[摘要] 進入2018年，東莞商品房市場並沒有迎來政策的利好。
進入2018年，東莞商品房市場並沒有迎來政策的利好。樓市調控政策仍不放松，金融政策持續收緊，二套房貸利率甚至高于基准利率的25%~40%；與此同時，東莞出台未來三年的住房建設規劃，大量的人才房、租賃房入市將分流剛需置業；樓市潛在供應量仍然過大，供過于求等抑制著東莞房價過快上漲，特別是在限購政策影響下，臨深板塊出貨將變得更爲困難。
新年樓市
房貸利率全線上浮10%以上
2018年銀根繼續收緊。東莞中原戰略研究中心統計，截至目前，東莞21家商業銀行首套房利率基本處于5.39%~5.64%(即基准利率上浮10%~15%)之間，二套房利率更是上升至5.64%~6.13%左右(基准利率上浮15%~25%)，部分銀行上浮至6.37%（即基准利率上浮30%），另外有三家銀行停止房貸業務。在二手房市場，利率上浮更爲明顯，據業內人士介紹，目前二手房首套房貸利率普遍比基准利率高15%~30%，二套房貸利率普遍比基准利率高25%~40%，而延遲放貸等更是成爲常態。
東莞中原戰略研究中心介紹，目前東莞商業銀行對房貸整體處于高利率、額度少、審核嚴、放款慢的情況，而且未來較長時間內仍將保持偏緊的房貸政策，銀根收緊，房貸減少。
人才房租賃房分流剛需置業
過完元旦，東莞市住建局發布《東莞市住房建設規劃（2017~2020年）》征求意見稿，成爲樓市的另一個重磅消息。未來三年東莞人才房、保障性住房和租賃住房增加20萬套房源，通過發放租賃補貼方式吸引人才、保障低收入人群的住房以及發展租賃市場，分流剛需置業市場。
根據規劃內容顯示，未來三年，東莞將新增7.9萬套租賃住房；新增人才住房8.7萬套，新增保障房3.4萬套，這些物業重點分配在城區片區和松山湖片區等。同時試點新供應商品房項目或“三舊”改造項目中配建租賃住房；試點推出“只租不售”的租賃住房項目等。
東莞中原戰略研究中心認爲，人才住房、保障性住房和租賃住房將分流剛性置業需求，開發商項目定位應縮減剛需比例，增加改善産品比例。
47個全新項目待售
隨著全國一線房企陸續入莞，未來東莞樓市也將發生巨大的變化，據不完全統計，僅品牌房企旗下，今年就將有47個全新項目待售，加上後市加推項目，就有近百個項目有新貨上市，競爭十分激烈。
根據東莞中原戰略研究中心不完全統計數據顯示，今年碧桂園待售項目達11個，在售有後續推貨的達到12個；萬科待售項目9個，在售有後續推貨的項目有8個；此外，光大、廣東珑遠、保利、融創等多家房企有多個全新項目入市，今年的樓市供應量巨大。
“三舊改造”成重點
根據東莞未來三年住房建設規劃要求，東莞近期重點推進東城立新社區、麻湧鎮大步村、寮步富竹山村、厚街寶屯村四個“三舊”改造項目的開發建設，合計用地面積14公頃，建築面積32萬平方米。
與此同時，行業變革推動房企拓展多元化業務，如在各鎮街推行特色小鎮、長租公寓等戰略布局等。
去年回顧：洋房套均總價177萬元
去年，東莞樓市迎來調控政策最爲嚴厲的一年。“限購、限外、限價、限售、限貸”，在“五限”影響下，2017年東莞洋房新增供應面積爲631萬平方米，同比下降14%，網簽521萬平方米,同比下降30%，而洋房整體網簽均價達16197元/平方米，同比上升26%。其中90~110平方米成交占比仍占主導，爲46%，其次是110~145平方米改善産品成交占比顯著上浮，首次超過三成，達34%，而70~90平方米産品成交占比明顯萎縮，占比僅有15%。
東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，從洋房套均總價來看，去年洋房套均總價同比明顯上升，爲177萬元/套，其中90~110平方米洋房套均總價由2016年的128萬元/套上升至去年的163萬元/套。
未來三年：樓市繼續供過于求
東莞中原戰略研究中心數據監測顯示，截至2017年12月底，東莞住宅存量515萬平方米，存量消化周期11個月。下半年供應持續放量，而成交難以放量下，住宅存量及其消化周期快速攀升。去年12月底東莞全市住宅庫存515萬平方米，其中洋房存量398萬平方米，別墅存量114萬平方米，公寓存量74萬平方米，洋房、別墅及公寓庫存持續創新高，消化周期分別爲洋房9個月、別墅29個月、公寓9個月，各産品存量及其消化周期持續上行。
東莞中原戰略研究中心介紹，剔除深圳客需求，東莞每年住宅消化爲5~6萬套;而未來三年東莞商品房住宅有效供應量達到27萬套，每年平均供應9萬套;同時，人才住房、保障性住房、租賃住房也將有大量房源入市，分流一定的市場需求；未來三年將繼續呈現供應大于需求的格局。
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