[摘要] “除壹線城市以外的限購全面放開之後，加之央行信貸政策利好，政策疊加效應將不斷增強，四季度房地產成交量有望企穩回升。
“除壹線城市以外的限購全面放開之後，加之央行信貸政策利好，政策疊加效應將不斷增強，四季度房地產成交量有望企穩回升。”壹位上市房地產公司負責人表示，公司對未來四季度業績企穩回升充滿信心。但正是三季度的糟糕表現讓眾多上市房企押寶四季度。Wind數據顯示，135家房地產開發企業中目前已有59家公司發布三季報及業績預告，其中六成公司業績下滑。
六成房企業績“不理想”
據Wind數據顯示，按申銀萬國行業分類，截至10月20日晚間，135家房地產開發企業中已有59家公司發布三季報及業績預告，其中23家公司業績增長，占比38.98%。而這59家公司中有36家公司業績下滑，占比為61.02%，其中榮豐控股前三季度凈利潤驟降1398.33%，業績下滑幅度。
其中，今年1-9月，招商地產實現營業收入總額237.53億元，較上年同期增長1.2%；實現歸屬於上市公司股東凈利潤22.41億元，較上年同期下降37.85%。
對於多數房企業績不佳的表現，有業內人士認為，年初以來，房地產市場下行，不少房企迫於資金壓力，采取“以價換量”的銷售策略，侵蝕了凈利潤。
而平安證券發布研報則稱，房地產行業三季報業績整體平淡，費用率攀升吞噬凈利潤。即便如深深房A、國興地產等部分業績高增長房企也是主要因為基數效應。隨著下半年樓市進入觀望的深水區，開發商營銷壓力漸增，三季度開發商費用率仍將處於高位。財務成本上升明顯，預計前三季度房地產板塊凈利潤仍將下滑。
中小房企“壓力山大”
有專家指出，從目前公布三季報業績預告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科、保利等千億元級房企尚未公布三季報業績預告。因此，從目前數據來看，多數反映了中小房企前三季度業績變動水平。
“多數虧損房企都是由於項目銷售不佳造成。”某業內人士向北京商報記者直言，今年以來，房地產市場調整力度逐漸加大，中小房企受制於現金周轉和布局過於集中等多種因素而遭到重創。不過，進入四季度以後，取消限購和松綁限貸等利好政策或將起到壹定提升成交量的作用，但鑒於樓市庫存壓力過大，中小房企銷售壓力和資金壓力依舊難以緩解。
漲價是假走量是真
“事實上，房企業績的表現從全國統計數字上也有直接體現。”相關人士分析，根據國家統計局实时數據顯示，前三季度，全國商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅較1-8月繼續擴大0.3個百分點；商品房銷售額4.92萬億元，同比下降10.8%，降幅與1-8月持平。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，截至2014年壹季度末，我國商品住宅待售面積為3億多平方米，而2013年創歷史新高的銷售面積是13億平方米，按照全國平均水平計算，要消化這些庫存需要兩年。具體而言，按目前供給和銷售速度計算，本輪消化庫存的時間，不同城市的差異較大，有的不到兩年，有的“是兩年的幾倍”。
“雖然很多項目傳出了漲價聲音，但實際上根本不敢漲價。”某房地產開發商坦言，多數樓盤以漲價為噱頭施壓客戶，但面對年度銷售目標，內心卻沒有太多底氣。
截至9月底，大部分地產企業的銷售業績都與全年目標距離較大，房企前20強中僅4家前9個月銷售業績達到全年目標的70%以上，其他企業該比例普遍在60%上下。與此同時，開發貸也未見明顯松動，盡管限貸政策出現松綁，但要完成全年目標，多數房企四季度面臨的去庫存壓力仍然非常大，但仍不排除部分房企後續將采用“以價換量”的策略。
秦虹提醒房地產企業：“實事求是的價格策略才是正確的，而不是寄托於相反的市場操縱。”
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