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購房者留意了!珠海商品房預售資金監管政策解讀來了

澳門房天下   2018-07-11 10:19

[摘要] 2018年7月11日,珠海住建局發布了《珠海市商品房預售資金監管辦法》政策解讀。

2018年7月11日,珠海住建局發布了《珠海市商品房預售資金監管辦法》政策解讀。以下是政策全文。

爲貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地産市場調控工作的通知》,促使房地産市場健康發展,進一步規範本市商品房預售資金的監督管理,規範商品房預售資金的收取使用行爲,維護預售商品房當事人的合法權益,依據《廣東省商品房預售管理條例》《中華人民共和國城市房地産管理法》等有關規定,參考國內其他城市的商品房預售資金監管規定,結合我市實際情況,我局開展了《珠海市商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱《辦法》)的起草工作。

一、編制的必要性

珠海市人民政府于2007年11月20日頒發《關于進一步加強我市房地産市場監管若幹規定的通知》(珠府〔2007〕132號文),明確規定市房地産管理部門應當對商品房預售款的收存和使用進行全過程、動態的監管。但施行後仍有部分房地産開發項目在預售過程中未嚴格按規定收取和使用預售資金,小部分預售項目不能按期竣工,損害了有關預購人的權益,容易引發糾紛及投訴,不利于房地産市場的健康發展。

爲進一步加強和改善我市商品房預售資金監督管理,我局于2016年12月9日發布了《關于進一步完善商品房預售資金監督管理的通知》(珠規建房〔2016〕45號,以下簡稱《通知》),對房地産項目進度進行監管,有效地維護了房屋交易雙方合法權益,促進了房地産市場健康發展。由于《通知》內容上涉及行政管理相對人的權利和義務,屬于我市加強房地産監督管理的文件,需納入市政府規範性文件管理。因此,起草了《辦法》,進一步優化完善我市商品房預售資金監管各環節,維護購房者的合法權益。

二、主要內容

《辦法》共十六條。圍繞商品房預售資金收存和使用要求,明確提出房地産開發企業在領取廣東省珠海市商品房預售許可證後,預購人按合同約定的付款時間,將商品房預售資金直接存入商品房屋預售資金專用監管賬戶各個環節,以及房地産開發企業預售資金撥付等要求。

《辦法》第五條明確商品房屋預售資金專用監管賬戶個數設立的要求。

《辦法》第六條規定了房地産開發企業取得廣東省珠海市商品房預售許可證後,到行政主管部門備案的資料。

《辦法》第十一條明確預售資金撥付分爲兩個階段,由原來《關于進一步完善商品房預售資金監督管理的通知》(珠規建房〔2016〕45號)關于預售資金撥付的三個階段轉變爲兩個階段,第一階段不再設置撥付額度,刪除資金撥付環節“第二階段”相關內容。

《辦法》第十二條新增了退房退款的相關規定。

附上《珠海市商品房預售資金監管辦法》全文。

第一條 爲進一步規範本市商品房預售資金的監督管理,規範商品房預售資金的收取使用行爲,維護預售商品房當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地産管理法》《廣東省商品房預售管理條例》等有關規定,結合本市實際情況,制定本辦法。   

第二條 本市行政區域內的經批准預售的商品房預售資金收存和使用,適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預售資金,是指房地産開發企業在取得廣東省珠海市商品房預售許可證後不動産首次登記前將其開發的商品房出售給購房人,由購房人按預售合同約定支付的預購房款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等)。

第四條 市、區建設行政主管部門是商品房預售資金的監管部門,負責監督預售人收取和使用商品房預售資金的行爲。

第五條 房地産開發企業在申請商品房預售許可證前,應當在商業銀行設立商品房屋預售資金專用監管賬戶,並與建設行政主管部門、監管銀行等管理部門簽訂商品房預售資金監管協議。遵循“一個《商品房預售許可證》對應一套賬戶”的原則,預售建築面積25萬平方米以下的,可設立不超過3個預售資金專用賬戶。

第六條 房地産開發企業取得廣東省珠海市商品房預售許可證後,三個工作日內應當提供以下資料到行政主管部門備案:   

(一)商品房預售許可證複印件並加蓋公章;

(二)整個項目鳥瞰圖;

(三)商品房屋預售款專用帳戶監督管理協議原件;

(四)開發公司營業執照複印件並加蓋公章;

(五)開發公司提供法定代表人及委托證明書原件,委托人、被委托人身份證複印件;

(六)銷售價格表並加蓋公章;

(七) 合同目錄並加蓋公章;

(八)(1)項目合同分棟表(該項目部分辦理預售且使用不同套監管帳號的,或與同一施工方簽定兩本以上合同,填此表);

(2)各種需撥付款的印有印花稅章的合同原件;

(3)合同需提交施工單位營業執照(加蓋開發公司公章);

(4)施工方提供法定代表人及其簽名證明書並加蓋公章。

(九)項目工程建設總費用及工程分部費用明細表;

(十)項目用款計劃(應當按建設工程形象進度完成情況或建設工程施工合同約定的付款節點制定); 

上述資料發生變更的,房地産開發企業應當自變更之日起15個工作日內向監管部門提供變更後的相關資料。

第七條 在商品房預售交易過程中,房地産開發企業不得將商品房預售資金存入非監管賬戶,而應由預購人按合同約定的付款時間,將商品房預售資金直接存入商品房屋預售資金專用監管賬戶。

第八條 商品房預售後,各銀行發放的按揭貸款必須直接劃入該商品房屋預售資金專用監管賬戶內,不得直接劃扣給房地産開發企業或挪作他用。

第九條 各銀行必須嚴格按照建設行政主管部門核准的內容、金額撥付商品房屋預售資金專用監管賬戶內的資金,不得支付現金。各銀行未經建設行政主管部門核准,不得擅自劃扣商品房屋預售資金專用監管賬戶資金。

第十條 監管銀行應當按照監管協議約定的時間和方式將監管賬戶的收支情況等相關信息彙總後,提供給主管部門。

第十一條 預售資金撥付

(一)第一階段:商品房屋預售資金專用監管賬戶內累計進賬總金額原則上按10%預留,90%撥付。所有撥付款項應根據施工合同(加蓋地稅局印章)用于支付商品房屋項目工程進度款、購買商品房屋項目建設所需的建築材料、設施設備及法定稅費(除法定稅費外同時提供同額度的由稅務部門出具的發票),不得挪作他用。監管銀行應當依據主管部門的同意撥付證明和傳輸的電子信息,將資金撥付給與房地産開發企業簽約的指定合同當事人或者相關單位。

(二)第二階段:根據商品房預售許可範圍內建設工程進度可實行分步解除監管:(1)完成封頂,留存封頂預留額度(毛坯房的封頂預留額度爲2500元/每平方米乘以預售面積,精裝房的封頂預留額度爲4000元/每平方米乘以預售面積),其余金額給予解除;(2)完成《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》手續後,留存竣工備案預留額度(竣工備案預留額度爲1000元/每平方米乘以預售面積),其余金額給予解除;(3)房地産開發企業完成不動産首次登記(辦理《商品房地産産權屬證明書》手續)後,解除對監管賬戶的監管。

第十二條 房地産開發企業與購房人因特殊情況解除商品房買賣協議的,房地産開發企業可以向建設行政主管部門提交退房退款申請書並提供相關證明材料,建設行政主管部門在5個工作日內進行核實,經核實情況屬實的,書面通知監管銀行退回該部分房款。商業銀行收到通知後,按程序退回該部分房款。

房地産開發企業申請退房退款應提供以下材料:

(一)商品房買賣合同雙方共同簽署的退房退款申請書,申請書應載明申請退款購房人的收款帳戶;

(二)商品房買賣合同雙方的身份證明文件;

(三)有明確的解除商品房買賣合同內容的協議書或人民法院的生效判決或調解書或仲裁機構裁決;

(四)擬申請退還的購房款存入監管帳戶的憑證;

(五)建設行政主管部門要求提供的其他資料。

第十三條 房地産開發企業不按規定繳存、使用預售資金的,由建設行政主管部門責令限期改正;情節嚴重或逾期仍不改正的,建設主管部門除按法律法規進行處罰外,可暫停該房地産開發企業在本市所有開發項目的商品房預售,將其違法違規行爲予以公示,並記入企業信用信息系統。

第十四條 房地産開發企業未提供監管銀行出具的商品房預售資金全部存入監管賬戶的憑證,不動産登記部門不予辦理網簽和預購銷合同備案登記手續。

第十五條 監管銀行違規支付商品房預售資金的,除承擔相應法律責任外,不得再從事商品房預售資金監管事宜,建設行政管理部門將相關情況告知銀行業監管部門,由其按照相關監管規定進行處罰,或暫停其預售商品房預售資金的監管業務。

 第十六條 本辦法自2018年7月15日起施行,有效期爲3年。

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