[摘要] 風聲鶴唳中,中國樓市走過了2014年的上半年,從溫州、杭州、甯波,到北京和上海這樣的壹線城市,商品房銷售量價齊跌;房地産開發投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看;中小房地産公司破産、老板跑路的新聞也屢見不鮮;連壹向穩健的土地市場,也多次出現流拍現象……
風聲鶴唳中,中國樓市走過了2014年的上半年,從溫州、杭州、甯波,到北京和上海這樣的壹線城市,商品房銷售量價齊跌;房地産開發投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看;中小房地産公司破産、老板跑路的新聞也屢見不鮮;連壹向穩健的土地市場,也多次出現流拍現象……
關于中國樓市行將崩盤的消息也不絕于耳,穆迪、瑞銀、野村等國外金融機構也加入唱空行列。事實上,在過去的十年中,房地産崩盤論曾數次出現,但房地産行業並沒有真的出現過斷崖式下跌或價格腰斬,那麽,此次房地産由漲轉跌,是否臨近 “迪拜時刻”,讓我們用數據來說話。
主流房企依然實現業績增長
截至9月中旬,202家上市房企全部發布了自己的半年報,根據蘭德咨詢的統計,即使市場環境如此惡劣,但是上半年,202家上市房企實現營業收入總額7168.55億元,同比增長18.5%,實現淨利潤1020億元,同比增長0.99%,平均利潤率14.17%。2012年第四季度起,中國樓市開始複蘇,2013年上半年中國樓市價格瘋漲,正是房地産企業賺得盤滿缽溢的時候,但上市房企還是在淒風苦雨的2014年上半年,取得了銷售額和淨利潤同比增長的業績,確實出人意料。
比如萬科,上半年累計實現銷售面積821.2萬平方米,銷售金額1009.1億元,同比分別增長14.6%和20.6%,淨利潤也同比增長5.6%,用萬科董事會主席王石的話說:房地産黃金時代已過去,迎來的是白銀時代。
恒大地産上半年公司營業額633.4億元,同比上升51.0%,實現淨利潤從2013年同期的65.1億元上升45.8%至94.9億元;保利地産情況也不錯,上半年實現營業收入339.99億元,淨利潤38.22億元,同比分別增長11.31%和12.19%;碧桂園期內實現總收入約爲人民幣 383.2億元,同比增長約42.2%;中海外、世茂地産、融創等企業都有優異的表現。
但不可否認的是,房地産行業暴利不再,18家主流房企中有11家核心淨利潤率出現下跌,其中7家淨利潤率跌破10%的紅線。在中國經濟體制改革會副會長樊綱看來,中國房地産市場已經軟著陸,“我們過去這十多年的時間,房地産如果總是在那種亢奮、過熱的狀態下,拿塊地就能掙錢,那太不正常了,現在開始回歸正常了。”
因此,樊綱在博鳌房地産論壇上指出:産能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平台的壞賬,包括房地産有些地方出現泡沫,所有這些問題都是過去兩次房地産市場過熱的結果,壹次是2004-2007年,壹次是2009-2010年。從2010年4月份限購開始,到現在已經4年多時間,房地産已經經曆了壹次軟著陸的過程。“宏觀經濟是軟著陸,房地産市場也是軟著陸。軟著陸是什麽意思呢?就是在做相對平穩的調整,不是崩盤式的調整。現在市場上很多人,包括國際上很多人說,中國房地産市場崩盤了。實際上房地産市場已經軟著陸了。”
美國銀行美林證券的經濟學家陸挺也強調,可能會有小開發商大量破産,但是不會出現壹次“大崩潰”。
不會暴漲也不會崩盤
近期,在房地産市場不斷調整的壓力下,全國又掀起了“第二輪救市潮”。
近日來,媒體盛傳,央行將調整“首套房”認定標准,對于已經還清貸款者,不管名下有沒有房,都算首套,即最寬松的“認貸不認房”。9月17日,央行通知五大銀行,將在近期分別向每家投放1000億的SLF(常設借貸便利),期限爲3個月,性質類同基礎貨幣的投放,近似于降准0.5%,貨幣政策的短期寬松常態化,將有助于進壹步松綁限貸。
觀察央行同樣行爲,2013年6月,央行發放4000億元的SFL,房價瞬間飙升25%。本次發放5000億元,較上次增加了25%,規模更加空前,救市意味明顯。與第壹輪的松綁不同的是,第二輪更側重通過信貸、財政、稅費補貼等形式對樓市進行刺激。
而此輪救市中,地方政府表現積極:8月8日,福建省宣布,購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,按首貸認定。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。9月22日,福州市人民政府發布促進房地産市場發展意見,確認首貸認定標准。其中規定,首次購買改善型普通商品住房是指居民家庭爲改善居住條件而再次購買壹套普通商品住房(含二手房)的行爲。家庭購買首改房按首套房認定。
9月15日,湖北省宣布,居民貸款首次購買自住普通商品住房,首付款比例按30%執行,貸款利率的下限可擴大爲基准利率的7折。
7月31日,四川省出台政策,只要銀行積極發放優惠利率的首套房貸,省財政將按照貸款額的3%向銀行支付財政補貼。在南京市实时宣布全面取消限購之後,選擇“松綁限購”而救市的城市已經達到40個左右。
華遠地産董事長任志強認爲,未來中國特大城市會不斷增多,千萬級以上人口的城市會增加很多,500萬以上人口的城市會更多。城鎮化進程不可阻擋,未來房地産市場不會進入下行通道。知名經濟學者馬光遠則表示:房地産不會暴漲也不會崩盤。
二手房價格觸底反彈
“金九”過半,伴隨越來越多樓盤低價跑量,購房者開始逐漸停止觀望,陸續入市。據偉業我愛我家市場研究院統計,第38周北京市住宅網簽量爲4071 套,環比增長28.8%,其中,新房網簽量爲2086套,環比前壹周增長49.7%;二手房網簽量爲1985套,環比增長12.3%。成交價格方面,第 38周,北京市純商品住宅成交均價爲24352元/平米,環比回落0.7%,同比增長9.2%。
二手房價格方面,本周內二手房實際成交價格爲29703元/平米,比8月上漲5.4%。
截至目前(9月1日-9月21日),9月北京市二手住宅網簽量爲5528套,與8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋節假期的影響,9月份工作日平均網簽量較上月環比增加6.5%。預計9月整月成交量將可達到8600套左右。
天津情況也大致如此:9月第三周天津新建商品住宅成交量出現較大幅度回升,成交量環比上漲三成。偉業我愛我家集團副總裁胡景晖認爲,由于市場內在供需關系在逐步轉爲平衡,房源增多,市場賣方賣房意願相對強烈,未來壹段時間市場價格維持觸底反彈勢頭。
澳新銀行大中華區首席經濟師劉利剛表示:從壹些長期指標來看,中國房地産市場事實上仍有較大的上升空間,同時房地産市場的需求也仍將保持旺盛,“從絕對價格來看,中國的房價仍然遠遠稱不上昂貴,比如說上海中心城區的平均房價在7000美元/平方米左右,與台北相當,但顯著低于孟買的11600美元 /平方米,東京的11460美元/平方米,新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。從這些角度來看,上海作爲壹個逐步掘起的國際金融中心,其房價並沒有脫離基本面太多”。
此輪房地産調整中,確實出現中小房地産企業破産的現象,“大魚吃小魚”的故事也再次上演。劉利剛認爲:在過去3年中,前10大房企的市場份額上升了3個百分點到13.3%,前50大房企的市場份額則上升了5個百分點至25.4%,這表明市場出現了顯著的兼並重組迹象。德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平指出:整個房地産市場正在走向調整期,大量的商業地産泡沫會被擠破。不過,資本市場目前對整個房地産業的估值是很低的,收購房地産公司股權的機會已經到來,行業將迎來兼並。
樊綱也表示:軟著陸和硬著陸有什麽差別?從經濟學上說,硬著陸就是危機,大面積地倒閉、破産,血本無歸;軟著陸的話,如果早早地兼並重組,還能收回本,這就要求做價格調整。
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