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住房租賃長效機制重塑樓市格局 一線城市成主戰場

經濟參考報   2017-09-18 09:23

[摘要] 近日,上海市發布《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》,指出上海到2020年,基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。

近日,上海市發布《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》,指出上海到2020年,基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。

截至目前,一線城市住房租賃政策已全部下發。據不完全統計,未來五年,北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業內人士認為,推進房屋租賃將成為重點城市樓市調控政策主要方向,在此背景下,市場供應格局將被重構,房地產行業將從重購輕租到租售並舉轉變,從而促使房地產真正回歸居住屬性。

定位 購租並舉回歸居住屬性

上海市住建委相關負責人表示,未來將逐步扭轉長期以來房地產市場重購輕租的結構性問題,讓住房更好地回歸居住屬性,滿足不同層次、不同人群住有所居的需求,有效抑制房地產市場非理性過熱情緒,推動房價與租金趨穩。


“具體方向是,房地產行業將以滿足新市民住房需求為出發點、以建立購租並舉的住房制度為主要方向、以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障。”上述負責人表示。

上海住房租賃新政指出,上海市將通過依法保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施,着力構建超大城市租賃宜居生活。

此外,通過新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產業園區建設、穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑,增加租賃住房供應,改善住房供應結構,為實現租有所居的目標提供實物保障。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,新政指出存量商辦物業可以改造為租賃用房的導向,一方面將提升租賃住房供應水平,另一方面,對於一些高庫存或者有爭議的商辦物業來說,也是庫存去化、改變經營模式的指引。

中原地產市場總監張大偉表示,如果說托底蓋帽抑制投資,為一二線熱點城市樓市降溫是2017年上半年樓市調控政策的主要特徵,那麼2017年下半年樓市主要方向是建立完善的住房租賃體系。

張大偉說,到目前為止全國已經有超過8個省份20個以上城市發布了租賃新政。從政策內容看,主要是增加供應,減少選擇租賃居住的阻力。

“主要手段有兩種。”張大偉表示,租賃政策一類是直接影響房源供應,比如,供應70年產權的出租房用地,包括北京、上海等城市比較積極。另外一類是針對租購同權的政策,增加租房者獲得的權益。

張大偉認為,發展住房租賃市場,建立租購併舉的住房制度,不僅是房地產長效調控的政策之一,能夠鼓勵租賃消費,穩定租賃關係,賦予租房者更多的權利,更可以避免房地產市場大起大落,減少非理性購房需求。

主攻 一線城市成租賃主戰場

記者發現,除了租賃試點外,外來人口眾多、住房需求難抑的一線城市成為建立租賃體系的主戰場。據不完全統計,未來五年,北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。

具體來看,今後五年北京將建設150萬套住房,其中租賃住房將達50萬套。上海方面提出,“十三五”期間,上海市租賃住房用地供應佔比約為31%,推出租賃住房共計70萬套。廣州方面,未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地,預計可供應租賃住房15萬套。

深圳方面,“十三五”期間,深圳將建設40萬套人才住房,超過特區成立近40年來的總和,其中70%為租賃住房。此外,不僅要求企業建設過程中進行配建不低於20%的自持租賃住房,並將收儲100萬套城中村房統一租賃。除人才住房和保障性住房外,還將通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低於10萬套房源,開展住房租賃業務。

9月11日,廣州同時推出六宗地塊。據悉,位於廣州開發區的一地塊要求用於建設工業企業員工租賃用房,租賃對象須經黃埔區人民政府審核同意,項目建成後必須整體確權並自持,不得分割銷售,自持年限與土地出讓年限一致。海珠區琶洲區域地塊也要求土地項目建成後,受讓人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積70%,自持物業必須整體確權,不得分割銷售。

9月13日,上海集中出讓分布於浦東新區、長寧區、徐匯區的四宗租賃住宅用地,起始樓面均價僅為7725元/平方米,其周邊房價均超過10萬元/平方米。溢價率均為0。北京方面已累計成交20宗70年產權租賃土地,合計租賃土地面積高達131萬平方米。

值得一提的是,為能真正提供低價租賃住房,深圳還恢復了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日,深圳出台完善土地供應管理若干意見,明確指出,對於只租不售的人才和保障住房將實行劃撥用地,產權歸國家機關所有。同時要求,除福田、羅湖、鹽田區外,其他行政區、新區、前海深港現代服務業合作區應於2018年6月底前至少供應一宗地塊,用於全部建設自持租賃住房或商務公寓。

張大偉認為,這是從土地供應開始房屋全面回歸居住屬性的體現。因此,樓市未來五年將迎來大量限價、租賃等多層次住房,以滿足不同層次人員需求,增加供應後,市場價格有望降低。新城控股高級副總裁歐陽捷也認為,政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題。

鼓勵 REITs試點或加速推進

值得注意的是,上海新政指出,將支持企業發行債券、不動產證券化產品,加快推進房地產投資信託基金(REITs)試點,鼓勵保險機構合理運用保險資金等。

北京出台的租賃住房改革方案中,提出引導和支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。繼續推進公共租賃住房開發貸款試點工作,適度增加試點參與銀行數量。主動向中國銀行間市場交易商協會推薦住房租賃企業或項目,支持其發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券,拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信託基金(REITs)發展的優惠政策,協調與指導金融機構積极參与,支持住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。

深圳租賃新政也顯示,在住房租賃企業的信貸支持方面,將鼓勵商業銀行和資本市場對住房租賃企業提供信貸支持、股權投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資,穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點。

杭州租賃試點方案中也表示,鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,對住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業開展房地產投資信託基金(REITs)試點,吸引社會化投資,多渠道籌集資金。

事實上,目前證監會正在加緊研究制定面向個人投資者的公募REITs產品的相關政策法規,其中,租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經濟參考報》記者採訪時表示,REITs是中小投資者在投資房地產實體外,享受房地產紅利的有效渠道,投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。
 

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