[摘要] 7月31日，中共中央政治局召開會議，要求下決心解決好房地産市場問題，堅決遏制房價上漲。
“任何生意、任何企業都有它的壓力。”8月21日，萬科新晉總裁祝九勝首次坐鎮2018年中期業績會，“壓力”一詞是他的開場白。
說出這句話的背景是，7月31日，中共中央政治局召開會議，要求下決心解決好房地産市場問題，堅決遏制房價上漲。
8月是房企“中考”集中放榜的時節，不止祝九勝，伴隨著樓市調控進入深水區，長效機制漸行漸近，金融去杠杆的推進讓市場資金面收緊，在多場中期業績會上，“壓力”成爲房企管理層口中的常用詞。
規模增幅降速
盡管上半年大部分上市房企都錄得不錯的業績表現，但縱向對比來看，增速放緩的影像，正投射到多家上市房企身上。
房企3中，上半年，萬科實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%，增幅與去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂園實現合同銷售約4124.9億元，同比增長42.8%，這個增幅也遠低于去年的131%。恒大累計合約銷售金額爲3041.8億元，同比增長24.6%，增幅同樣大幅低于上年同期的72.2%。
3之外，綠地上半年的銷售金額同比增長22%，中海的同比增幅只有18.5%，龍湖僅同比增長了4.8%。這些銷售增幅，相比2017年上半年，均出現不同程度的下降。
不僅是銷售增幅，萬科、綠地等龍頭房企的利潤增速也出現滯漲態勢。按照已經發布的中報，萬科上半年歸屬于上市公司股東的淨利潤同比增長24.9%至91.2億元，但淨利率卻同比下降1.85%至8.61%。
綠地同期歸母淨利潤61億元，同比增長30%，但淨利率卻只有3.8%，幾乎與去年同期持平。
盡管規模增長正在繼續，但房企普遍意識到，單純依靠銷售規模擴張來獲得增長的路徑已經走不通。萬科2017年中期業績會上，郁亮曾經說過，這個市場有黃金時代、白銀時代，未來還可能會出現青銅時代、黑鐵時代。城市化已經進入一二三四線城市劃分非常模糊的第二發展階段，爲城市化提供主要服務的開發商們自然也跟著發生變化，從投資策略開始發生變化。
彼時，郁亮用“沒有成功的企業，只有時代的企業”這句話，委婉表達了萬科的危機意識。
向來追求高周轉的碧桂園專門提到“提質控速”的目標，碧桂園總裁及執行董事莫斌解釋，提質控速是保證碧桂園有質量的發展，甯可發展得慢一點，也要發展得穩一點。
恒大從今年年初開始啓動“新恒大”戰略，將此前“規模型”的發展模式轉爲“規模+效益型”。恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞稱，公司在實現5000億之後，未來將保持10%-20%的增長目標，確保公司管理和效益都實現有質量地增長。
從對未來的規劃來看，龍頭房企不約而同選擇了“降速”這一路徑。
投資趨于謹慎
“降速”源于房企對後市的判斷趨于保守，其中持續一年多的限貸、限價、限售等調控政策不斷深化是影響判斷的主要因素。
萬科、中海、恒大等龍頭房企的多位管理層提到這個問題，觀點基本一致，“堅決遏制房價上漲”的表述不同以往，表明了政府調控管理房地産市場的決心非常大。短期內市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經有所顯現；從中長期來看，長效機制建立對房地産市場健康平穩發展是有好處的。
國家統計局數據顯示，2018年1-6月，全國商品住宅銷售面積爲6.69億平方米，同比增長3.2%；銷售金額爲 5.66萬億元，同比增長14.8%，這兩個增速較2017年同期分別下降10.3和3.1個百分點。
上半年全國住宅新開工面積約7.06億平方米，同比增長15%，增速與2017年同期基本持平。
萬科中報指出，其長期重點觀察的14個城市，上半年商品住宅批准預售面積同比下降8%，商品住宅成交面積同比下降20.4%。
同策研究院院長助理張宏偉告訴經濟觀察報，上半年由于市場進入調整和下行態勢，房地産銷售開始出現變化。今年下半年至明年上半年，市場應該還會處于持續下行的狀態，銷售增速應該會繼續下降。
龍頭房企在“降速”上的個動作，是投資趨于謹慎，這從上半年多家房企的拿地策略可以反映出來。
中海在今年上半年累計新增土地總樓面面積789萬平方米（實際權益爲664萬平方米），地價總權益支出459.5億港元。按照今年年初中海定下的1350億港元土地目標來計算，僅完成34%。
中國海外發展董事局主席兼行政總裁顔建國多次表示要“高度審慎謹慎”，他說，甯可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。接下來還是會聚焦一二線城市，包括一些特別有活力、人口的確有增長、産業的確在成長的新興城市，圍繞傳統的一二線作爲主戰場。
恒大2016年年度業績發布會上，夏海鈞還公開表示，恒大的成長性在于其擁有充分的土地儲備。但今年中期業績會，恒大已經提出“未來土地儲備會維持在3億平方米左右的區間，每年大約下降5%”的目標。
夏海鈞說，恒大接下來的土儲要覆蓋中國的一線城市、二線城市，以及經濟發達的三線城市，但不打算去四線城市。
莫斌也給出碧桂園放緩發展速度的一個方向，就是投資上有策略地調整，會更加精准。“每一塊土地更加慎重（對待），怎樣才能做一個成一個，我們按照這一目標實施，並聚焦于現有項目的運營，聚焦現有和土地儲備進行調整。”
中原地産研究中心的統計數據顯示，今年1-7月，全國土地流拍合計796宗。其中一線城市即使是成交的土地，也基本底價或逼近底價，成交價格普遍低于兩年前。
淨負債率上升
投資趨于謹慎的背後顯現出，房地産市場融資環境正在持續收緊。萬科在半年報中提到，央行數據顯示，截至2018年6月末，人民幣房地産貸款余額同比增長20.4%，增速比上年末回落0.5個百分點。上半年房地産貸款增量占同期各項貸款增量的比重比2017年低1.9個百分點。
從淨負債率來看，上半年龍頭房企的淨負債率均處于較高水平，且呈現上漲趨勢。上半年萬科持有貨幣資金1595.5億元，淨負債率爲32.7%。這些持有的貨幣資金少于2017年底的1741.2億元，淨負債率相比去年底的8.8%更是大幅上漲。
截至半年報發布，萬科先後完成五期超短期融資券發行，票面利率區間爲3.25%-4.6%，位于同期發債利率低位。
碧桂園上半年淨負債率59%，同樣高于2017年底的56.9%。龍湖同期的淨負債率爲54.6%，去年底這一指標則爲47.7%。
恒大上半年的淨負債率爲127.3%，夏海鈞談到未來轉變的主要核心就是降負債，“恒大2016年定下的目標是在2018年要把淨負債率降到140%，在2019年中期把淨負債率降到100%，直到2020年將淨負債率降到70%。”
與此同時，恒大堅持“現金爲王”的策略，截至6月30日，恒大銷售回款2475億元，現金余額爲2579億元。
此前，陽光城集團執行副總裁吳建斌曾說過，2016、2017年兩年的房地産市場表現得非常好，很多公司對未來三年發展的規劃都制定了很高的目標，導致投資額的劇增，應收款也在劇增。但是2018年因爲各種原因、各種政策的調控，導致當前很多房企借貸比例居高不下。
他在接受經濟觀察報采訪時表示，今年，其他非標融資變得不好審批，而銀行由于表內資金規模緊張，往往優先提供給總行合作名單內的房企，排名50名以外的民營房企很難在銀行取得開發貸資金，即便有，利率也非常高，大部分超過了基准上浮50%的利率。
吳建斌建議，房企還是要重新回歸到重視現金流管理上，未來半年以內，起碼要把現金流作爲重要的工作來抓。
夏海鈞給出恒大降負債的幾種方式，是引入三輪戰略投資者；第二是償還了高額永續債；第三是通過土地的適當減幅加快負債的轉型；第四，實現盈利大幅提高。
佳兆業財務部總經理吳建新也在業績會現場稱，今年佳兆業董事局一直要求將降負債、去杠杆作爲重要的財務工作之一。他說，圍繞資金周轉，佳兆業會做幾個工作：，加快沈澱資産以及大宗資産的銷售；第二，加大回款力度；第三，在保證質量的同時，加快整個工程建設速度以及存貨去化速度。經濟觀察報
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