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萬達商業地産啓動赴港上市 財務數據首度曝光

上海證券報   2014-09-19 09:00

[摘要] 在放棄A股IPO僅兩個多月之後,大連萬達商業地産股份有限公司(簡稱“萬達商業地産”)于9月16日晚間在港交所發布預披露材料,代表其港股登陸戰正式打響。有香港投行人士對上證報記者預測:“按照正常的港股上市流程周期,公司最快將在年內完成挂牌上市。

在放棄A股IPO僅兩個多月之後,大連萬達商業地産股份有限公司(簡稱“萬達商業地産”)于9月16日晚間在港交所發布預披露材料,代表其港股登陸戰正式打響。有香港投行人士對上證報記者預測:“按照正常的港股上市流程周期,公司最快將在年內完成挂牌上市。若能在年內順利上市,按照萬達商業地産現有盈利水平以及參照港股同類商業地産公司的估值,萬達商業地産上市後的市值將是千億級,也將成爲今年港股規模IPO。”

值得注意的是,在上市前夕的今年7月,萬達商業地産剛進行過壹輪股權激勵,以每股7.36元的價格向61人(包括部分現有股東、董事、高管層成員及雇員,及萬達集團的若幹雇員)發行合共1.388億股新股 ,占發行後總股本的3.58%,注冊資本從37.36億元增至38.75億元。

萬達資産版圖浮現

目前,大連萬達集團股份有限公司(即“萬達集團”)擁有兩家上市公司,分別是去年剛在香港借殼上市的“萬達商業地産”(前身爲“恒力商業地産”),以及在美國紐交所上市的AMC院線。但這兩家上市公司都不是萬達的主要公司。其中,AMC的主要資産是萬達在美國收購的院線資産,而香港公司主要業務有5個項目,且與萬達商業地産的主業幾乎毫無關系,只有壹個是真正的萬達廣場,位于桂林。

據了解,受制于香港的法律 ,萬達無法將主業注入該殼公司。根據香港上市規則,買殼後的24個月內,殼公司收購某項資産的資産比例、盈利比例、比例、代價比例以及股本比例五項核心指標中的任意壹項指標超過100%,都會被按新股上市處理,這令萬達商業地産難以在短期內通過買殼注入資産進而實現整體上市。而且,該公司已于今年8月底宣布將更名爲“萬達酒店”(下稱“萬達酒店”),顯然是爲萬達旗下商業地産的獨立IPO讓路。

本次赴港IPO的萬達商業地産擁有萬達集團旗下購物中心、豪華酒店、銷售物業等核心資産,被稱爲萬達的“硬件平台”。根據預披露,截至2014年6月末,萬達商業地産總資産5040億元,累計持有物業1684萬平方米。其中,2014年上半年淨利潤49.17億元,預計2014年全年淨利潤至少爲199億元。從披露信息來看,未來港股公司“萬達酒店”將負責萬達在國外酒店的投資和運營,國內的豪華酒店資産都在本次擬IPO萬達商業地産。

盡管未提及萬達商業地産的首發募資額度,但招股書顯示,公司將把90%的募集資金用于10個物業開發項目的融資,包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場等;而剩余的10%將用作公司運營資金或其他壹般公司用途。

在港股IPO同時,萬達集團旗下“軟件平台”之壹的萬達院線正在深交所中小板排隊。目前已由“中止審查”回歸到正常的“在審”狀態,IPO申請處于“已反饋”階段。

在股權結構上,王健林直接持有大連合興投資有限公司(簡稱“大連合興”)98%股權(其子王思聰持股另2%),大連合興直接持有萬達集團99.76%股權;王健林還直接持有萬達集團0.24%股權。本次公開發行前,萬達商業地産由萬達集團持股51.07%,王健林直接持股7.93%,王健林妻子林甯持股3.72%股權;公司其余股東爲董監高、機構及自然人。而港股“萬達酒店”則是萬達商業地産持股68%的控股子公司。

財務數據首度曝光

預披露材料首次對萬達商業地産的經營數據進行了詳細披露,頗具看點。

萬達商業地産主要擁有三大業務板塊:物業租賃及管理、物業銷售,以及酒店經營。預披露顯示,公司2011年至2013年的營業收入分別爲507.72億元、590.91億元、867.74億元,淨利潤分別爲197.79億元、273.10億元、245.81億元;2014年上半年實現營收232.51億元、淨利潤49.65億元。2014年預計核心淨利潤(不包括公允價值)爲132億元,比2013年有所增長。

從業務板塊來看,目前“物業銷售”是公司最主要的收入來源,但“物業租賃及管理”的收入占比逐步增長,這也正是萬達從房地産商向商業地産轉型的體現。據披露,物業銷售收入于2011年至2013年占公司總收入的比例都在85%以上,2014年上半年下降至70%;而物業租賃及管理的收入在2011年至2013年不足總收入的10%,2014年上半年已升至22%。

萬達的快速擴張戰略也在預披露文件中壹覽無余。截至2014年6月30日,萬達商業地産擁有159座萬達廣場,其中完工的71座;168個購物中心中已開業89個購物中心;102家酒店中已完工48家。也就是說,在159座萬達廣場中還有88座尚未完工,168個購物中心中還有79個即將開業,102家酒店中還有54個正在擴建。有業內人士表示:“如果加上持有和在建的全部物業,萬達商業地産的物業數量已超過的商業地産運營商西蒙集團。”

對于萬達商業地産的快速擴張,外界壹直猜測是靠高負債來維持。但從招股書來看,萬達商業地産2014年的資産負債率爲51.6%,遠低于目前上市房企63%左右的資産負債率。業內人士表示:“這主要是因爲萬達物業的預售及銷售所獲資金,可以達到開發投資物業及酒店所預期的現金需求水平,並可以平衡整個項目的整體經營現金流。”

另外,從租金收入來看,萬達商業地産近三年的平均租金不斷上升,目前已從2011年的每平方米每月57元上升到2014年上半年的75元,平均出租率達到97.8%。有行業分析師對上證報記者表示,“隨著每個商業體逐漸進入成熟期之後,萬達的租金收入還會有壹個基數性的增長,將成爲公司壹個業績增長點。”

值得壹提的是,就在不久前的8月29日,萬達聯合騰訊、百度共同出資在香港注冊成立萬達電子商務公司(下稱“O2O公司”),萬達電商計劃壹期投資人民幣50億元,萬達集團持有70%股權,百度、騰訊各持15%股權,致力于打造的O2O電商公司。“未來,萬達將通過打造O2O平台實現線下線上融合發展,這也是萬達未來的壹大看點。”上述分析人士表示。

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