[摘要] 2016年開始，三四線城市商品住宅庫存逐漸被消化。
2016年開始，三四線城市商品住宅庫存逐漸被消化。在一二線城市樓市政策持續高壓的大背景下，三四線城市低地價、較溫和的購房政策使其成爲了承接熱點城市需求外溢與房企布局轉移的重要陣地。
從國家統計局公布的各級城市月度商品房銷售占比變化來看，2016年開始，4個一線城市商品房成交面積比重從5％以上，降至2017年底的2．5％，規模腰斬。32個二線城市商品房成交面積比重則從36％降至30．1％。然而，近兩年三四線樓市整體逐漸升溫，600余個三四線城市成交面積比重從60％上升至67．4％的曆史高位。
隨著多個三四線城市在土地市場持續活躍的狀態下進入樓市高點，政策的重錘開始不斷落地。一方面，以限地價、限房價、競自持、競配建等方式加碼市場。另一方面，激烈的“搶人大戰”使得部分城市人口遭遇被動流失，加之棚改貨幣化政策的收緊，多重因素疊加讓這些剛剛翻身的樓市新秀陷入“涼涼”危機。
虛火退去市場冷熱不均
在熱點城市聚集、經濟活躍的長三角地區，除了上海、杭州、蘇州、南京這些一線與強二線城市，許多三四線城市在這一波勢好中也表現突出，徐州、南通、湖州等城市開始在房地産市場嶄露頭角。
但如今虛火退去，三四線樓市露出了本來面目。
以江蘇常州爲例，2017年常州房價，雖然受限價政策影響，房價漲幅趨緩，但直至當前，樓市依舊火熱，吸引了衆多品牌房企深耕。地産研究院數據顯示，目前常州熱銷盤認購客戶與推售套數比例可達到5：1，新項目開盤當天去化率超85％。
江蘇面積的地級市鹽城，在去庫存等利好下，2016年10月出現樓市快速上漲勢頭。短短三個月房價從5000～6000元／平方米上漲到12000～13000元／平方米。不同于常州的是，2017年3月開始，鹽城樓市逐步回歸冷靜，價格開始回落，其中以城南區域爲代表，整體價格降至10100元／平方米。
“三四線市場高溫不可持續，雖然目前還有溫度，但部分城市銷售速度已有放緩迹象。”在中原地産中國大陸區副總裁兼上海中原總經理陸成看來，由于消費力、再生能力不足，一波消耗後短期無法培養出新的需求，部分三四線城市會越來越難做。同時，今年以來各城市仍有政策加碼，市場預期也在轉變。
從長三角購房群體結構來看，張家港、泰興等城市，客戶結構較爲單一，多是本地改善型需求以及返鄉置業群體。像南通等藏富于民的城市，普通市民手中均有一兩套住房，多以投資需求爲主。
上海樓市政策的持續收緊，使南通樓市進入了上升通道，市場受限價影響供不應求。外地客群僅需限貸全款，無限售政策，投資客尤爲集中。房價低廉的開發區更是聚集了大量來自上海和海門等地的投資客。
除了碧桂園、中梁等早就在三四線城市布局的企業，市場升溫後，部分集中布局一二線城市的房企也開始增加在三四線城市的土儲，加快項目落地。同策咨詢的數據顯示，2015年至2017年，十強房企在三四線城市的銷售額集中度，已經由13％提升到了25％。
“當前來看，三四線樓市冷意不足，對于我們布局的大部分三四線城市，市場前景仍持樂觀態度。”一位長三角的房企人士告訴中國房地産報記者，確實有部分城市出現了房價回落，但這與城市本身各區域價格差距較大有關。在三四線城市布局，要看是哪裏的三四線城市，更要判斷城市的發展空間和政策走勢。
同樣加速三四線城市布局的還有旭輝控股，今年上半年其三線城市布局已經占到整體布局的14％。同時其選擇在長三角加快對環滬都市圈的滲透，新進常州、衢州、徐州、蕪湖、台州、南通等城市。
旭輝集團總裁林峰表示，在調控背景下，2017年到2018年，旭輝嘗試進入三四線城市，擴大戰略縱深，減少風險集中度，以避免因聚焦城市，受政策調控影響帶來的巨大風險。
“三四線城市布局不能一概而論。旭輝長期關注城市數據，站在前面回頭對城市發展做出判斷後，才會有進一步布局。三四線城市新戰場的需求與一二線城市有明顯差異，這就需要企業進入後盡快找到並研發出適銷對路的産品來適應市場環境。同時要把握城市輪動的機會，擇選最合適的時間進入。”林峰補充道。
棚改收緊區域差別明顯
從城市的基本面來看，由于很多三四線城市不僅缺乏産業支撐，又在“人才大戰”中出現了持續的人口流失，所以棚改便成爲拉動三四線城市需求的重要手段之一。
2005年國家出台《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》，開始大規模的棚戶區改造工作。2015年～2017年，全國共計完成了1800萬套的棚改任務。按照的棚改計劃，2018年～2020年要再改造各類棚戶區1500萬套，並確定2018年開工580萬套。值得一提的是，如此高規模的棚改工作，三四線城市占到了近九成。
關于棚改貨幣化政策收緊，住建部在不久前明確表示，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
中國指數研究院的分析報告顯示，棚改貨幣化雖不能直接推動房地産建設規模，但大量貨幣化安置帶來的剛需購房群體是拉動房地産銷售、減少庫存的有力支撐，爲三四線城市房地産發展帶來重大機遇。然而，高規模的進行棚改並不具備長期可持續性，未來三年全國改造1500萬套的既定目標是固定的，其對房地産市場的驅動力也將會逐漸減弱。
以長三角棚改規模的城市徐州爲例，2018年徐州有2127萬平方米的棚改計劃。此前的2017年，徐州的棚改計劃是19117戶，269．4萬平方米。銷售商品住宅1077．78萬平方米，同比增長17．4％，商品住宅銷售額達到646．39億元，增長38．4％。
此外，溫州、紹興等地均有較大規模的棚改計劃，棚改的推進同樣使得這些城市的樓市發展勢好。
值得注意的是，棚改對不同城市的房地産市場影響力度各有不同，例如典型人口輸出型城市鹽城。按照計劃，鹽城有5萬戶左右的棚改目標，但目前政府還未有相關推進工作。據悉，鹽城的貨幣安置款相對較少，棚改戶則多以拿房爲主，選擇就近安置。
不過，根據各省市計劃，2020年要全部完成棚戶區改造工作。這意味著未來還將有三年的棚改紅利期，也就是說，短期內棚改仍是影響三四線城市房地産市場增長的主要力量。
按照中國指數研究院的分析判斷，位于東部沿海城市群核心城市周邊的三四線城市，其庫存去化已得到有效解決，且城市土地價值明顯提升，這些地區基于棚改帶來的需求或將逐漸減弱。距核心城市較遠的中西部、東部城市群中的三四線甚至五線城市，棚改體量龐大且增長快，未來仍存在一定的需求空間。中國房地産報
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