[摘要] 130家房地産企業一季報顯示，87家企業實現業績增長，龍頭房企表現良好。
130家房地産企業一季報顯示，87家企業實現業績增長，龍頭房企表現良好。不過，整體負債率達到79.42%，房企杠杆率已經處于曆史高位。
Wind數據顯示，130家房地産企業一季報實現營收和淨利潤分別爲2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。其中，87家企業實現業績增長，龍頭房企表現良好。不過，整體負債率達到79.42%，房企杠杆率已經處于曆史高位。
2017年房企年報顯示，受益于2015年-2016年房地産銷售的大幅增長，行業上市公司普遍實現營收與淨利潤的雙增長。Wind數據顯示，板塊淨利潤率達到12.4%。這是行業三年以來淨利潤率首次回歸兩位數。
2018年一季報顯示，行業整體銷售毛利潤率和淨利潤率持續改善，分別爲30.97%和12.65%。2017年房地産企業平均銷售毛利潤率和淨利潤率分別爲29.6%和12.4%。
市場人士指出，銷售淨利潤率持續改善，主因是2015年-2016年房地産一輪牛市後，多地房價上漲明顯。相對于2017年至今的房價，房企前期土地成本相對較低，尤其是2015年前所拿土地價格，相對售價來看成本優勢更爲明顯。
陽光股份、華僑城A、蘇甯環球等公司毛利潤率居于前列。除去多主業經營和部分一季度存在大額非經常性損益後的公司後，深振業A淨利潤率位于前列。公司表示，業績大幅增長主要系2018年1-3月公司合作開發項目結轉面積大幅增加、相應確認投資大幅提高所致。
東方證券認爲，自2016年第三季度開啓樓市嚴調控以來，全國房價增長受到嚴格限制，但土地成本卻始終上漲，這將明顯壓縮房企的盈利空間，行業整體的毛利率和淨利率水平將逐漸進入下行通道。
負債率達曆史高位
Wind數據顯示，房地産行業的資産負債率不斷上行，已經達到了2005年以來的點。截至一季度末，房企上市公司整體負債率小幅上升，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續上漲。房地産行業資産負債率位居申萬28個一級行業中第三位，僅次于銀行和非銀金融。
一季報顯示，房地産開發企業中，中交地産、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地産等近20家公司資産負債率超過85%，有近一半的企業資産負債率超過70%。分析人士指出，2015年-2016年地産去庫存進程加快，開發商補庫存意願加強，使得2017年土地投資力度明顯加大。此外，2016年以來大量房企通過發行交易所公司債進行融資，導致房地産企業有息負債大幅增長。
東方證券指出，一季度上市房企銷售回款總額爲5222.2億元，同比增長14.5%，增速同比下滑13個百分點，回款放緩的趨勢仍然在延續。銷售回款是房企資金流周轉的重要渠道，回款放緩將給公司現金流帶來較大壓力，未來房企的土地擴張將受到限制。
面對即將到來的償債高峰，多家房企開啓多渠道“找錢”模式。截至4月20日，今年房企海外發債的規模仍然呈現放量的趨勢。天風證券研報顯示，按存量規模計算，截至4年20日，房地産行業在境外發債的存續規模約7934億元，處于所有行業中的第二名，其中2018年共發行1626.66億元。
存貨同比增長近三成
一季報數據顯示，130家上市房企存貨達到4.79萬億元，同比增長26%，較2017年年底增長5.4%。
其中，萬科、綠地控股、保利地産、華夏幸福等10家公司存貨達到2.72萬億元，占比超過六成。其中，萬科一季度末存貨達到6300億元，同比增長28.57%。存貨同比增長居前的還有京糧控股、廣宇發展、新城控股、榮安地産、陸家嘴、華僑城A等公司。
有60多家房企一季度存貨周轉率同比實現增長，顯示這些公司運營能力明顯提升。整體來看，龍頭房企存貨周轉率表現較中小房企出色，這意味著高周轉和高杠杆是大型房企實現高ROE的利器。
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