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商辦房源重新"上線" 交易未見起色

新京報   2017-08-11 09:12

[摘要] 在二手房市場整體降溫的情況下,重新挂牌的商辦産品無疑面臨著降價的命運。

在二手房市場整體降溫的情況下,重新挂牌的商辦産品無疑面臨著降價的命運。

在今年“3·26”商辦新政後,北京商辦産品陷入速凍。在商辦項目集中的區域,二手房中介房源全部下架,甚至進行了停業調整。在有關商辦成交的執行細則出台後,包括鏈家、麥田等在內之前將商辦房源下架的中介,最近逐步重啓商辦項目委托和居間交易業務。不過由于商辦房源購買資格的收緊、貸款要求的提升,以及空間的不確定,原本有計劃購買商辦房源的剛需購房者以及部分投資者猶豫不前。面對二手房整體的降溫狀態,部分賣方打起了以租代售的想法。

報價下調幾十萬到幾百萬不等

在二手房市場整體降溫的情況下,重新挂牌的商辦産品無疑面臨著降價的命運。

“最近陸續有部分房源挂出來了,不過報價相比限購之前價格有不同程度的下調。”位于房山旭輝E天地周邊一中介經紀人向記者介紹,在限購前,小區二手商辦的成交均價在3.2萬-3.6萬元/平方米之間,當時部分房源的報價達3.8萬元/平方米,甚至更高。

由于限購政策,記者了解到近期該小區挂出的房源不算很多。“挂出來一共三四套,業主誠心賣的報價在3.4萬元/平方米。”上述經紀人介紹,目前挂出的房源多是2016年成交的,當時小區的售價已不算低,所以業主挂出的價格僅有一成降幅,不過,該經紀人也坦言,現在二手住宅價格都有下調,商住房報價也不再那麽“硬氣”,“現在成交不景氣,價格應該還可以再談”。

相比于旭輝E天地,位于朝陽的明天城商辦房源降價則更爲明顯。據小區附近的中介經紀人介紹,明天城二手房源部分爲住宅屬性,部分爲商辦屬性,這次商辦房源重新上架後,報價下調“挺明顯,部分房源報價相比之前成交的同類型房源下調過百萬”。

記者了解到,今年以來明天城的商辦房源成交價大多在4萬-4.8萬元/平方米,由于靠近地鐵且周邊配套成熟,很難有降價的空間,但最近新挂的房源中,有房源報價在3.4萬元/平方米左右。

“業主當初買這套房子是爲了自住,買了也有小十年了,現在要換房需要資金周轉。”中介經紀人介紹。

更有經紀人對記者坦言,眼下商辦房源想要盡快出售,降價幾十萬、甚至百萬元才能成交。爲此,很多業主轉售爲租。

據業主王鵬介紹,現在東亞奧北中心的商住房,總價還沒有買時高,不過,可以出租,這意味著還有一個變現的渠道,“就當一個固定産品,每個月有點租金,”他說。

“還好現在租金差不多收回成本了。”早在十年前,小丁母親選定馬連道茶貿國際中心一34平方米小戶型,總價30萬元。十年後,該套房每個月可租3000元左右,對于今後的打算,小丁表示,並不准備出售,“放著吧”。

成交將持續“低空飛行”

盡管報價有所下調,但眼下商辦産品的成交並沒有再現限購前的火熱。

“市場最火的2、3月,單月小區的商辦成交就能達到10套以上,現在房源挂出來後還沒有成交。”明天城小區周邊的中介經紀人介紹。

不僅是在明天城,記者了解到,在朝陽、房山、亦莊等多個區域,二手商辦目前的成交都和市場最盛期不能同日而語。

中原地産統計數據顯示,限購3個月來,整體市場成交全面降溫,所有商業類項目的簽約數合計僅2902套,環比調控前3個月的14406套跌幅達80%;剔除其中的寫字樓、商業,實際商辦類簽約接近于零。

成交量價下滑背後,實則是限購政策收緊的作用力顯現。根據北京“3·26”商辦項目調控政策要求,已出售的二手商辦項目出售給個人時,買家資格除了滿足住宅限購要求,還需要全額付款。而根據“3·26”新政執行口徑要求,對于商辦類房屋的出租並未有過限制。但對于已購商辦項目出售,如出售給個人,首先個人名下在京無住房和商辦類房産記錄,且在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

記者在采訪中發現,因二手房總價相對高,不少新北漂一族依然將目標鎖定在商辦房,但其中不少人群,由于社保不滿五年,以及擔心商辦房未來的前景有限,從而選擇持幣觀望。

作爲90後北漂一族的小白,對商辦房並未失去信心,之所以考慮商辦房,小白坦言:“面積小、總價低,可作爲過渡房居住。二手房價格太高,在北京需要500萬-1000萬元。”他有意在社保滿五年後,接手一朋友購置的商住房

不過,在業內看來,由于限購政策的延續,未來一段時間北京二手房商辦房源成交將持續低空飛行。(記者 方王洋 張曉蘭)

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