[摘要] 央行、銀監會“松綁”房貸的政策已經滿月，記者從各大銀行了解到，“認貸不認房”的首套房房貸認定新標準普遍落實，但基準7折利率下限對購房者來說尚屬鏡中花水中月，基本可望而不可即。
央行、銀監會“松綁”房貸的政策已經滿月，記者從各大銀行了解到，“認貸不認房”的首套房房貸認定新標準普遍落實，但基準7折利率下限對購房者來說尚屬鏡中花水中月，基本可望而不可即。即便如此，對於改善型購房、換房需求者來說，新的首套房認定標準在降低首付和利率方面作用明顯，這批人群紛紛在這段房價較低時期選擇出手。10月杭州樓市因此成交量突破1.2萬套，創5年新高。
金融政策助推樓市的回暖，實際上央行房貸新政還有落實空間。如住房抵押貸款支持證券(MBS)真正實施以後，將加速銀行放貸資金周轉，弱化存貸利差的考量，可望進壹步減輕購房者負擔。另壹方面，近期美聯儲退出量化寬松政策(QE)，也讓央行全面降準或降息的可能性大增，中金公司甚至預計明年央行將2次降息4次降準。這對購房者來說也是值得期待的利好。
首套房“認貸不認房”普遍執行
相對於“認貸不認房”的普遍落實，首套房貸利率的優惠並不明顯。記者從多家銀行了解到，目前杭州各家銀行首套房貸款利率普遍在9折至基準利率之間。7折按照規定“可以有”，不過目前“真沒有”。
按照房貸基準利率6.55%來計算，基準7折就是4.585%。現在銀行間市場同業拆放利率期限3個月至1年的利率在4.45%-4.95%之間，對於經常需要從這壹市場融入資金用於放貸的眾多銀行來說，7折優惠利率是賠本生意。
業內人士認為，今年的上半年壹般貸款利率下滑，但個人住房貸款利率不降反升，反映了銀行在吸儲漸難、息差收窄和地產走勢堪憂的情況下，並無意願降低個人住房按揭貸款利率，所以最終銀行按照7折利率執行的可能性非常低。
不過隨著央行的定向寬松政策不斷加碼，下半年市場利率降幅明顯，總體而言，杭州市場首套房貸利率從之前的基準以上降至以下。全國來看也是如此。
有調查顯示，全國23個重點城市，400家銀行中，在利率方面，約30.47%的銀行在央行房貸新政後，下調了首套房貸款利率。調查還發現，在“房貸新政”推動下，京滬穗深四大壹線城市房貸市場10月份均呈現放松趨勢。在平均利率方面，深圳降幅，利率降至今年以來位。
房貸新政對樓市的影響可以說立竿見影。統計顯示，10月份杭州樓市成交量有望突破1.2萬套，創5年來新高。快房網樓市專家認為，從趨勢上來說，成交量繼續攀升的勢頭在未來幾個月已經不可逆轉。8月9月連續兩月9000套以上的成交放量，再加上限貸政策松綁之後對購房者的心理刺激，杭州樓市的階段性底部已經基本確立。
樓市名嘴任誌強甚至預計，短時間內房價將繼續在底部運行，偶爾會出現小幅波動。明年9月份之後住宅市場會出現供不應求的現象。
房產信托發行量不足去年兩成
雖然樓市的成交量大增，但房產信托融資情況卻並未好轉。據不完全統計，截至10月30日，10月份共發行31款房地產集合信托計劃，規模共計57.28億元，平均期限1.61年，平均年化率9.86%。去年同期發行的房地產集合信托計劃數量總計86款，規模總計333.87億元，今年的發行規模尚不足去年的20%。
不僅如此，與9月份的環比數據相比，10月份的規模和數量也在下降。數據顯示，9月份，房產信托計劃發行數量總計63個，規模總計154.06億元，平均期限1.66年，平均年率9.47%。另據統計，發行城市前三名為成都、杭州和上海。
值得註意的是，10月份，31款房地產集合信托計劃中，年化率的達11.5%，為8%。
年化率的為陸家嘴的信托發行的常州太湖灣建設I期集合資金信托計劃，年化率分兩檔：資金額在100萬元(含)至300萬元(不含)的為8.0%；資金額在300萬元(含)以上的8.5%。
房貸金融政策還有調整空間
此次房貸新政中，央行和銀監會同時鼓勵銀行發放住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
任誌強因此表示，關於資產證券化問題提出來已經很多年了，過去壹直沒能落實，如果這次推行力度加大，落實的可能性很大。他說，在過去，是否證券化對銀行影響不大，如今隨著影響增強，利用證券化減輕負擔成了銀行期待的事情。他認為，壹旦證券化落地，銀行就不是以“吃賣差”為主，而是以吃“中間服務費”為主。如果證券化賺得更多，他們何樂而不為呢？
MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合壹定條件的貸款集中起來，形成壹個抵押貸款資金池，利用按揭貸款每月還款的本金及利息發行證券，並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。發行機構將之設計成標準化產品賣給投資者，銀行從而回籠資金，增加可以放貸的額度。
我國從2005年正式啟動MBS試點。據悉，當時建行作為發起機構的國內首單個人住房抵押貸款證券化產品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”進入全國銀行間債券市場。但由於監管部門對美國次貸危機教訓心存擔憂，所以，2008年後，包括MBS在內的資產證券化試點陷入停滯狀態。直到今年7月22日，才有中國郵政儲蓄銀行總規模68.14億元的“郵元2014年第壹期個人住房貸款支持證券化產品”在銀行間市場發行。
目前房貸基準利率為6.55%，如基準9折則是5.895%。而目前銀行理財產品主體預期年率水平在5%左右。由於這其中的利潤空間不是很大，加之MBS多為期限20-30年的長期產品，很多業內人士對此並不看好。
但浦發銀行分析認為，MBS的買方可能是國家開發銀行，MBS可能會成為國開行向央行申請PSL(抵押補充貸款)的抵押品。根據此前媒體報道，央行以4.5%的利率向國開行發放了巨額棚戶區改造項目的貸款。如能實施，則類似於美國的量化寬松政策，將大大促進住房消費市場。
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