[摘要] 中國樓市正面臨拐點，限購、限貸下使得不少富裕階層將投資眼光轉向海外，大批海外項目也來華推售。
中國樓市正面臨拐點，限購、限貸下使得不少富裕階層將投資眼光轉向海外，大批海外項目也來華推售。今年9月，北京秋季房展會上共展出約600個樓盤項目，其中有超過360個項目來自海外，創曆年參展新高，尤其以倫敦爲首的全球投資熱點城市成爲國內買家的關注焦點，記者了解到，倫敦的房地産市場上中國買家占比已達10%，並且正在快速增長中。
中國富裕階層青睐倫敦買房
“我們監測的數據顯示，目前中國內地買家在倫敦樓市的占比已接近10%，”知名國際房産服務機構仲量聯行北京國際住宅部高級董事張宏10月23日對新京報介紹說，三年前，這個數字還僅僅是2%，僅三年就增長了五倍。
記者了解到，在2013年仲量披露的監測中，倫敦中心區新房共成交了3000-3500套，其中中國內地買家占比爲6%。
業內人士介紹，倫敦樓市是壹個高度透明、交易非常簡便的市場，也是全球的海外投資者比例的城市，在倫敦的房地産市場中，目前中國買家並不是占比的客群。
據悉，傳統的外國購房者來自中東、俄羅斯和中國香港，但中國內地是增長最迅速的客戶群，近三年來，隨著限購等影響下國內投資環境的變化，北京、上海等地的住宅價格看齊倫敦這樣的世界級城市的價格，中國富裕階層對投資倫敦房産的熱度迅速攀升。
倫敦巴特西項目受國內客戶認可
“我們仲量聯行在中國的多個城市，代理了多家倫敦當地大型優質開發商的樓盤，多數都是在非常短的時間內售罄，”張宏透露，壹些客戶剛開始買房是爲了子女上學，而後發現房屋性價比非常高，又很穩定，便再次出手購買用于投資。
張宏所在的“仲量聯行北京國際住宅部”成立于1996年，壹開始是爲了協助海外人士在北京購買或租賃住房，2012年公司敏銳地發現海外置業的新趨勢，部門迅速轉型爲協助內地買家在海外購房，近三年來仲量協助中國內地客戶購買了500多套的倫敦住宅，除了協助購買外，還協助出租等事宜，成爲國內海外房産代理機構中較出色的國際房産代理商。
據悉，目前仲量聯行正在推介其獨家代理的倫敦巴特西項目(battersea power station)的三期高端公寓，由于地處泰晤士河畔的黃金板塊，吸引了很多國內客戶的問詢。
項目由設計了倫敦摩天大廈“小黃瓜”和北京國際機場T3航站樓的國際建築大師 Foster + Partners參與建造，其産權年限是997年，位于倫敦西部富人區“切爾西”的對岸，也是倫敦中心地區泰晤士河畔僅有的兩個開發項目之壹，據悉美國、荷蘭兩國的駐英新使館將在2017年遷入，在倫敦政府的規劃中，這裏將成爲倫敦政界、商界精英彙集的高端社區。
國內投資客戶偏愛總價500萬-1000萬物業
萊坊北京董事、國際投資部主管楊杏妮表示，過去壹年，中國買家占比幾乎是翻番增長，倫敦房價持續上漲，使很多國內客戶開始學習香港客戶“炒房”。
“最近壹年多來，我們發現很多在倫敦買房的國內客戶都是首次海外置業，這意味著投資型的客戶在增加，”張宏介紹。
在國內買家偏好的物業類型方面，楊杏妮表示，有壹些中國財富頂層的人士在紐約購入了昂貴的豪宅，但在倫敦，中國客戶還是偏好“實用、投資型”的房屋。
而張宏透露，國內客戶成交總價由初期的300萬-500萬元人民幣提升到500萬-1000萬元人民幣，中國客戶最喜歡倫敦核心區域，壹般爲剛需自住型買家，或是在金融城、金絲雀碼頭附近購買投資型物業。
無論仲量和萊坊的專業人士都認爲，實際成交中，中國買家的比重只會比統計數字更高。張宏預計，隨著英國移民、留學熱潮的湧入，中國客戶實現跨國資本配置的需求，到了2015年，中國買家占比“10%”的份額還將有望實現100%的增長。
■ 業內看法
持有稅費低 限制條件少
業內人士表示，倫敦之所以在短時間內就吸引了大批中國買家，除了內地客戶在國內難以尋找穩妥的投資渠道外，主要是因爲英國對外國購房者采取了鼓勵的政策，除了産權外，倫敦房價持續了20年的穩定增長、政府針對房産出租、轉讓的稅收都是全球，此外，倫敦的租賃市場也非常活躍。
“倫敦是對海外購房者最友好的城市，從沒有聽說過限購、限貸等措施，外購客戶壹般花100萬元左右人民幣的首付就能買下壹套很好的公寓，這不是70年産權的，而是産權，英國房屋的持有成本非常低，客戶出租或出售都很方便，”張宏對新京報表示，這使得內地投資客戶的比例增長很快。
記者了解到，按倫敦當地的政策，個人投資者購買倫敦住宅物業的首付爲10%-30%，樓盤普遍都允許首付爲10%，在簽約的兩年內再付20%，而樓盤交房後才需要償還貸款，這也意味著外國買家可貸款總房款的70%，目前當地的貸款利率是3.9%左右。
“很多客戶會問我，在倫敦貸款需不需要在國籍、納稅信息的限制，其實只需要房産合同，以及在內地的工作收入證明，”楊杏妮表示，但很多國內客戶都是全款付清，很少去做貸款，或許是因爲買房的都是國內的精英人群，財力較好，另壹方面三年內只需要每年付10%，而倫敦房産仍是上漲曲線，壹些投資型的客戶計劃過幾年房價就轉售，于是不願意去做貸款。
“我們有的買家很高興，因爲沒想到剛剛收房，我們就幫她租出去了，”張宏介紹，倫敦的租賃市場非常強勁，壹般租金就能償還掉貸款，包括租金回報率較高、貸款方便等在內的優勢都吸引了越來越多的中國中産階級。
■ 專家建議
倫敦樓市有分化 買家需精選樓盤
包括張宏在內的業內人士都提醒說，倫敦樓市雖然是全球投資熱土，但也並非遍地黃金，首先倫敦的住宅價格較高，購房者尤其是首次投資海外的買家，需要仔細挑選項目，詳細了解包括法律、貸款、稅費、售後服務等事項，選擇較有信譽的代理機構，避免出現被不規範的代理機構“吃差價”等現象。
仲量聯行的數據顯示，2014年上半年倫敦新開盤的住宅套數同比下降了13%，雖然供應減少了，但新盤住宅的銷量仍平穩增長，上半年倫敦中心區達到6500套，而住宅售價的年度增幅仍然保持在13.7%的高水平。據安永統計稱，預計未來兩年房價將累計上漲20%，而英國房地産投資將于2015年超過2004年的峰值。
“我們看到購房者更精明了，”張宏對記者說，正因爲市場熱度在最近幾個月減弱了，買家看到非成熟地區、非傳統住宅區價格波動更大，反而對位于倫敦中心區、價格偏高的項目更感興趣、更有信心，監測數據顯示，倫敦中心地區的很多住宅單元正在出售，並且往往以曆史價格出售。
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