[摘要] 廣東省房協發布今年首季房地産市場分析報告，報告稱：今年一季度，全省商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降9.3%和0.9%，但商品房銷售均價同比上漲9.3%，其中住宅均價上漲13.6%。
廣東省房協發布今年首季房地産市場分析報告，報告稱：今年一季度，全省商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降9.3%和0.9%，但商品房銷售均價同比上漲9.3%，其中住宅均價上漲13.6%。今日，廣東省房協發布的今年首季房地産市場分析報告顯示，房屋銷售量降價漲，土地市場則有所降溫，土地購置量價齊降。首季全省商品房新開工面積增長23.6%，但珠三角地區僅增長1.7%，新增項目主要分布在粵東西北地區。
房屋銷量總體下降，各區增速回落明顯
今年一季度，全省商品房銷售面積2730.36萬平方米，銷售金額3454.06億元，同比分別下降9.3%和0.9%，降幅比1-2月分別擴大5.1個和13.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積2340.16萬平方米，同比下降9.4%；銷售金額2894.11億元，增長2.9%；非住宅商品房銷售面積390.20萬平方米、金額559.94億元，同比下降8.8%和16.7%。數據顯示，2015-2016年，廣東商品房銷售面積、金額同比保持較高水平增長，但2016年以來增速震蕩回落，至今年出現負增長。
分區域看，一季度珠三角地區商品房銷售面積1660.90萬平方米，銷售金額2729.80億元，同比分別下降18.5%和7.3%；粵東西北商品房合計銷售面積1069.46萬平方米，銷售金額724.26億元，同比分別增長9.9%和34.5%，其中東西兩翼仍呈現較高速度增長。但數據顯示，自去年上半年以來，廣東各地區商品房銷售面積同比增速均呈回落態勢。與2017年度同比增速相比，粵北、粵東、珠三角和粵西今年一季度的增速分別下降37.3個、35.0個、16.2個和12.6個百分點，其中珠三角和粵北地區進入負增長區間。
房價同比普遍上漲，待售面積整體反彈
從房價水平看，今年一季度，全省商品房銷售均價12651元/平方米，同比上漲9.3%。其中，按用途分，商品住宅均價12367元/平方米，同比上漲13.6%；非住宅商品房均價14350元/平方米，同比下降8.7%。按區域分，珠三角商品房銷售均價16436元/平方米，同比上漲13.7%；粵東西北商品房均價6772元/平方米，同比上漲22.4%。
從庫存情況看，截至2018年3月末，全省商品房待售面積5308.71萬平方米，同比下降8.4%，比上年末則增加320.13萬平方米，增幅爲6.4%。其中，商品住宅待售面積2634.65萬平方米，同比下降16.1%；非住宅商品房待售面積2674.06萬平方米，同比增長0.6%。分地區看，珠三角地區住宅庫存稍有回升，非住宅庫存總體高企；粵東西北地區住宅和非住宅庫存均有所回升。數據顯示，過去兩年廣東商品住宅待售面積持續下降，今年一季度的小幅反彈一定程度上有益于平抑房價過快上漲；而非住宅商品房待售面積則基本持續增加，其庫存去化仍是未來的重點。
資金增速持續下探，土地購置量價齊降
一季度全省房地産開發企業到位資金5042.50億元，同比增長3.0%，增速降至2014年以來。按資金來源分，國內貸款1260.95億元，同比增長7.1%；利用外資3.41億元，同比下降76.2%；自籌資金1282.70億元，同比增長1.5%；定金及預收款1453.20億元，同比增長15.5%；個人按揭貸款714.41億元，同比下降6.0%。數據顯示，今年一季度國內貸款增速同比下降32.8個百分點，定金及預收款增速同比提高7個百分點但個人按揭貸款降幅同比擴大2.4個百分點，反映出房地産信貸政策持續收緊，對房地産貸款審核趨嚴，行業的融資和銷售回籠的壓力都明顯加大。
土地市場方面，一季度全省房地産企業購置土地面積161.96萬平方米，同比下降40.9%；土地成交價款105.88億元，同比下降58.9%；土地成交均價6538元/平方米，同比下降30.4%。其中，購置面積除了粵北地區同比增長19.6%，其他各地區均呈不同幅度下降，其中珠三角地區降幅，達56.6%。需要注意的是，由于統計口徑的不同，本文所得土地購置數據與市場實際情況存在一定的滯後性，並非全樣本即時數據。
投資建設高速增長，資源錯配局勢未變
從房地産投資情況看，一季度全省完成投資2462.38億元，同比增長22.9%，增速創下2014年以來新高，較2017年全年上升5.7個百分點。從投資構成看，建安工程投資1783.66億元，占總投資額的72.4%，同比增長10.1%；設備工器具購置20.91億元，同比增長21.8%；兩者合計拉動房地産總體投資增長8.3個百分點。土地購置費520.97億元，占總投資額的21.2%，同比大幅增長128.8%，拉動房地産總體投資增長14.6個百分點。數據顯示，今年一季度房地産投資的增長主要由土地購置費拉動，土地購置費的增長對房地産投資的貢獻率達到64.0%；上年同期房地産投資則主要由建安工程拉動，而建安工程對于上下遊相關産業具有較爲突出的拉動效應。
開發建設方面，一季度新開工面積3510.48萬平方米，同比增長23.6%；竣工面積2454.24萬平方米，同比增長8.0%；截至今年3月末，全省商品房施工面積63929.02萬平方米，同比增長9.9%。數據顯示，今年一季度粵東西北地區商品房新開工面積合計1452.70萬平方米，同比大幅增長77.9%；其中商品住宅新開工1186.28萬平方米，同比增長94.3%，是拉動全省新開工面積增長的主要力量。而珠三角地區商品房新開工面積同比僅增長1.7%，其中廣州、深圳兩個一線城市同比下降17.9%。由此反映，廣東的房地産市場資源錯配依然突出，珠三角地區尤其是一線城市的潛在供應仍未能明顯提升，後市供求關系也難以得到有效緩解，而這也爲其存量市場的盤活及租賃市場的培育奠定了基礎。
市場展望：銷量降幅或擴大，房價上漲壓力逐步減輕
省房協分析認爲，從調控政策看，爲確保“房子是用來住、不是用來炒”，短期內，各地爲抑制投機炒作行爲的限購、限貸、限轉讓等，以及爲防止房價大幅波動的價格備案制、限預售、限網簽等行政幹預措施仍將繼續實施，同時加大力度扶持發展住房租賃市場，加快建立健全市場長效機制。
從金融環境看，爲防範金融風險，國家一方面繼續推進金融去杠杆，抑制資産泡沫；另一方面加強監管協調，引導資金進入戰略性新興産業、現代制造業和服務業等經濟領域。宏觀審慎政策下，房地産行業流動性偏緊、資金成本趨于上行的趨勢仍將持續。且今年下半年行業將進入償債高峰，負債率過高的企業將面臨更大的資金壓力。
從銷售市場看，在差別化調控政策之下，投資、投機性需求將受到嚴格限制，而對于自住的首次購房和改善需求有望進一步得到保障，市場的潛在需求總體規模依然穩定。另一方面，商業住房按揭貸款利率的持續上浮，對于市場需求的釋放將呈現日益明顯的抑制作用；重點城市正加大力度推進“租購同權”的逐步實現，住房租賃市場將在分流住房需求的同時，也將逐漸改變人們的消費觀念和市場預期。總體而言，後市商品房銷售量同比降幅可能繼續擴大，房價上漲壓力逐步減輕。
從開發投資看，過去兩年房屋銷售市場的持續暢旺，支撐了房地産投資的中高水平增長。隨著銷售市場的逐步降溫，投資增速也將趨于回落；而熱點城市已由增量市場主導漸次進入增量與存量市場並重，開發投資規模和速度都將趨于平緩；且受制于資金狀況的趨緊，企業開發投資也將更爲謹慎，後市房地産投資增速預計穩中趨降。
省房協建議，在防風險、去杠杆的大背景下，銷售規模下降和資金成本上升趨勢明顯，建議房地産企業主動適應市場，加快銷售回籠資金，合理控制負債水平；響應國家政策，順應時代需求，以産城融合、高品質開發等爲發展理念，結合鄉村振興戰旅、特色小鎮建設、田園綜合體等，拓展發展鄉村地産、産業地産、現代農業地産、住房租賃服務等新業態和新業務。
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