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樓市觀察;招商蛇口中産房企衝刺千億的背後

新華網   2017-02-20 09:24

[摘要] 曾經風光無限的“招保萬金”四強早已被“恒萬碧”三巨頭所取代。而如今的行業格局,也正如樓市一般持續分化。

江山代有才人出,各領風騷數百年。曾經風光無限的“招保萬金”四強早已被“恒萬碧”三巨頭所取代。而如今的行業格局,也正如樓市一般持續分化。“搶不到肉吃,只能坐等餓死。”畢竟有規模才會有江湖地位。在樓市調控趨緊的當下,加速搶占市場規模是房企繼續“活下去”的本能反應。而開年後,以招商蛇口爲代表的“中産房企”掀起新一輪“搶地潮”,旨在搶占先機,與此同時,招商蛇口2017年年會上,又再次喊出“邁向千億銷售”的口號,並指出今年將以打造“改革創新、轉型發展、自貿區建設、資本市場”四個新標兵爲抓手,圍繞“133341”戰略的有效落地。

土儲軍備競賽 出手闊綽

盡管多地熱點城市以“控地價”爲主,不過卻難掩土地市場濃郁的火藥味。

2月14日,南京迎來春節後的首場土地拍賣,共有7幅地塊參與網上競拍。經過激烈爭奪,招商以總價98.1億元拿下中華門G98地塊;同樣是在2月15日,蘇州市區2017拍正式開啓。其中,蘇地2016-WG-82號地塊經過約1個半小時的競價,被中國金茂以68.7億元將該地塊收入囊中。

而同天稍早前出讓的蘇地2016-WG-81號地塊,才被金茂以34.22億元總價拿下,成交樓面價16827元/平方米,溢價率44.07%。再加上其2月14日以73.4億拿下的南京建邺區河西南部魚嘴地區G97地塊,中國金茂兩天內共花費了176億新增了3宗地

那麽,招商蛇口近期拿地爲何如此凶猛?

招商蛇口相關負責人向記者表示,不方面透露,暫時以官方公告爲准。

援引自一家央系房企內部透露消息,在近期緊急召開的一次公司區域會議上,加壓各城市公司的銷售計劃,要求不惜售、不頂價、速跑量,內部口徑“預計很快出嚴厲的全國政策”。

同策咨詢研究部總監張宏偉認爲,房企仍然在積極拿地爲自己“加杠杆”,試圖通過這次“加杠杆”博弈下一輪市場機會。而這樣的結果就是房企的杠杆率繼續高企,一旦遇到市場深度調整期,企業的資金面壓力就會越來越大。

他同時指出,無論上半年政策面執行多麽嚴格,這已經不重要,重要的是做好自己。首先,上半年盡可能打開各類渠道爭取客戶資源,搶到客戶就是搶到了未來。可以在上半年就“以價換量”,提前通過價格手段實現快速銷售,搶收市場客戶。

中産衝刺千億 招商勝算幾何

對于像招商蛇口這樣的房企來說,從“中産”邁進千億階隊,或許才是大驅動力。

招商局蛇口此前發布公告稱,2016年公司累計實現簽約銷售面積471.15萬平方米;簽約銷售金額739.34億元。另外,其2016年歸屬于上市公司股東的淨利潤預計盈利93-98億元,比上年同期增長91.75%-102.06%。

另據據億翰智庫公布的《2016年中國典型房企銷售業績》來看,招商蛇口排名第14位,與去年相比排位並無變化。從銷售業績分布來看,房企梯隊差距加速擴大並出現清晰的斷層。其中,第三個斷層爲1000億的房企與600億房企,斷層高達150億元,而招商蛇口恰好處在這個梯隊之中,距離千億陣營仍有一段距離。

盡管經曆了重組蟄伏之後,招商蛇口在去年取得的業績,超過了很多人的預期。但是眼看當年“招保萬金”,自己不僅在排名上已淪爲末席,同時也是一個擋在千億陣營門檻之外的,心中難免五味雜陳。

早在上市之初,招商蛇口就曾明確提出“千億規模、百億利潤”的目標。而在招商蛇口2017年年會上,又再次喊出“邁向千億銷售”的口號,並指出今年將以打造“改革創新、轉型發展、自貿區建設、資本市場”四個新標兵爲抓手,圍繞“133341”戰略的有效落地。

2月9日,招商蛇口發布公告稱,1月份公司實現簽約銷售面積33.23萬平方米;簽約銷售金額66.38億元。相比2016年,完成千億業績就要有近40%的增長,就目前業績看來,招商蛇口要完成衝刺千億台階隊的目標似乎尚有一定距離。

去地産化面臨壓力

一方面業績衝千億,另一面去地産化,招商蛇口所面臨的壓力不言而喻。

2015年12月30日,招商蛇口通過吸收合並招商地産,實現招商局旗下城市綜合開發運營板塊的整體上市。重組上市後的招商蛇口確定了園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪産業建設與運營三大業務版圖,而不再局限于過去的地産業務,今後將定位爲“城市及園區綜合開發和運營服務商”。

對于招商蛇口而言,“去地産化”和推進“港、産、城”聯動,是其未來幾年裏發展的主要方向。

不過,盡管銷售業績可觀,但招商蛇口卻一直被二級資本市場低估,這從其股價上就可以看出。自上市以來,招商蛇口的股價就一直走跌,上市首日爲23.64元的開盤價,但截至目前股價在16.91元,跌幅將近30%。

數據顯示,2016上半年招商蛇口營業收入367億元,同比增長44%。其中社區業務(以住宅開發銷售爲主)收入占比達84%,郵輪業務占比1%,園區業務收入(以運營管理物業爲主)占比15%。

根據招商蛇口未來三到五年的規劃,其將把社區開發收入從85%左右降低到60%,園區收入比重從目前的15%左右提升到30-40%左右,郵輪産業從輕資産戰略的角度出發,收入未來也將持續增長。

對此,招商蛇口方面也坦言,園區、社區和郵輪三者均衡發展是理想的狀態,但是還需要一定時間,目前傳統房地産開發業務占比仍較高。

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