[摘要] 被認爲力度超預期的調控政策公布後，房地産市場仍有可能下滑。
被認爲力度超預期的調控政策公布後，房地産市場仍有可能下滑。
10月21日，國家統計局發布數據顯示房地産投資增速連續8個月下滑，1至9月房地産投資增速降0.7個百分點至12.5%，創2009年8月以來新低。部分專家認爲，房地産投資增速的下滑拖累了宏觀經濟。
三季度國內生産總值（GDP）同比增長7.3%，低于二季度的7.5%，國家統計局新聞發言人盛來運就此解釋說，調結構的壓力陣痛超預期，表現在多年積累的傳統産業以及房地産累積效應增加，影響了相關産業消費、生産和投資。
在中國房地産學會副會長陳國強看來，9月30日頒布的信貸相關政策可以被視爲標志性的事件。“經濟下滑超預期，情況嚴峻，中央改變了對房地産行業的態度。”陳國強在接受21世紀經濟報道記者采訪時認爲，行業的調整仍不充分，尤其是房價的調整才剛剛開始。
北京師範大學金融研究中心主任、平安證券首席經濟學家鍾偉對此表示認同。但他更傾向于認爲，被坊間稱爲“救市”的政策，僅僅是對不再適應市場狀況政策的調整，修正過于“激進”的部分。“政策還有調整余地。”鍾偉對21世紀經濟報道記者說。
尚有調整空間
房地産政策爲何此時放松？齊魯證券近日的研究報告分析認爲，當前實體經濟內生動力類似于2008年。調控政策大幅放松的背後，是經濟增長內生動力的疲軟。目前的宏觀經濟增長內生動力僅好于2008年全球金融危機時期。
壹組數據可以進行簡單的比較，2014年8月份工業增加值增速將爲6.9%、制造業投資增速爲11%、固定資産投資增速爲13.1%，而2008年金融危機時相應的數據分別爲5.4%、18.7%和22.3%。目前海外需求依舊維持在10%左右的增長，但制造業投資增速顯著低于2008年危機時期。
陳國強認爲，壹系列政策的出台和宏觀經濟下滑有必然的聯系。但鍾偉認爲，中央並非是在保房地産行業，無論是限購解除，還是限貸政策放松的表述，都是有條件、加以限制的。房地産行業總體仍處于健康狀態。只是，早前出台的政策是在房地産市場發展過熱的背景下出台的，而現在，則是調整其中不合適的成分。例如，既認貸又認房政策，對市場殺傷力過大，應予調整。
被坊間稱爲“救市”的政策，今年可劃分爲三輪。第壹輪，全國41個城市陸續松綁、取消限購政策，京滬深穗和三亞成“限購孤島”；第二輪，央行、銀監會全面放松限貸，各地住建部門陸續出台要求銀行松綁房貸的文件；第三輪各地增加購房補貼，包括對公積金的調整，以及各部門側面通過調節稅費刺激市場的政策等。
除了以此作爲賣房噱頭的開發商外，大多數業內人士不那麽樂觀。盡管交易量在新政出台之後有所增加，但這種態勢卻被認爲是不可持續的。
樓市或明年下半年走出頹勢
判斷樓市走向的兩項關鍵數據壹路下滑。今年1至9月，商品房銷售面積、銷售額增速幾乎是斷崖式下跌，並形成負增長趨勢。而2013年全年，商品房銷售面積、銷售額增速分別增長17.3%和26.3%。
亞豪機構分析認爲，單純依靠政策拉升樓市交易量，無異于臨渴掘井，而這種透支型消費也難以長期支持。地方政府還是應該考慮如何加速城鎮化發展、引進核心産業、提高就業人口、增加居民收入，樓市成交量上升的基礎才是堅實的。
齊魯證券也稱，單壹調控政策效果有限。房地産交易稅費基本沒有調整。從貨幣政策來看，目前M2增速與信貸投放依舊處于偏緊狀態。本輪樓市政策調整，對商品房銷售有壹定的正面作用，但若沒有進壹步的貨幣數量放松與降息舉措，效果有限。從房價收入比、人均住宅存量與貨幣條件來看，本輪放松對銷售量以及價格的提振與2008年難以相提並論。
鍾偉進壹步向21世紀經濟報道記者解釋說，“我們曾經做過測算，在目前的信貸環境下，如果房貸利率到8折或者8.5折，商業銀行就會不賺錢，銀行並沒有動力去發放7折優惠利率的房貸。”
在鍾偉看來，房地産市場正在發生三大變化。首先是預期的變化，公衆不再認爲房價只漲不跌。其次，是利率市場化。鍾偉指出，利率市場化進程是不容低估的影響因素，我國的金融體系從利率管制逐步向利率市場化轉變的前期，無風險利率出現大幅提升，成爲資金的重要投資方向，中長期來看，利率市場化進程將逼迫房屋租售比向正常回歸。
房地産投資需求本是居民資産配置中的重要壹環，2000-2010年，國內居民尚缺乏投資渠道，股市房市成爲較爲單壹的居民投資渠道，但這個過程在2010年後被逐漸打破，主要原因是利率市場化進程推動了無風險利率的大幅上升，加上商業銀行存款利率上限依然受到管制，不均衡的雙重價格導致以理財産品率爲代表的無風險利率大幅提升，吸引了大量資金。到2013年底，商業銀行理財的余額已達10萬億元左右，信托行業管理的資産規模也接近11萬億元。“銀行的理財産品利率4%至5%，不保本産品5%至7%，信托産品5%至9%，不壹定再買房子了。”鍾偉說。
另外，巨大的庫存量也是羁絆。鍾偉觀察到，供求關系正發生改變。新增適婚家庭的拐點開始出現，80後壹代對于住房剛性需求的頂峰逐漸過去，新增城市人口的購買力仍顯不足。陳國強同時提出，保障房建設規模過大。
但華遠地産董事長任志強指出，內在的邏輯關系在于，保障房建設會拉動房地産投資，體現在GDP數據上，但消化庫存、房屋銷售溢價卻不會直接體現于GDP。“巨量”的保障房建設，也將是阻礙商品房市場回暖的因素。
任志強預測，在衆多政策的影響下，四季度的房地産形勢將比今年前三季度好。但並不意味著市場將走出低谷。“明年9月份才會有真正的好轉。”任志強在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
鍾偉認爲，壹線城市的房地産市場將在明年二季度走出頹勢。二、三線城市將在明年下半年迎來拐點。其間，最需要關注的指標是交易量指標，影響交易量的最關鍵因素是信貸政策。
市場仍需要時間來消化政策，在任志強看來，有更多的“富人”可以被解禁買房，利率優惠會降低成本，對于下滑的市場而言是好消息。但政策趨勢卻更難預測了。“政策周期變得越來越短，平均壹兩個月就出台壹個政策，難以形成長期的預期。”任志強稱自己不猜政策，並很難從中總結出規律。
國金證券分析認爲，第三輪救市措施或爲減稅。如果樓市仍未有起色，可能會采取減免購房契稅或者將個人住房轉讓營業稅征免時限由5 年恢複至2年來進壹步刺激市場。
鍾偉指出，調整購房契稅和營業稅的主動權在于地方政府，稅收政策的調整空間不大。保障房政策也可能面臨微調。例如，地方政府有可能購買空置商品房作爲棚改區安置房，廉租房有可能從實物分配更多傾向于貨幣分配，鼓勵租房。
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