[摘要] 受房地産市場成交低迷的影響，今年以來開發商拿地熱情下降，土地市場快速降溫，呈現成交面積與金額雙雙下降的格局。即便是在壹線城市，土地市場成交情況也明顯分化。業內人士表示，土地市場未來走勢取決于新房銷售的預期，國慶節前房貸政策大幅放松或扭轉今年以來新房銷售低迷的局面，土地市場也有望逐步走出冰點。
受房地産市場成交低迷的影響，今年以來開發商拿地熱情下降，土地市場快速降溫，呈現成交面積與金額雙雙下降的格局。即便是在壹線城市，土地市場成交情況也明顯分化。業內人士表示，土地市場未來走勢取決于新房銷售的預期，國慶節前房貸政策大幅放松或扭轉今年以來新房銷售低迷的局面，土地市場也有望逐步走出冰點。
9月土地成交驟降
房地産研究院數據顯示，9月份北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個典型城市土地成交建築面積爲1001萬平方米，環比下降53.2%，同比下降69.3%，跌幅分別較上月大增67.8和41.5個百分點。9月份這10個城市土地出讓金收入358億元，環比下降32.7%，同比下降79.4%。
受商品房市場持續低迷的影響，土地市場愈加冷清，自今年5月以來，這十個城市的土地成交建築面積同比均爲負增長，而且降溫速度持續加快。
中國指數研究院發布了2014年三季度市場形勢，2014年三季度全國300個城市各類用地出讓金合計4159億元，同比下降近五成。其中，住宅用地2653億元，同比下降超五成，降幅高于商辦用地。從各月表現來看，9月市場降溫尤爲明顯，單月出讓金的同比降幅接近七成。
9月28日，北京市推出了海澱、石景山、朝陽的三宗優質地塊，拍賣情況呈現嚴重分化。海澱區某地塊由北京威凱建設發展有限公司以底價成交外，“准地王”朝陽孫河地塊盡管由原來的46億元下調至42.3億元，競買保證金由原來的13.8億元下調至12.7億元，但仍然遭遇流拍；石景山區劉娘府地塊備受爭搶，最終以49.17億、樓面價3.26萬的價格被遠洋奧辰聯合體獲得，溢價率超49%。
業內人士表示，在樓市下行的大背景下，開發商預售資金回款下滑。在市場不景氣的前提下，開發商拿地也變得更加務實。高價地流拍，對于政府及時調整推地內容和推地節奏，會起到很好的反饋作用，也反映出房企對政府土地估值不認可。中原地産首席分析師張大偉表示，最近土地市場呈現明顯分化，房企爭搶熱門地塊的激烈程度有所降低。
房企拿地意願或回升
房地産企業的拿地能力和意願下降導致土地市場降溫。由于商品房市場銷售放緩，壹般的房地産企業在資金壓力下已無力購地，部分資金實力較爲雄厚的企業則等待更好的購地時機。中海、萬科、恒大、碧桂園等在內的壹線房企均公開表示，下半年將執行審慎的拿地策略。目前，部分城市土地價格已出現明顯下調。
多數房企土地購置金占銷售額比重均大幅下降。萬科的土地購置金占銷售額比重由2013年的51%下降至10%。保利和金地拿地銷售比均爲20%左右，相比去年底40%以上的水平下降幅度頗爲明顯。富力、世茂和雅居樂拿地銷售比重均低于10%，其他企業中僅龍湖、中海、華潤置地保持穩定的拿地水平。
中原地産市場研究部的統計數據顯示，萬科、保利、龍湖等20大標杆房企今年土地購置金額銳減。從今年4月開始，這20家企業已連續6個月累計購地金額不足200億元，最近4個月更是在百億元附近徘徊。9月份，20大房企中僅萬科、萬達、華潤、世茂、遠洋有拿地舉動，合計拿地146.4億元。
同策咨詢研究總監張宏偉表示，2014年以來房地産市場供求低迷，土地出讓金也呈現增幅下滑的態勢，部分城市甚至出現土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發階段性的土地財政危機。
不過，國慶前土地市場突然出現壹絲回暖迹象。9月29日，廣州市推出了今年以來規模拍地，壹日吸金155億元。13宗土地參與競拍，最終10宗順利拍出，其中廣鋼新城6地塊被五房企“瓜分”，保利獨中兩元，方興、北大資源、深振業、中海各獲壹塊。根據廣州市國土局數據顯示，截至9月17日，廣州通過招拍挂方式出讓土地共收入437億元，而9月29日壹天便收入155億元，接近此前廣州市9個多月拍地總收入的四成。
業內人士認爲，隨著房貸新政出台，房地産市場形勢將逐步好轉，銷售有望回暖，房企拿地意願將走出冰點。
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