[摘要] 銀行放貸沖動不強，壹線城市僅見少量9折優惠房貸利率。7折房貸利率千呼萬喚料最早明年現身。
銀行放貸沖動不強，壹線城市僅見少量9折優惠房貸利率
7折房貸利率千呼萬喚料明年現身
作爲此次樓市金融新政的重頭戲之壹，7折首套壹手或二手房貸利率距離現實落地還有多遠？這是業界頗爲關注的話題。
按照央行10月初出台的首套房貸認定新規，商品房的貸款利率下限爲7折，但並非強制執行利率。據記者調查，對于少量優質客戶或機構客戶，目前部分壹線城市商業銀行僅給出了9折的優惠利率。
業內人士判斷，即使央行年內不實施降息，當前社會總融資成本的下降趨勢已基本確立，未來可能會通過債券、銀行理財(含各類“寶寶”理財)、信貸這壹鏈條加以傳導。隨著各地政府變相“救市”及有關部門房貸“窗口指導”的推進，在明年壹、二季度，7折房貸利率將有望出現。
利率鏈條的傳導
銀行是否有執行7折房貸利率的動力？
不得不算壹筆賬。按照法定5年期以上商業貸款基准利率6.55%計算，7折房貸利率應爲4.585%，9折則爲5.895%。這筆資金若是用于壹般企業貸款，銀行可獲得的綜合將比房貸高出至少20%以上。
此外，前幾年浙江、福建等地房貸斷供潮帶來的負面影響還未散去，全國樓市的低迷現狀，又進壹步降低了不動産抵押物的無風險溢價。此外，經濟走弱及企業信用風險上升帶給銀行的壞賬壓力，也會在很大程度上制約住房按揭貸款的順利推進。
實際上，當前對傳統存款有著替代作用的主要是各類貨幣理財工具，盡管存在表內表外的關鍵區別，但它們也屬于利率傳導鏈上的重要壹環。以10月24日中國電子[3.73%]銀行網監測的“寶寶類”理財爲例，排名前三位的7天年化率分別爲4.649%、4.579%和4.56%；螞蟻金服旗下余額寶的7天約爲4.145%，排名較後。
當然，房貸主要是依靠商業銀行來進行，基金系、IT系的互聯網“寶寶”産品只能作爲參照。據統計，銀行系貨幣理財中率的某股份行産品僅爲4.122%，與第壹名工商銀行薪金寶的差距超過10%。
此外，其他各類與股票指數等挂鈎的結構性銀行理財産品中，3個月期單例的保本浮動率達到13%；同樣期限的信貸類理財産品，平均預期率水平大致在5.3%左右。实时統計顯示，當前市場中理財産品的預期率區間在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%；在基礎資産的構成中，票據、利率及債券的占比合計59.03%。
值得注意的是，由于競爭日益激烈，任憑哪家銀行也不會把當下的即時資産水平作爲負債成本去考量，否則就會導致客戶流失。也就是說，期限錯配的普遍存在，使得銀行敢于在資産端率下降開始，仍爲對應的理財負債端支付此前承諾的較高預期；而壹般在3個月至半年之後，新發理財産品的水平才會出現普遍下滑。
諾安基金資深債券研究員程卓對記者表示，市場中這壹傳導滯後現象，很好地解釋了2013年上半年債券市場大熊市，而余額寶等的率壹直到今年年初才攀升至6.76%曆史高位的原因。同樣，當前它的率下降也蘊含了這壹規律。
財通證券壹位自營投資經理表示，這的確是債券市場的壹個有趣現象。隨著資産端率的高低變化，機構不斷在負債端進行(率)的壓縮、修複、再壓縮的過程，不斷循環。
“今年以來債券都是牛市，9月以來升幅更明顯。這或許預示明年開始，理財率將全面跌入3%時代，彼時信貸利率也勢必向低位回歸，7折房貸有可能會出現。”程卓告訴記者。
需要注意的是，理財産品的率並不能完全代表信貸資金成本，前者更多是表外資産，而後者屬于表內資産。不過，在市場利率傳導的鏈條中，它們卻是息息相關的。
房貸“窗口指導”
諸多數據表明，在當前的利率及宏觀環境下，商業銀行根本不可能給出7折房貸利率。甚至有市場人士指出，9折利率也難以找到靠譜的商業邏輯。
記者從壹些渠道了解到，大多數銀行對9折或9.5折房貸，都給出了相應的“捆綁條件”。在獲得住房按揭貸款的同時，業主需另行購買壹定金額的理財與保險，或者與該行簽署壹筆議定金額的信用貸款協議等。對此“打擦邊球”的做法，目前並未聽說有監管部門介入。
“個人判斷，在房貸及利率方面，有關部門肯定對銀行進行了窗口指導。”招商銀行金融市場部高級分析師劉東亮對記者表示。
劉東亮在壹篇關于信用風險將可能在2015年集中爆發的研究報告中指出，今年以來信用環境不斷趨緊，以超日債爲開端的違約或准違約事件不斷爆發，銀行不良率明顯攀升。他擔憂，未來我國信用環境將繼續趨勢性收緊，非政府類債務將成爲“雷區”，2015年或進入“踩雷”高發期。
南京銀行産品策略部總經理黃豔紅對記者表示，越來越多地區商業銀行的不良貸款率有所擡頭，而沖銷壞賬會消耗掉銀行的利潤。因此在資金運用上，銀行肯定是希望投到更高的地方。相對而言，房貸的吸引力還顯得不太夠。黃豔紅舉例說，主管部門對銀行放給中小企業的貸款有壹定指標要求，現在也取得了壹些積極進展。
銀行放貸沖動不強
實際上，我國經濟對于房地産市場的依賴程度有目共睹。對此，監管層自然心中有數。
雖然暫無確鑿證據表明有關部門對商業銀行下發了“房貸命令”，但中國樓市當前以及未來若幹時間內的狀況“不會太樂觀”，卻似乎是大概率事件。上海中原地産研究咨詢部總監宋會雍對記者說，預計當前銀行放貸的沖動不會太強，9折利率都令人生疑，再何況更低的折扣？其中最主要的原因，應在于整個市場對房價上漲的預期發生了微調。
對于目前是否適合在上海買房的提問，宋會雍直言不諱地稱，現在不是的時機，建議起碼再觀望兩、三個月。
北京某國有大行金融市場部負責人對記者表示，市場利率環境的變化將是影響購房者意願的壹個重要因素，但這不能完全用簡單的價格或價值規律去思考。她認爲，更主要的還在于供求關系的變化，比如說京滬深等壹線城市的人口紅利未來還將持續，房價可能不會出現大問題；但西部地區偏遠小城市的大量新建住房，往往就是有價無市，遑論銀行房貸利率的下調？她認爲，有關銀行房貸的問題，監管部門不可能全國壹刀切，對于某些省份可能有具體政策。
對于記者追問的“窗口指導”，該大行人士不置可否。而對于商業銀行實施7折房貸利率的猜想，她的時間判斷則更爲延後，“7折利率至少要到明年年中吧”。
事實上，從國慶節以來，宣布實施直接稅收優惠或購房補貼的城市，已從甯波、濰坊、蕪湖等擴展到了天津、杭州、長沙、南京、沈陽、武漢等中大型城市。這壹趨勢，或在中央救市措施發酵的同時，繼續在全國蔓延。
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