[摘要] 據悉，繼壹季度及中報業績雙雙下降後，上市房企三季度業績下滑幅度還在不斷加大。截至中國證券報記者發稿時，兩市已有80家房企披露了三季報或業績預告，實現歸屬于母公司股東的淨利潤同比下降9.7%，下降幅度較中報時進壹步擴大。
據悉，繼壹季度及中報業績雙雙下降後，上市房企三季度業績下滑幅度還在不斷加大。截至中國證券報記者發稿時，兩市已有80家房企披露了三季報或業績預告，實現歸屬于母公司股東的淨利潤同比下降9.7%，下降幅度較中報時進壹步擴大。
業績下滑的背後，前三季度上市房企結算收入有限、費用占比攀升、毛利率回調的現象十分普遍。不過，隨著行業政策出現松動、市場預期有所好轉，業內對于2015年的樓市銷售前景正趨于樂觀。
毛利率下滑房企業績“三連降”
今年三季度，樓市延續了自年初以來的調整勢頭。盡管三季度銷售並不能在房企財務報表中立即體現，但是從已經披露的三季報及預告來看，房企業績仍在“坐滑梯”。
數據顯示，目前已有80家房企披露三季報或預告。已披露三季報數據的房企1-9月實現營業總收入2642.3億元，同比增長7.38%；實現歸屬母公司股東的淨利潤284.8億元，同比下降9.7%。而在中報時，上述公司淨利潤同比下降0.27%。這壹業績增速也創下上市房企2003年以來的三季報增速新低。
事實上，此前上市房企曾連續多年保持兩位數以上的業績增幅。之所以2014年“風光不再”，與行業銷售低迷、房企結算收入下滑、費用率攀升的現狀密不可分。
由于今年以來樓市連續調整，去庫存壓力加大，房企紛紛增加了營銷力度。按照會計准則要求，費用支出將計入當期損益表，也就導致房企銷售費用不斷增加。在結算收入並未改善的情況下，今年房企毛利率正連續下滑。
統計顯示，三季度上市房企整體的銷售毛利率爲34.18%，較中報下降0.01個百分點，較壹季度下降1.65個百分點，同比也下降了1.33個百分點。與此同時，銷售費用/營業總收入的比值從中報時的3.22%，上升至三季報的3.50%，同比也增加了0.14個百分點。
受此影響，不少上市公司前三季度的業績出現明顯下滑。上述80家房企中，有48家房企的淨利潤出現同比下降，占比六成。即使是房企龍頭，在前三季度的業績表現也未必都盡如人意。
萬科三季報顯示，公司1-9月實現營業總收入631.4億元，同比下降0.43%；實現歸屬母公司股東的淨利潤64.58億元，同比增長4.84%。第三季度公司淨利潤同比增幅僅有2.80%。1-9月，公司累計實現結算面積554.0萬平方米，結算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。
招商地産前三季度的業績則同比下降了37.85%，其中第三季度業績同比降幅達到56.83%。招商地産表示，三季度結轉産品的品種結構變化，導致毛利率下滑。此外，由于項目竣工分布不均衡，三季度毛利率較高的項目暫未結算。
相比之下，保利地産前三季度實現營業收入522.15億元，同比增長17.95%；實現歸屬母公司股東的淨利潤60.8億元，同比增長31.82%。
加快去庫存房企調整經營策略
在銷售增長乏力的情況下，房企去庫存及資金鏈壓力漸增。三季報顯示，多數房企的經營性現金流量指標進壹步惡化，去庫存壓力攀升。
數據顯示，已披露三季報的上市房企前三季度經營性現金流量淨值爲-167.2億元，較去年同期-150億元的情況進壹步惡化。經營性現金流量淨值爲負數的房企占比約六成。從存貨指標來看，三季度末上市房企存貨合計7556.8億元，較年初增長了11.3%。
由于市場競爭加劇，壹些城市的庫存高企，倒逼房企調整經營策略。以萬科爲例，公司前三季度實現新開工面積1367.2萬平方米，占全年計劃開工面積的比例爲61.1%。爲確保産品適銷對路，萬科對部分項目的規劃設計方案進行了適度的調整和優化，導致項目前期准備工作相應延長。受此影響，公司今年以來的新開工進度慢于預期。萬科預計全年新開工面積略低于年初計劃。不過，公司合並報表範圍內尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2193.7億元，較年初分別增長32.4%和35.1%。
值得注意的是，在當前市場環境下，傳統的以大規模資金投入爲特征的房地産重資産運營模式正在發生轉變，正有越來越多的房企開始嘗試“輕資産”運營。中國指數研究院研究顯示，目前房地産企業的輕資産運營模式主要分爲三類：代建模式、小股操盤、業務輕型化。
萬科的“輕資産”模式爲在合作項目中不控股，但仍由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和産品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。萬科三季報顯示，公司積極探索“輕資産、重運營”的經營模式，前三季度實現投資16.3億元，相比去年同期上升216.1%。
政策松動預期明顯改善
盡管前三季度房企業績不容樂觀，但是隨著限購退出、信貸政策松動，房地産市場的預期已經明顯改善。再加上四季度將迎來房企結算高峰期，房企業績增速有望出現回升。
數據顯示，目前已有9家房企披露了全年業績預告。由于結算收入增加，有4家公司預增、2家續盈。蘇甯環球預計全年實現淨利潤約6.33億元至8.28億元，增長30%至70%。公司預計，南京江北項目“天潤城”和“威尼斯水城”部分樓盤將集中在第四季度實現交付，將使公司2014年淨利潤較去年同期大幅上升。萬科也表示，由于年內的項目竣工主要集中在四季度，前三季度公司結算占全年業績的比例相對較低。
隨著取消限購的城市越來越多，樓市的預期正發生改變。目前46個限購城市中僅剩北上廣深和三亞仍在堅守，其他城市限購均已取消。再加上銀行信貸放松，市場人士預計，四季度房地産改善性需求將會逐步釋放，有助于房地産市場回暖，這將改善房企2014年銷售狀況和2015年業績預期。
當前我國樓市已經從“黃金時代”進入“白銀時代”，此前較快的行業增速將趨于平穩，房企高利潤率的局面也在改變。房企正在從追求“量大面廣”向“重品質”發展。中指院分析師認爲，在政策帶動下，未來樓市將有可能逐步走出下行區間，我國房地産的發展將逐步進入整體增速趨緩、結構性發展的成熟階段。
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