[摘要] 進入2018年，我國房地産市場走勢如何？不同城市房地産市場經過分類調控將會有什麽變化？業內專家預測，2018年樓市分化顯著，租賃市場前景向好。
2017年，我國樓市經曆了限購、限貸、限價、限商、限售等一系列調控洗禮，逐漸回歸平穩。進入2018年，我國房地産市場走勢如何？不同城市房地産市場經過分類調控將會有什麽變化？讓我們聽一聽業內專家的分析。
調控政策影響市場
據亞豪機構統計數據顯示，截至去年12月26日，2017年北京商品住宅市場僅有118個項目入市，同比減少162個，月均入市量僅不到10個項目。
亞豪機構市場總監郭毅認爲，北京土地供應的下滑，對商品住宅供應規模的萎縮造成直接影響。2015年和2016年兩年時間，北京僅出讓65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2016年和2017年的商品住宅市場面臨“無米下炊”的局面。
“自“3·17”新政開始的新一輪宏觀調控，從限購、限貸、限價等方面入手，嚴厲打擊投資需求，北京二手房價的率先下跌讓部分對價格極爲敏感的剛需客群陷入觀望，所以北京二手住宅市場和新建商品住宅市場成交量均出現冷清局面。”郭毅說。
在新一輪樓市調控之中，全國不同城市的房地産市場也出現了分化。中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，“2017年，重點城市在嚴厲政策管控下，房地産市場趨于穩定，銷售面積同比增幅不斷回落，一線城市降溫最爲顯著。三四線城市在寬松的政策環境以及棚改貨幣化支持下，房地産市場所有回暖。”
2018年全國市場分化顯著
對于2018年的全國房地産市場走勢，黃瑜分析說，“根據‘中國房地産業中長期發展動態模型’測算，2018年全國房地産市場將呈現‘成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長’的特點。
“本輪調控周期將會持續較長時間，預計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調。其中一線銷售面積將保持平穩；二線城市銷售面積或將出現較爲顯著的下降；三四線城市在基本完成去庫存後，也將隨著二線城市之後面臨市場下行的壓力。價格受到銷售回落影響，預計全年保持平穩。”黃瑜強調說。
鏈家研究院院長楊現領表示，“一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調控後需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。預計隨著調控效果的消化和前期累積需求增多，市場會小幅回暖，房價總體將保持平穩。二線城市內部繼續分化，2017年政策環境相對寬松的二線城市，還有調控政策雖嚴厲但‘補漲’的城市，表現較好，但是近兩個月的數據顯示，這些城市樓市也開始出現回調，預計2018年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調；2017年政策嚴厲的二線城市在調控後，市場出現大幅降溫，預計2018年成交量將在低位小幅反彈，價格以平穩爲主。三四線城市在2018年將會迎來量價的回調。”
住房租賃市場前景向好
2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關注，各級政府先後出台多個政策，從多角度發文支持住房租賃市場發展。來自中國指數研究院統計數據顯示，2016年我國住房租賃市場規模達到1.38萬億，至2020年預計可達近2萬億元。
“2017年，在‘購租並舉’、‘租購同權’等一系列紅利政策的刺激下，住房租賃市場崛起。”楊現領分析說，解決有房換租家庭、無房整租家庭、年輕白領、低收入人群、農民工5類人群不同的租住需求，爲他們提供以可支付爲核心的配套資源及服務，是租賃行業需要首先考慮的突破口。但每個類型的城市突破的方式並不一樣。比如說一線城市，以上幾類住房需求都沒有得到很好的滿足，需要增量的盤活，也需要增量的開發。而三四線城市則不太需要床位産品，也不太需要合租産品，只需要高端的、整租産品，在核心地段。所以三四線城市要做租賃，一定要在中心地段的位置，提供的配置、的服務。”
在中國指數研究院常務副院長黃瑜看來，人口的流動對住房租賃市場的發展乃至城市房地産市場的發展均至關重要。近年來，隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，然而這些城鎮不能提供足夠的就業機會，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。
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