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銀保監會發布《通知》:保險資金獲准進入長租市場

信息時報   2018-06-07 09:20

[摘要] 銀保監會近日發布了《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》,明確保險公司可以通過直接投資,保險資産管理機構可以通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支持計劃、保險私募基金參與長租市場,但是所投資的長租項目必須符合一定的要求。

銀保監會近日發布了《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》(以下簡稱《通知》),明確保險公司可以通過直接投資,保險資産管理機構可以通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支持計劃、保險私募基金參與長租市場,但是所投資的長租項目必須符合一定的要求。業內人士表示,保險資金的進入爲長租住房市場引入低成本長期資金,無疑是一種利好。尤其在房地産市場主導形式由售到租的轉換進程中,市場對資金的需求將是長期和持續的,險資這一長線屬性的資金正好契合這一需求。不過,長租市場對保險行業來說是一個比較新穎的投資領域,險企在此前的經驗積累和人才儲備都比較少,因此短期可能秉持“積極關注、審慎投資”的態度。

險資參與長租市場須符合一定條件

根據《通知》,險資參與長租市場,必須符合一定的條件,包括位于人口淨流入的大中型試點城市,滿足效益、權屬、土地使用性質和審批程序等方面的要求。具體來說,在區位選擇上,長租項目必須“處于北京、上海、雄安新區以及人口淨流入的大中試點城市。土地性質爲集體建設用地的,應處于集體建設用地建設租賃住房試點城市”,而在産權權屬上,也明確要求“産權清晰,無權屬爭議及受限情形”,與此同時,“土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建築物僅用于租賃住房,不得轉讓”。

業內人士認爲,開放保險資金“入局”長租市場,是對保險投資渠道的一次重要拓寬,這將爲保險公司帶來更多的選擇權,此外還將帶來更多的業務發展機會。但是對于過往的投資渠道來說,長租市場無疑是一個較爲新穎的投資渠道,在進行項目融資時或將存在一定的風險。爲此,《通知》對風險管理提出了要求,要求融資主體與項目主體加強項目建設階段管理,按照工程進度劃撥資金,並與融資主體、項目主體、托管銀行實行資金進出的全程監控,嚴格審查資金支付及對價取得等事項,確保資金封閉運行,專項用于所投資的租賃住房項目建設或改造升級,不得挪作他用。

保險公司方面,《通知》也要求其遵循審慎穩健和安全性原則,綜合考慮自身資産負債狀況、償付能力狀況和流動性要求,制定長期租賃住房項目的投資預算,並納入年度資産配置計劃。與此同時,建立相應的專屬崗位,負責投資期內各個長租住房項目的投後管理,並建立全程管理制度,在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資産抵押等方面采取有效風控措施,控制投資風險。

險資介入對長租房形成利好

針對長租住房市場而言,保險資金的進入爲這一市場引入低成本長期資金,無疑是一種利好。研究院智庫中心研究總監表示,

此次政策顯然對租賃行業帶來了較多的資金來源,是一個積極的利好消息,同時也是保險資金運作中的一個重要引導方向,有助于險資積極參與租賃市場的改革。

他進一步解釋,政策條就明確了租賃房源試點的要求。類似房源的規定,其實是希望投資標的的規範。從此類租賃房屋的特點看,需要具體幾個特點,即有較好租金收入、是大城市項目、産權清晰、不改租賃屬性、投資環節清晰,這樣的規定,有助于租賃業務的穩定,是對保險資金投資的保護。

政策第二條明確了保險資金背後的自有資金等比例。對于此類規定,其實是爲了防範空殼投資或者說杠杆投資的做法。

政策第三條則明確了資金匹配的概念。尤其是租賃房業務的開發和經營周期長,所以需要通過此類政策規定來實現較好的投資模式。這其實是爲了讓資金更好地關注租賃住房建設全生命周期概念,有助于租賃市場的發展環環相扣。

作爲長租市場的從業者代表,新派公寓創始人兼CEO王戈宏也認爲,險資進入長租公寓對産業引入低成本長期資金是一種利好。當下長租公寓無論是主流的模式還是由于類REITs出現而興起的重資産模式,都需要低成本期限長規模大的資金支持,尤其是收購存量資産改造成公寓,然後透過資産證券化實現投資退出的模式很適合險資。

前期保險業“入局”意願或不高

盡管政策的出台爲險資開辟了一條新的投資渠道,但是由于投資和投資風險的不確定性,目前險企的“入局”意願並不是很大。一家保險資産管理公司的內部人士對信息時報記者表示,目前公司還處在摸索階段,還沒有制定相關的投資計劃。而一名人身險公司高級精算師對記者表示,險企的“入局”意願跟長租市場的投資有關。目前來說,長租市場的租金並不是太高,這個很難滿足壽險産品的要求。“但是長租項目期限較長,且受金融市場影響較小,很適合壽險資産負債匹配期限,如果能解決租金回報率過低的問題,或許會加大險資的參與意願。”

上述精算師表示,就目前來看,險資的參與意願都不會太強,因爲保險公司的投資模式比較保守,目前,保險公司匹配的長期負債主要是長期國債,國債除了信用良好以外還可以免稅,而長租市場的投資預期不太確定,如不能高于國債的話比較難吸引大資金進場,但若有些優惠政策出台的話,應該會對險企的積極性有所推動,這些優惠政策包括允許一定的杠杆放大率、對股權形式投資不納入投資比例限制以及放寬稅收等。國務院發展研究中心金融教授朱俊生表示,除了會關注投資以外,保險機構還會基于自身風控能力進行投資展望。“長租市場對于保險公司來說畢竟是全新的領域,此前的經驗積累和人才儲備都比較少,爲此會存在一定的投資風險,保險機構會從風控機制入手,審慎探索和投資這一市場。

長租房大事記

2017年5月住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,向社會公開征求意見,這個條例也成爲我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規。征求意見稿對“房屋租賃”各方進行了詳細的權責界定,尤其對于租客利益提出很多保護措施。

2017年7月住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口淨流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。提出的4項加快發展住房租賃市場的舉措中項便是“培育機構化、規模化住房租賃企業”。

2017年8月國土資源部和住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,確定批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,爲住房租賃市場增加新供給。

2017年10月國內首單長租公寓資産證券化項目獲批。深交所固定信息平台網站信息,“新派公寓權益型房托資産支持專項計劃”發行金額爲2.7億元。這爲國內住房租賃市場開展資産證券化和REITs(不動産投資信托基金)起到示範作用。

2017年11月建行攜11家企事業單位在深圳舉行住房租賃戰略合作簽約儀式,發布首款個人住房租賃貸款産品,宣布進軍住房長租市場,同時向比亞迪等企業推出首批“CCB建融家園”長租房房源

2018年6月銀保監會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》,明確保險公司可以通過直接投資,保險資産管理機構可以通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支持計劃、保險私募基金參與長租市場。

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