[摘要] 二戰以後60多年的時間內，香港共計爆發了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見。不妨回顧壹下香港樓市的翻騰史。
二戰以後60多年的時間內，香港共計爆發了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見。不妨回顧壹下香港樓市的翻騰史。
香港房地産市場是全球樓市中的壹個傳奇，1100平方公裏的彈丸之地，上演了無數瘋狂與悲慘的樓市故事。
第壹輪上漲：1946年-1950年。二戰導致香港建築損壞嚴重，同時戰後人口大增，結果導致房荒爆發，地價和租金飙升。相對而言，房價漲幅較地價和租金較小，主要是因爲當時購買力不足，且房屋買賣以整棟爲主，有財力的買主極爲有限。
直到吳多泰和霍英東兩位地産先行者創立“分層出售”和“分期付款”模式之後，房屋交易量趨于大增。1950年由于聯合國對內地實行制裁、禁運，香港轉口貿易壹落千丈，經濟蕭條，房地産市場受到波及。
第二輪上漲：1953年-1957年。香港經濟恢複，並開始向工業化轉型，房地産市場趨于活躍。另外，舊城改造的大力推進，以及分層銷售和分期付款的推廣刺激了需求。
主要商業區地價不到壹年漲幅超過100%，此時市民收入水平普遍不高，樓價漲幅遠小于地價。其後，由于政府管制炒樓花行爲，加之物極必反，樓市由熱轉冷，1958年房地産價格大跌。
第三輪上漲：1960年-1965年。工業化快速推進，作爲“亞洲四小龍”，香港經濟開始起飛，人口快速增至300萬人，居民收入大增，國外資金大規模進入。
在這種背景下，1960年樓市又開始繁榮起來，地價、房價和租金大幅飙升。1965年，由于爆發銀行信用危機，銀行緊縮信貸，需求萎縮，房地産市場嚴重供過于求，房價暴跌，許多地産公司倒閉，出現很多爛尾樓，這是戰後香港房地産業出現的較爲嚴重的壹次危機。
第四輪上漲：1968年-1973年。香港經濟複蘇，産業結構開始轉型，旅遊、金融和商貿等行業迅速發展，大量熱錢湧入，政府啓動新市鎮開發計劃的實施，1972年制訂“十年建屋計劃”，這些因素促使樓市回暖、繁榮，房價和租金飙升，炒賣樓花現象嚴重，開發商捂盤惜售。
股市和樓市都彌漫著濃厚的投機氛圍，狂熱到失去理性程度，泡沫隨時破滅，危機壹觸即發。1973年，股市泡沫破滅，樓市也隨之崩潰。
第五輪上漲：1976年-1981年。石油危機過後，經濟迅速複蘇，香港國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機構、跨國公司紛紛來港設立分公司。同時，內地實行對外開放政策，在鄰近香港的深圳、珠海設立經濟特區，長江實業、新鴻基地産等壹批地産巨頭掘起並上市。地産市場迅速複蘇、繁榮，並于1981年達到高峰。隨後而來的世界經濟危機，影響了香港經濟，樓市快速由熱轉冷，連跌三年。
第六輪上漲：1985年-1997年。港幣隨美元壹同貶值，銀行放松了按揭貸款條件，利率水平降低，甚至出現了負利率，刺激了投資需求。在這壹輪長達13年的房價上漲過程中，曾在1994年出現壹年左右的短暫下跌，但長期持續大漲，終于吹出香港史上的房價泡沫。
1997年相比1985年，香港私人住宅價格指數暴增七倍，房價漲幅超過了上世紀80年代的日本。然而1997年，亞洲金融危機爆發，東南亞、東亞各國金融、經濟、樓市、股市皆受到重大打擊。香港房價在1997年三季度達到高點，其後快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但下跌持續5年，跌幅超六成，是香港樓市發展史上最慘重的壹次。2003年房價迷時，香港曾壹度有10.6萬宗房屋成爲負資産，“百萬負翁”不算稀罕。
第七輪上漲：2004年至今。2004年香港樓市開始複蘇，同時期美國、歐洲、中國內地樓市皆處于快速上漲期，這也鼓勵了香港樓市上漲。之前十年，政府基礎設施投入多，城市交通大改善，加上內地開放對香港自由行，香港商業景氣度明顯提升，工作機會增加，居民收入持續提高。
2008年之後，香港住宅供應量偏低。金融海嘯後，全球持續采取量化寬松政策，熱錢湧入香港，港元利率與美元同步，維持于極低水平，導致樓市投資需求大增。另外，內地投資客大量湧入，也成爲推高香港房價的重要力量。
2009年後，香港房價加速上漲，私人住宅價格指數于2010年11月刷新1997年高點。爲了抑制投資炒房需求，政府推出了額外印花稅，買家在半年內轉售房屋，稅率爲15%，半年至壹年之間轉售則爲10%，壹年至三年之間轉售則爲5%。
2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港居民、所有香港和外地注冊的公司購買香港住宅時，除繳付壹般印花稅，還需要繳付15%的買家印花稅，還將額外印花稅的稅率提高了5個百分點。
2013年2月，政府又增加印花稅，其中200萬港元以上住宅，印花稅全部加倍，稅率達17%，只有香港居民且爲首次購房，才可豁免加稅。其後市場降溫，成交量大幅收縮，房價也出現小幅的回落。
但是，從2014年5月開始，香港住宅成交量明顯反彈，7月份，成交數爲7792宗，明顯超過過去兩年的月均水平，回到了2012年四季度的水平，但仍明顯低于2011年上半年的成交水平。與成交量相適應，香港住宅價格自2014年5月開始上漲，7月份已超過2013年初的高點，再創曆史新高。
近幾個月，國際熱錢重回香港，香港股價再創近幾年新高，樓市亦價量齊漲。當前，這輪新的樓市泡沫已經生成。拿香港九龍40平米以下戶型的私人住宅成交價（單價低于大戶型）來看，今年二季度均價爲10萬港元，相較2003年（上壹輪房價調整的谷底）的2萬港元，暴增400%。
應看到，香港樓市泡沫破裂還需壹個外部條件：美聯儲退出超寬松的貨幣政策，因爲香港貨幣政策跟隨美國。今年以來，雖然美國仍實行超低利率，需要加息幾次之後，才會顯著傳遞至香港貨幣面。
另外，今年7月開始，熱錢突然大量流入香港，助推了香港股市和樓市，但熱錢來去匆匆，香港樓市泡沫難以長期靠此支撐。當前美元上漲強勁，未來全球熱錢回流美國是大趨勢。因此，今年二季度盡管香港樓市重新反彈，但難以持久，未來幾年的大趨勢仍然是震蕩向下。
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