[摘要] 借道“吸引人才”放松房地産調控政策，成爲最近幾個月二線城市，甚至三、四線城市的房地産調控新政策，甚至有些城市將人才學曆放寬至大專。
借道“吸引人才”放松房地産調控政策，成爲最近幾個月二線城市，甚至三、四線城市的房地産調控新政策，甚至有些城市將人才學曆放寬至大專。
據統計數據顯示，2017年10月份以來，在短短3個月時間內，全國有約20個城市與地區發布了引進人才的新政策，包括南京、蘭州、合肥和鄭州等城市。
以南京爲例，1月7日，南京市政府發布《關于進一步加強人才安居工作的實施意見》提出，高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制，且公積金可貸120萬元，高校畢業生租房補貼年限可延長至5年。同在1月份，東莞安居工程擬擴容，稱特級人才買房補250萬元。
有的城市則直接取消部分區域限購，比如蘭州，成爲了此輪調控後首個松綁限購的城市。合肥則取消了限價限制，稱商品房應由開發商自行定價，且2016年11月份之前出讓地塊不限價。
對此，分析師表示，落戶寬松，購房首套不限購，提供購房補貼是大部分二、三線城市發布的主要吸引人才政策。目前看，一線城市限購嚴格，房價居高不下，使得很多人才難以落地。在這種情況下，二、三線城市的房價相對較低，若放松購房條件，再有購房補貼，顯然更能吸引人才流入。
值得注意的是，有房企高管在接受媒體記者采訪時表示，搶人才的背後，是地方政府土地出讓金的大幅緊縮，加上樓市交易量減少，地方財政收入減少。
以蘭州爲例，據房天下統計數據顯示，2015年蘭州土地成交金額125.24億元；2016年土地成交金額達到124.89億元。2017年蘭州市土地成交金額僅爲66.68億元，相比前兩年幾近腰斬。
而回顧南京2017年的新房成交量成績單，全年成交6.2萬套，跟2016年的12.8萬套相比，可謂腰斬。另外，2017年合肥新房成交量同比下跌73%。
“庫存過多的區域松綁政策，庫存少的區域加碼調控政策，這是房地産調控的大方向。”分析師表示，從未來趨勢看，在房價出現波動的情況下，調控政策過嚴的城市，政策加碼的必要性已經不存在。2018年，三、四線城市風險反而比較大。
據記者直言，有些城市限制性政策松動只是爲了適當恢複，讓急速萎縮的市場恢複到正常的交易水平。即使放松後，樓市也難以再出現如2009年或者2012年那樣房價猛漲的現象了。但對人口流入快速增長的城市來說，比如北京，相信未來不管房地産稅政策如何出台，北京樓市的限購也不會解除。
部分城市松綁限購政策業內人士認爲利好樓市銷售
隨著上周蘭州、合肥、南京相繼松綁了部分樓市調控措施，地産股在周一也迎來了集體大漲。
對此，有業內人士指出，地産板塊的上漲一方面是受到政策調整的影響，同時部分企業公布了2017年良好的銷售業績，也是板塊上攻的重要因素之一。“龍頭房企，尤其是千億級的房企，2018年的業績和市場份額預計仍將繼續擴大，相對來說對股價也會形成一個比較好的支撐”。
多地放寬調控政策
1月5日晚間，蘭州相關部門宣布取消了西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策；同時，城關區、七裏河區、安甯區範圍內的住房繼續實行非蘭戶籍家庭可購買一套、蘭州戶籍家庭可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。
同日，合肥宣布取消限價。合肥市國土資源局和市物價局表示，商品房應由開發商自行定價，且2016年11月份之前出讓地塊不限價。而1月7日，南京方面也針對高層次人才取消了限購。
對此，有房企負責人表示，上述地區放松限購後，其他城市跟進的可能性很大，這是一個信號，而隨著調控政策的松綁，對于樓市的銷售肯定會有促進作用。
分析師指出，去年嚴厲的地産調控政策致使多地樓市成交情況急轉直下，同時也影響到了土地市場，土地市場活躍度降低將在一定程度上加重當地政府的財政壓力。鑒于此，可以預見今年將會有更多城市對限購政策進行積極的微調，其中二線城市將以放寬落戶條件爲主要手段，而三四線城市將存在直接放松限購的可能，但是一線城市並不存在任何形式放松的可能。總的來看，地産行業整體的政策面將在今年迎來邊際上的改善。
地産股集體發力
值得注意的是，資本市場對于樓市政策的放寬，反應迅速。
1月8日，A股地産板塊上漲2.18%，緊隨采掘和鋼鐵板塊，位列全行業第三。包括蘇甯環球、沙河股份、世茂股份、合肥城建、泰禾集團、榮安地産在內的6家公司漲停，綠地控股、華夏幸福、中洲控股的漲幅也都超過8%。
同時，129家A股地産公司中，僅25家下跌，且均是中小型房企或正在轉型中的企業。
實際上，年初至今的幾個交易日裏，A股地産板塊的漲幅已經高達10.06%，位居全行業。
港股方面，恒生中國內地地産指數當天上漲4.34%。個股方面，雅居樂上漲10.94%，世茂房地産上漲9.58%，碧桂園上漲7.40%，此外新城發展控股、富力地産、朗詩綠色地産、時代地産等10多家房企的漲幅也超過了5%。
年初至今，恒生中國內地地産指數漲幅爲16.43%，高出第二位指數漲幅的一倍。
對此，分析師表示，政策面的改善將使龍頭公司受益，集中度提升持續加速。從當前龍頭公司的土地儲備情況來看，二線及三、四線城市仍是其布局的主戰場，萬科、保利地産、金地集團、新城控股土儲中二線及三、四線城市的合計占比分別爲89%、91%、81%、99%。因此，這類城市政策面的改善將有利于龍頭公司加快在當地的銷售和去化。根據數據，2017年10的銷售市占率達到24%，較去年提升5.4個百分點，龍頭公司銷售集中度提升還將持續加速。
而除了政策面的影響，近日龍頭房企相繼公布的銷售業績，也成爲刺激一衆房企股價上漲的重要因素之一。據悉，碧桂園、萬科、恒大去年的銷售金額均突破5000億元，融創、保利、綠地則邁入3000億元門檻，千億級房企更是增至14家。
分析師預計，2018年房地産行業銷售規模將保持穩態，龍頭房企競爭優勢會進一步凸顯，強者恒強，龍頭房企市占率和規模提升仍將延續。
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