[摘要] 多城落實地方主體責任，調控力度持續升溫，房地産調控政策將在相當一段時期內保持連續性和穩定性。
《經濟參考報》8月28日刊發題爲《房企業務模式多元化提速》的報道。文章稱，今年上半年，房地産市場調控政策繼續積極抑制短期非理性需求，同時強調擴大並落實中長期“有效供給”。多城落實地方主體責任，調控力度持續升溫，房地産調控政策將在相當一段時期內保持連續性和穩定性。行業集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現。
另一方面，受到調控政策“一城一策”差異化因素，以及各線城市區域發展不均衡等綜合因素影響，上半年，仍有部分企業出現業績同比負增長，或者增幅明顯降低的現象。多家房企在中期報告中明確，將在房地産主業以外，探索文旅、長租、服務等多種新業態的業務增長模式。
8月20日，萬科企業股份有限公司公布2018年半年度報告。報告顯示，2018年1－6月，集團實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9％；實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8％；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤91.2億元，同比增長24.9％。
上半年萬科集團實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9％和9.9％，在34個城市的銷售金額位列當地前三。萬科在財報中披露，“加強現金流管理。面對持續深化的行業調控和日益趨緊的融資環境，集團堅持現金爲王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在93％以上。”
同日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司披露期業績。上半年，該公司實現營業收入總額209.88億元，同比增長6.6％，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤71.17億元，同比增長97.54％，基本每股爲0.88元，同比增長91.3％。
不僅如此，在已經發布上半年業績的企業當中，保利地産、龍湖集團、泰禾集團等企業均有不同程度的增長幅度。僅僅遠洋集團、建業地産、SOHO中國等少數幾家企業業績同比下滑。
中原地産研究中心統計數據顯示，截至目前，合計超過50家房地産企業公布的半年報數據顯示（其中A股40家發布半年報，6家企業公布業績快報，港股也有10家公布），除了部分轉型的中小企業外，超八成房地産企業2018年上半年利潤明顯上漲。
業內分析認爲，今年上半年土地市場整體供需關系逐漸改善，二線城市仍然是房地産企業的主戰場。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速；住宅用地的成交量也繼續提升，溢價率繼續下降。龍頭房企銷售金額穩步提升，銷售業績保持較高水平。
“由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較爲穩健。從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均爲轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地産的房企業績爲正增長。”中原地産首席分析師分析認爲，整體來看，從此次房地産企業半年報數據看，是房企收獲最豐收的半年報。“龍頭房企由于布局合理，加速轉型，其業績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅，而且，呈現出‘房企越大漲幅越大’的態勢。”
調控措施及流動性緊縮，市況出現疲態
上半年，房地産市場的整體成交量及價格持續上升，但由于房地産調控措施及流動性緊縮，市況出現疲態。各個區域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續下降但趨向回穩。二線及強三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴重。
8月22日，遠洋集團在上半年財務報告中披露，期內遠洋集團營業額爲人民幣153.76億元，較去年同期下降11％；截至2018年6月30日止6個月的利息及其他收入上升138％至人民幣11.23億元（2017年上半年爲人民幣4.71億元）。遠洋方面表示，上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。
值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內集團支銷的融資成本約爲人民幣135300000元，而去年同期則爲人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動主要由于期內産生融資成本總額（扣除開發中物業的資本化部分）出現變動所致。
分析表示，隨著信貸市場的調控持續，房地産企業在其他渠道融資的需求持續大漲，房地産企業銷售業績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。“在規模化競爭格局背景下，房地産企業對資金的需求更加迫切，海外發債成爲房企短期融資渠道的主要選擇。”
“另一方面，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地産市場，房企融資難度越來越大。”他認爲，“在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁，也推動了房地産企業的融資需求。”
根據今年上半年業績數據，華僑城、華潤置地等企業上半年負債水平均有不同程度上升。作爲資金密集型行業，地産上的融資途徑基本包括股權融資、銀行貸款、境內發行公司債券、境外發債、非標融資等等。然而，在金融去杠杆以及監管趨嚴的大環境下，房企的融資渠道越來越少。
與此同時，受經濟形勢及市場環境的影響，傳統融資渠道延續收緊態勢，融資成本持續走高成爲常態。據市場機構統計，去年融資的成本在8％至9％，但今年融資的成本已經普遍超過10％。
多元化領域具備可增長的盈利空間
今年下半年，企業方面普遍預計整體經濟穩中有進，房地産行業調控持續，整體供求關系改善，銷售價格將趨于穩定。一二線城市調控將從“控需求”轉爲“增供給”，保障土地中長期供應，進一步落實“有效供給”。同時，城鎮化、改善需求、家庭結構變化等趨勢將帶來對質量及中高端住宅産品需求的增長。
一位市場分析人士認爲，在融資管控、貨幣緊縮的背景下，行業馬太效應急劇增強，企業的規模與效率成爲行業內資金分化的最主要因素。土地市場的火爆、企業間收並購的加劇以及上半年各大房企提倡的快周轉策略，無不反映出行業目前一個共識：規模與效率決定生死。
事實上，多數房企在繼續追求規模效應的同時，也開始多領域業態模式的探索。例如，上半年招商蛇口布局新業態，大公寓、大健康、大文創多點開花，轉型成效初步顯現。管理規模總計約90萬平方米，實現了公寓智慧平台的全線上化服務。
此外，藍光發展也表示，公司秉承“人居藍光＋生命藍光”雙擎驅動的頂層戰略架構。在人居藍光方面：以“地産金融＋文化旅遊＋現代服務業”爲核心基礎産業，圍繞地産核心主業，形成以文化旅遊及現代服務業爲主體架構的同心多元化産業生態鏈，由傳統房地産企業向新經濟下的新型房地産企業轉型。
2018年，華潤置地也提出城市綜合投資、開發與運營商的定位，繼續積極探索創新型業務，促進多業態間的協調發展。希望更好地響應消費者、政府、合作夥伴等各方的多元需求，確保業績穩定增長，實現價值創造和多方共贏。
業內認爲，近幾年將是行業洗牌、奠定未來格局的關鍵時期。除開發主業外，標杆房企也在圍繞大衆多元需求，積極尋求新的業務增長點和轉型方向，加速布局養老、長租公寓、物流、聯合辦公、健康等領域。
上述分析人士表示，“行業內競爭持續激烈，弱肉強食、分化加劇，企業追求規模、效率、融資創新的各項動作也將持續。此外，行業轉型提速，房地産相關多元化領域具備可增長的盈利空間。”
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