[摘要] 兩會是一年樓市的“晴雨表”,無論利好或利空都牽動著地産人以及購房者緊繃的神經。特別是處在樓市“淡季”的當下,能否破局?
兩會是一年樓市的“晴雨表”,無論利好或利空都牽動著地産人以及購房者緊繃的神經。特別是處在樓市“淡季”的當下,能否破局?
值得注意的是,此次兩會報告中對房地産的闡述尺度爲近三年大。“支持”、“促進”等詞彙取代了以往的“調控”、“抑制”,這無疑透露出政府調控由限制到松綁再到激勵的轉向信號明確。
視角1:貨幣政策寬松有助房産去庫存
內容:兩會期間,政府報告指出,加強和改善宏觀審慎管理,靈活運用公開市場操作、利率、存款准備金率、再貸款等貨幣政策工具,保持貨幣信貸和社會融資規模平穩增長。加快資金周轉,優化信貸結構,提高直接融資比重,降低社會融資成本,讓更多的金融活水流向實體經濟。
研讀:中央較爲寬松的政策態度預示著未來貨幣政策寬松化調整,房地産業將繼2009年後再度步入較爲寬松的金融環境。2015年2月已經曆一輪降准和降息,助力消化房地産庫存壓力。
本土觀察:進入3月以後,鄭州整體市場已經呈現回暖迹象,成交量開始攀升,在經曆降准、降息一系列貨幣政策寬松的利好下,市場信心逐漸回暖。預計,隨著3月份樓市傳統銷售旺季的開啓,加之貨幣政策持續寬松的市場預期下,鄭州房地産也將逐步擺脫低迷,進入上升通道。業界人士分析認爲,按照兩會的精神,預計年內還將有兩次以上的降准降息。對于購房者而言,增加杠杆後,有利于入市積極性的提高。
視角2:支持自住和改善性需求將促進市場回暖
內容:兩會提出要穩定住房消費,促進房地産市場平穩健康發展。穩定住房消費成爲加快培育消費增長點的重要組成部分。政府報告指出,“堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地産市場平穩健康發展”。
研讀:從全國市場來看,在有效控制了投資,抑制了投機購房之後,目前購房的主力群體是剛需。支持自住和改善性需求有利于促進房地産市場的健康有序發展,而如何鼓勵這些群體進行合理消費,應該會在後續政策中有所體現。
本土觀察:目前鄭州樓市的購買力中,剛需購房占絕大部分,而改善型購房的需求也開始有所擡頭,從戶型來看,70-90平方米的中小戶型受市場歡迎,而90-120平方米的戶型銷售也穩步回升,對于剛需客群而言,購房成本是他們考慮的重中之重,而此次兩會重申支持自主與改善性需求,如果能配套相應的政策,譬如:降低貸款利率,降低首套房首付比例,那麽鄭州樓市成交量必將穩中有升,房價溫和上漲。
內容:兩會提出今年要繼續大規模推進棚戶區改造,同時將城鄉危房改造納入棚改範圍。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉,把一些存量房轉爲公租房和安置房,對居住特別困難的低保家庭,給予住房救助。
研讀:目前,住建部已內部引導高庫存城市,少建停建安置房,讓政府收購存量商品房。李克強總理在政府報告當中,明確提出這一點,這等于說:中央強力要求地方政府幫助開發商賣房,必將加速去庫存。
本土觀察:鄭州市政府印發《關于分解下達2015年保障性安居工程建設目標任務的通知》,2015年全市新開工建設棚戶區改造安置住房116597套、公共租賃住房12286套。6月底前,全年新開工項目實現100%開建。在兩會明確了支持實行多層次住房保障的意見之後,中低收入者住房也會更有保障。
視角4:不動産登記不會“倒逼”房價下行
內容:3月1日起實施的《不動産登記暫行條例》,給廣大公衆帶來了促進房産反腐、“倒逼”房價下調等諸多期待。但兩會期間,代表委員們一致認爲,不動産條例實施將使決策更爲科學、精准,有利于構建房地産市場健康發展的長效機制。
研讀:不動産登記對促進房價調控至合理區間有積極作用,但房價主要還是由供求、預期等因素決定,長期來看,僅靠不動産登記“倒逼”房價下調並不現實。
本土觀察:完善不動産登記制度主要是爲後續調控進行大數據整理,而鄭州近年來也是下定決心落實不動産登記制度,當不動産登記制度完善後,會爲房産稅實行提供一定的前提,但並不會對房價造成實質影響。此外,目前登記制度實施的難度還是很大的,從時間上和各部門資源統籌配合上都需要提前解決。
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