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樓市調控持續升級 城市群布局能否助力房企?

每日經濟新聞    2018-09-04 09:18

[摘要] 得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求,衆多上市房企在上半年均錄得了不錯的業績表現。

得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求,衆多上市房企在上半年均錄得了不錯的業績表現。與此同時,百億房企繼續擴容,數量增加13家至144家,主流房企銷售規模也均創曆史新高。3碧桂園、恒大、萬科距離萬億規模越來越近。

《每日經濟新聞》記者注意到,越來越嚴格的樓市調控,以及更大範圍、更深層次的限購,也讓房地産業的未來具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成爲房企下半場分化的十字路口,有人向左,有人向右。

房地産市場的機會將在城市群

因城施策的政策環境下,雖然一線城市嚴調控致成交規模明顯縮減,但大部分二線城市,以及三四線城市的去庫存政策機遇,讓不少房企嘗到了甜頭,在調高年度業績目標的同時,紛紛在溫和的二線城市,特別是三四線城市跑馬圈地、擴充土儲。

值得思考的是,近兩年,以棚改貨幣化安置爲主的去庫存政策無疑主導了本輪房價,特別是三四線城市房價的上漲。而在遏制房價上漲的背景下,政策進一步收緊已可預料。那麽,二線城市,特別是三四線城市又能否承受房企的目標重任呢?

多位房企人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就表示,在經曆去庫存後,三四線城市增長乏力,今後房地産市場的機會將在城市群。城市群布局將成爲未來一段時間房企穿越調控周期的利器。

三四線城市掣肘房企業績

中國某研究院數據顯示,50家百億房企代表2017年在一線城市拿地約1800萬平方米,同比增長63%;在二線城市拿地約18000萬平方米,同比增長46.7%;在三四線城市拿地面積17000萬平方米,同比增長145%。土地儲備中,三四線城市占比上升12個百分點至46.1%。

2017年,全國300城市土地出讓金總額爲40123億元,同比增長36%,其中一線、二線、三線城市土地出讓金分別爲6250億元、20596億元、13277億元,同比增速分別爲47%、17%、75%;成交均價分別爲9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米,同比分別增長-4%、19%、56%。

多位市場分析人士認爲,當前三四線城市去庫存政策取得明顯效果,但隨之而來的是房價明顯上漲。三四線城市樓市政策進一步收緊將是大概率事件,去庫存政策已經接近尾聲。

“當前三四線城市樓市出現分化,一些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市,將在偏緊的政策環境和信貸環境的雙重作用下,樓市出現降溫。”研究院研究總監說,“房企要慎重在三四線城市高溢價拿地,要加強市場研究。”

城市群布局能否助力房企穿越周期

在經過十幾年的發展後,房地産市場向頭部企業集中的趨勢越來越明顯。2015年千億房企5家、2016年千億房企12家、2017年千億房企17家。而百強房企市場占有率,也從2015年的40%上升到2017年的56%。

在行業向龍頭房企集中的趨勢下,如何不被市場淘汰?大多數房企首先想到的是做大規模。

“千億是大企業的門檻,決定了未來的拿地機遇、融資成本、人力資源等。”中房數據研究院院長陳晟表示。陳晟認爲,未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企,且前30強房企的市占率將達到50%。

做大規模,土地是糧食,決定著企業未來增長空間。但在市場調控趨嚴,走勢出現結構性分化的背景下,城市布局結構則直接決定了房企砥禦市場風險、穿越周期的能力。

我國的常住人口城鎮化率,已經從1998年的30.4%上升到2017年的58.5%,這無疑是推動房地産市場快速發展的重要引擎。

“要以城市群爲主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局,加快農業轉移人口市民化。”十九大報告的內容,早已明確了我國城鎮化的路徑和方向。

一個值得注意的現象是,當前房企的布局目的地,也開始拓展到核心城市經濟圈或城市群,城市群邏輯正成爲部分房企投 資和布局的核心。

中國某研究院的數據顯示,無論是房地産開發投 資額,還是商品房銷售面積,我國八大主要城市群都居于重要位置。

房地産開發投 資額方面,2017年,八大城市群占比達到76%。其中長三角城市群占比20%、京津冀城市群占比10%、珠三角城市群占比9%,長江中遊、成渝、中原城市群均占比8%,海峽西岸城市群占比7%,山東半島城市群占比6%。

商品房銷售面積方面,2017年,八大城市群占比達到71%。其中長三角城市群占比15%、長江中遊城市群占比11%,成渝、中原城市群分別占比10%,山東半島城市群占比8%,珠三角、海峽西岸城市群分別占比6%,京津冀城市群占比5%。

實際上,從發展規律上看,在大城市承載力趨于飽和後,産業、人口等生産要素一定會向周邊城鎮轉移。隨著外溢效應的産生,核心城市與周邊區縣聯系會加強,進而形成都市圈與城市群。而未來,都市圈或城市群,將成爲農業轉移人口市民化的重要區域。

中國某研究院認爲,未來隨著我國人口總量增長放緩,城市間的人口爭奪將是一場零和博弈,人口將繼續向中心城市流入,中心城市將成爲人口的主要聚集地。

而人口規模,也將是帶動住房需求增長的核心要素。

中國某研究院報告指出,城市群將成爲下一個時期中國城市發展的主流趨勢,因此,深耕城市群將成爲房企最有效的布局策略。

新城控股高級副總裁歐陽捷認爲,“並不是臨近核心大城市的中小城鎮都能自動成爲‘會員’,關鍵要看是否有便捷的快速交通網,一體化、均等化公共服務,以及非壟斷的市場格局。”

城市群已成爲中國城市發展的主題形態。對房企而言,未來只有聚焦核心城市群,才能穿越周期,限度地分享行業與城市成長紅利。

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