[摘要] 央行、銀監會9月30日公布通知，對房地産融資貸政策作出調整，推出包括首套房貸利率下限爲基准利率的0.7倍、金融機構發行MBS等政策。到底該政策能否推動房地産迅速複蘇，甚至造成房價像2009年放松類似的報複性大幅上漲呢？
央行、銀監會9月30日公布通知，對房地産融資貸政策作出調整，推出包括首套房貸利率下限爲基准利率的0.7倍、金融機構發行MBS等政策。到底該政策能否推動房地産迅速複蘇，甚至造成房價像2009年放松類似的報複性大幅上漲呢？
我們認爲此次央行房貸放松可能有利釋放部分改善性需求和交易量的複蘇，並穩定房價，有助于開發商資金緩解資金壓力，但銀行執行意願和力度有待觀察。
近期我們觀察到部分地區的房地産交易量環比略有複蘇，而這壹政策文件出台，對部分購房者對房價的預期可能有所改變，可能會從觀望到購房，此外之前被認定成二套房貸的需求，由于可能的首付(60%-70%下降到30%)和利率的降低(1.1倍基准vs首套房利率)釋放部分改善性需求。
然而我們認爲釋放壹部分需求可能帶來交易量的小幅複蘇和房價的穩定，但是就現有政策和銀行執行情況來看，短期內房價不會再次如2009年寬松時期的大幅上漲。雖然需求有壹定釋放，但銀行目前按揭貸款的額度沒有得到增加，首套房的按揭利率直接下降到基准利率0.7倍的可能性較小。當前5年以上貸款基准利率爲6.55%,五年期存款利率4.55%，如果打7折中間的利差僅有35bp，如果客戶對銀行沒有其他貢獻，基本是虧本生意。我們認爲理性的銀行對首套房貸的折扣應該在85-9折左右，不排除少部分銀行定在基准或者95折左右。
從供求情況來看，雖然截至10月初，全國僅剩壹線城市沒有解除限購，但目前很多3-4線城市供應嚴重超過需求，主要城市的庫存也在曆史高位，短期內房價大幅上漲可能性較小。
目前香港上市的房地産股票估值仍然處于低位，我們相對看好高質量，財務實力雄厚並且針對改善型需求的企業。
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