[摘要] 營銷旺季遇上房貸新政，持續低位的樓市成交量，10月份終于創出年內新高。
營銷旺季遇上房貸新政，持續低位的樓市成交量，10月份終于創出年內新高。
被業內稱爲“金十”的火爆過後，市場人士對後市走勢意見分歧。中原地産分析師張大偉認爲，10月份網簽數據只是一個市場剛需的井噴，不具代表性，但四季度市場供應會增加，需求也將受到信貸政策的松綁釋放，成交量值得期待。億翰智庫董事長陳嘯天則稱，10月份樓市回暖只是短期的反彈，年內市場仍將走向低迷。
價格方面，2014收官在即，多位業內人士分析認爲，年末房價將穩中趨降。短期來看，房價下行趨勢仍難改變。世聯行指出，預計在庫存下降到合理水平之前，新開工、拿地、投資等指標仍會持續下滑。
10月份成交創新高
數據顯示，10月份，其監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長24.3%，其中九成城市的成交量出現環比增長，一線城市環比上漲40.3%，二線城市環比上漲17.7%，三線城市環比上漲35.8%。
業內認爲，“930”新政的限貸松綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及公積金等利好政策的發布，地方政府的配合放寬，爲市場轉暖提供了良好的大環境。
一線城市的成交量回升尤爲顯著。數據顯示，前9月一線城市成交量同比下滑3成左右，下滑幅度較二線城市多達20個百分點。更低的基數水平，導致一線城市在成交回暖時有了更大的上升空間。
政策大力放松之余，市場信心也有所轉暖。樓市今年以來成交的持續低迷，導致積壓的相當數量的剛性需求有待釋放，10月份客戶購房意願明顯上升，開發商也在加大推盤力度。世聯行客戶上門指數顯示，10月份客戶上門指數爲133，較9月份111增長19.8%。從世聯行對24個重點城市的監測數據來看，降價樓盤數量繼續擴大，但降幅有所收窄。
與此同時，按揭貸款利率也開始緩慢下降，據21世紀報道記者對多個城市多家銀行的查詢，目前首套房貸款利率9.7折成爲主流。
值得關注的是，整體來看10月份的樓市成交雖回暖，但很多企業反饋，10月成交主要集中在上半月，隨後再度趨于平淡。億翰智庫的研究報告指出，消費者的購房意願在10月下旬仍呈現下滑態勢。
行情是否反轉？
樓市成交量創造年內新高的10月份，同時也是今年以來成交連續出現環比正增長態勢的第4個月。數據也顯示，3月份以來，成交量的同比跌幅總體上呈不斷收窄態勢，10月份同比跌幅較9月有明顯收窄。
10月份的市場行情顯示央行[微博]政策對市場刺激效應顯著。在10月銷售業績改善的情況下，房企對第四季度的樂觀情緒略有增加。張大偉也表示，多層政策放松，將在一定程度上提振購房者入市信心，促進年內樓市成交的回升，但銀行惜貸的基本面並沒有改變，開發商資金面依然緊張，去庫存仍然是市場主旋律。
世聯行指出，年底臨近，市場整體的商品房庫存仍在高位，未來2個月依然是積極出貨的重要窗口期，疊加信貸環境趨于改善，市場成交量有望築底回升。
“年底出現翹尾行情是事實，但這並不代表樓市已經回暖。”同策咨詢研究部總監張宏偉稱。陳嘯天也分析稱，從需求積累的釋放層面來看，目前並沒有得到充分的積累，市場不太可能發生根本性反轉，年內市場仍將走向低迷。
年末房價穩中趨降
市場成交回暖的同時，多數房企截至10月底的目標完成率不如人意。從已公開數據的21家房企來看，今年前10月銷售目標完成率平均值相比去年下滑14個百分點，完成銷售目標80%以上的房企僅占監測房企的28.6%。
今年以來，不少房企爲快速消化庫存，采取降價跑量等促銷方式，樓市已經曆了一輪降價。CRIC的一份研究報告指出，年末最後兩個月作爲積極出貨的重要窗口期，將有新的一輪價格調整出現。陳嘯天也認爲，絕大多數房企的業績完成情況並不理想，回款情況不容樂觀，年內房價仍將呈現穩中有降的松動表現。
另外，中原地産監測數據顯示，截至10月底，10家標杆房企共計融資1111.5億元，相當于去年全年融資金額的85%。張大偉據此分析，房企資金情況緊張，疊加已經積壓半年以上的庫存，即使成交量明顯上升，房價短期上漲的可能性依然非常小，但繼續下調的可能性也在降低。
房價什麽時候再會上揚？中金一份研究報告指出，房價預計2015年第二季度之後才能回暖，環比調整幅度在5%以內，2015年全年整體將較爲平穩。
“預計明年下半年行業整體上行。”陳嘯天分析，從其提出的房地産周期模型來看，市場需要足夠長的調整期才能出現反轉。比如自2011年1月“新國八條”起，市場經曆了長達16個月的下滑，在2012年6月企穩回升，到2014年2月經曆了20個月的反彈，又再度進入低迷期。“根據目前市場的調整，很有可能導致明年下半年市場有效供應出現問題，造成供應端的相對短缺，這也將促使市場出現轉折。”
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