[摘要] 二手住宅房價上漲城市爲59個,居高不下。
2017年至今,從金融到土地,從供給到需求,多個城市根據自身城市房價實際情況頒布了調控政策,甚至一些城市還在不斷地進行調控加碼。隨著調控時間的不斷延長以及産業升級壓力,很多城市考慮到城市産業長期發展需求,公布各項人才引進政策等,造成樓市在短期內需求增加,部分城市房地産市場出現過熱苗頭、投機炒作有所擡頭。“五一”前後,住房城鄉建設部約談12個城市,要求其穩定當地樓市,隨後貴陽、哈爾濱、成都等紛紛頒布調控補充政策。
但需要調控升級的城市遠不止這12個城市,據國家統計局公布的70城房價指數,2018年4月有58個城市的新房價格環比上漲,上漲城市比上個月增加3個;二手住宅房價上漲城市爲59個,居高不下。
在此大背景下,5月19日,住房城鄉建設部發布《關于進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),釋放強烈信號。未來樓市調控將從單城自主調控調整爲全面指導調控。
《通知》要求各地要牢固樹立“四個意識”,提高政治站位,毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅持調控政策的連續性穩定性,認真落實“穩房價、控租金,降杠杆、防風險,調結構、穩預期”的目標任務,支持剛性居住需求,堅決遏制投機炒房,因地制宜、精准施策,確保房地産市場平穩健康發展。
《通知》再一次強調調控目標:房住不炒,以穩爲主,同時給出了具體指導意見:降杠杆:無論是企業拿地發展,還是居民購房,杠杆都越來越大,加杠杆購房造成市場火熱,間接推動房價進一步上漲,房價上漲使得居民購房需加更大杠杆,造成惡性循環,而防範化解重大金融風險是今年的調控主目標之一。
調結構:2017年以來,北京、上海等城市紛紛推出限價地塊及租賃地塊等,即在土地制度上進行改革,通過調整供地結構來穩定房價。
此外,本次調控力度強大,《通知》要求各地要堅決落實新發展理念,加快轉變發展方式,切實落實主體責任。住房城鄉建設部將加快建立房地産市場評價和監測預警體系,細化評價單元,完善對地方房地産調控工作的評價考核機制,具體落實地方政府穩房價、控租金的主體責任。同時嚴格督察,對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方,堅決問責。
本次《通知》不同于以往,其不僅僅只是局限在約談、要求,明確了政策的必要性和調控的決心及信心。
《通知》要求要加強個人住房貸款規模管理,落實差別化住房信貸政策,強化對借款人還款能力的審查,嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用于購房加杠杆行爲。利用政策控制資金大量流入房地産市場,穩定樓市;同時利用差別化住房信貸政策,在短期內控制房價的同時保護剛需利益,切實提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例,既保證了居住屬性又利于實現全民住有所居。
此外還要求各地要全面落實住房銷售合同網簽備案制度,定期發布權威信息;加強政策解讀和市場信息公開,及時澄清誤讀,正面引導輿論。各地要嚴厲打擊房地産企業和中介機構違法違規行爲,通過釋放正確市場信息,通過媒體輿論引導民衆了解樓市、認識樓市,穩定居民購房需求,疏解“恐慌性”購房熱潮;通過嚴查銷售行爲規範房産交易,打擊房産違法行爲,穩定市場。
中長期發展方面,《通知》要求各城市要結合當地經濟社會發展水平、住房供需狀況、人口變化情況,科學編制住房發展規劃等合理確定住房和用地供應規模、結構、時序,引導相關資源合理配置。城市住房發展規劃報上級政府備案後實施,主要目標和指標納入當地經濟社會發展預期指標管理。2018年年底前,一線、二線城市要編制完成2018年至2022年住房發展規劃,並報住房城鄉建設部備案後向社會公布實施。
此次住房城鄉建設部要求要制定中長期發展規劃,明確未來發展目標。尤其是要求抓緊調整住房和用地供應結構,大力發展租賃用地及共有産權房。
租賃用地可極大地擴大住房需求,快速緩解供不應求的緊張局面,而共有産權房可極大地降低購房門檻,同時由于其交易的特殊性,使得流通性較差,失去投資炒作屬性,真正回歸房子是用來住的本質。《通知》肯定了共有産權房的作用,同時強制規定力爭用3~5年時間,公租房、租賃住房、共有産權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上,保證了未來的住房供應。供應提高可抑制炒作,炒作被抑制後又可釋放一定的供應,從而形成一個穩定的良性循環。
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