[摘要] 從市場情況來看，房貸新政確實刺激了壹線城市二手房市場，房產中介的生意也重新紅火了起來。
房貸利率七折到底能實現嗎？不妨算壹筆賬，按照法定5年期以上商業貸款基準利率6.55%計算，7折房貸利率為4.585%，然而5年期定存基準利率為4.75%，不少銀行發行的理財產品率也在5%左右。成本大於收入的買賣銀行肯定不會做。
從市場情況來看，房貸新政確實刺激了壹線城市二手房市場，房產中介的生意也重新紅火了起來。然而，考慮到未來房價大漲的可能性不大，且租金回報率較低，專家建議不動產占比超過七成的投資者，可以適當拋出壹些物業，以獲取貨幣資金，轉投其它領域。
房貸新政刺激壹線城市二手房市場
10月份以來，原本門可羅雀的房地產中介門店又熱鬧了起來。據中國經濟網記者了解，本月成交的住宅，多以改善型需求為主。中介公司員工介紹，結清首套房的貸款再買房就享受首套房貸款政策，對於改善型需求的家庭影響非常大，不但貸款的利息大幅下降，此前購房者持幣觀望的心態也在減弱。
多家中介門店的工作人員也表示，以往成交量較小的大戶型，近期卻頗受看房客青睞，不少門店100平方米以上戶型的成交量甚至超過了小戶型。但是業內人士也表示，對於剛需來說，政策上並未有實質的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數是受市場預期的影響。
趕集網房產頻道負責人曲先洋在接受采訪時表示，從流量、均價數據來看，房貸新政對於北上廣深四個城市的影響程度要高於其它城市，具體體現在新政頒布以來，北上廣深四個城市的二手房流量，環比9月同預測的基礎期增長超過17%，其它城市則不到7%。
7折利率目前不可能被執行
按照央行出臺的首套房貸認定新規，商品房的貸款利率下限為7折，但並非強制執行利率。據中國經濟網記者了解，對於少量優質客戶或機構客戶，目前部分壹線城市商業銀行僅給出了9折的優惠利率。
專家分析指出，銀行不會做虧本買賣，因此7折利率在目前幾乎不可能被執行。不妨算壹筆賬，目前商業銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%，7折利率就是4.585%，而5年期定存基準利率為4.75%，相比之下要高出壹點。此外，不少銀行發行的銀行理財產品率在5%左右，比7折利率也要高出0.4個百分點。由此看來，銀行如果發放7折利率鐵定是虧錢的。
另外壹方面，銀行目前仍然面臨貸款額度不足的問題。如果流動性不足的問題無法解決，銀行也不可能給予購房者更高的房貸優惠。整體而言，壹線城市尤其是上海的房貸新政限制較多，使得受惠面有限。
專家建議：乘機減持房產
除了房貸新政以外，日前，住建部、財政部和央行聯合出臺公積金新政，推出職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸，住房公積金繳存要實現異地互認、轉移接續等措施。雙重利好沖擊下，10月份壹線城市二手房成交量大幅回升。
中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁日前公開表示，房貸新政在短期內可刺激550萬套購房需求提前入市，公積金異地互認至多刺激100萬套購房需求，公積金門檻降低可釋放170萬套購房需求。不過，甘犁強調，上述數據仍屬於靜態評估，並未考慮到未來購房市場的預期改變等動態因素。
但是從另外壹個方面來看，目前的行情走勢已經明白無誤地表明，房價已經打破只漲不跌的神話，未來房價很有可能會面臨震蕩運行的格局，漲跌互現，靠投資房產獲取巨額回報的時代已經壹去不復返。此外，目前持有房產的租金回報水平較低，甚至不及銀行存款。即使未來房價上漲，但應該有限，因此繼續持有房產，意義已然不大。
考慮到新政對市場會讓改善型需求釋放，進而促使交易活躍程度提高，專家建議應乘此機會減持房產，調整並優化自身資產結構。尤其是那些不動產占比超過七成的投資者，可以適當拋出壹些物業，以獲取貨幣資金投資別的領域，或者改善自身生活品質。
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