[摘要] 目前居民手中所擁有的房屋產權證書基本上有三種:普通商品房、經濟適用房、房改房。這三種產權證書在本質上是沒有區別的,都是購房者擁有房屋所有權的合法書面憑證,其財產權利受國家相應法律法規的保護和規範。但是在使用和交易方面有著壹定的區分。
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目前居民手中所擁有的房屋產權證書基本上有三種:普通商品房、經濟適用房、房改房。這三種產權證書在本質上是沒有區別的,都是購房者擁有房屋所有權的合法書面憑證,其財產權利受國家相應法律法規的保護和規範。但是在使用和交易方面有著壹定的區分。
壹、商品房。完整的房屋所有權包括四個部分:房屋使用權、占有權、處置權和權。普通商品房的產權證書擁有全部的這四項權利,在不違反法律規定的情況下,可以自由的轉讓、出租或贈與,不受任何單位或個人的限制和幹涉,其全部歸個人所有,購買人除稅費外不需要交其他的費用。
二、經濟適用房。國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施,建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的,這就是經濟適用房價格低的主要原因。根據北京市的規定:職工個人購買的經濟適用房,房屋產權歸職工個人所有,已取得合法產權證書,即可依法進入二級市場上市交易。上市後,其全部歸個人所有。這就是說,經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本壹樣,惟壹不同的是,經濟適用房在出售時,購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土地出讓金,沒有標定地價的,土地出讓金的價款暫按房屋售價的3%交納。這樣,在辦理完產權過戶手續後,購買人所得到的就是普通商品房的產權證書,再次交易的時候,就無需交納土地出讓金了。
三、房改房。房改房產權證基本可分為兩種:按成本價購買的產權證(下簡稱成本價)和按標準價購買的產權證(下簡稱標準價)。
成本價的產權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有,不需經過原產權單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈與,在權上受到壹定的限制。按照現行的規定,成本價的產權人可選擇兩種方式:1.直接上市進行交易,由購買人補交土地出讓金或相當於土地出讓金的價款。按照這種方式的話,房屋售價每平方米超過4000元以上的部分,產權人要和原產權單位進行分成,具體是每平方米在4000至5000元的部分,80%歸個人所有,20%歸原產權單位所有;每平方米5000元以上的部分,50%歸個人,50%歸原產權單位。2.產權人先將成本價房變為商品房然後再上市交易,具體操作是由評估部門對房屋進行評估,然後按照市場評估價的3%到房管部門補交土地出讓金,再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。這樣,成本價產權證就變成商品房產權證了,這種情況下,售房款除稅費外,全部歸產權人所有。
標準價的產權證說明該房屋的使用、占有權歸產權人所有,而在處置權和權上就受到很大的限制了,標準價的房屋也不能贈與。首先,標準價的產權證只能說明產權人對該房屋擁有部分產權,原產權單位擁有其中部分價值份額,產權人要想上市交易,原產權單位擁有優先購買權。如果原產權單位放棄優先購買權,交易後,售房款在扣除稅費後,由產權人和原產權單位按照房屋所有權份額比例進行分成。產權人也可以向原產權單位補齊標準價和成本價的差額,將標準價變成成本價,就可以擁有房屋全部產權。特別註意的是,已經按照標準價出售的公房,原產權單位無權按照原價格收回。產權人告知原產權單位是否履行優先購買權而原產權單位不表態,並且在交易管理部門致函敦促後超過10天時限的,視為單位放棄優先購買權,職工可直接上市交易。
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