[摘要] 11月21日晚间,央行降息的決定傳來,得知這一消息後,在壹上市房企南方某省分公司供職的小聶,隨即在微信朋友圈轉發了這條新聞,並評論了三個字:“好消息”。
剛需購房成本降低中小房企融資難度或加大
11月21日晚间,央行降息的決定傳來,得知這一消息後,在一上市房企南方某省分公司供職的小聶,隨即在微信朋友圈轉發了這條新聞,並評論了三個字:“好消息”。
今年以來,房地產市場持續低迷,多個地方調控松綁,在信貸政策出現利好的前提下,樓市“被刺激”的效果有限,房地產成交仍在低位徘徊。本次央行降息,由於幅度大於以往的0.25個百分點,因此在一些房地產研究機構看來,這對於宏觀經濟及房地產市場存在“強心針”作用。這讓在上一輪“限購取消潮”中未見希望的房企,似乎看到了真正的光亮。
有研究機構指出,此次降息短期將利好樓市,但長期來看,是否能真正降低房企融資成本、刺激購房者購房需求,仍屬未知。還有分析人士直言,三四線城市由於庫存過高,通過政策刺激而全面回暖的可能性不大。
購房成本降低,房貸難度加大
關於人們普遍關心的央行降息對房地產市場的影響,交通銀行首席經濟學家連平(微博)分析:“(降息)加上因降息而帶來的按揭貸款利率下降,有利於穩定房地產市場,並通過帶動住房成交量上升而促進消費,降息也將起到穩增長的功效。”
“央行‘9·30’新政在很多城市並沒有落地,而這個政策直接給了購房者真正意義的優惠。”信義房屋分析師陳麗娜告訴《財經日報》記者,“10月份70大中城市房價指數中新建商品住宅環比均下降,二手商品住宅66個城市環比均下降,表明房貸新政並未帶動樓市的回暖。”
“本次貸款利率下降幅度超過以往,並且采取非對稱性降息的方式,可能降低企業貸款成本。”鏈家市場研究部張旭分析,對於購房者而言,降息意味著減輕剛需購房成本。
鏈家市場研究部算了一筆賬:貸款100萬元,以20年等額本息還款法計算,降息後,按照首套房基準利率政策,降息後月均還款為7251元,與調控前相比減少了234元,若按照調整後貸款利率9折來計算,月均還款額為6899元,與調整前9折相比大約減少了205元,相當於調整前8.45折。
盡管如此,對於降息對房地產市場的刺激作用,一些機構認為“不應過度奢望”。CRIC研究中心在11月22日的報告中稱,盡管降息短期內將會提振購房者信心、提升樓市成交量,但以往歷史證明,利率調整對房地產成交的影響多為短期的,因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素,無論是剛需還是投資客都不會最終償還20年或者30年貸款,理論上的利息支出並不會影響購房決定。
此外,關於降息之後銀行對於房貸的政策優惠,機構的看法頗為審慎。張旭就預計,降息對於銀行而言,預示著利潤空間壓縮,因此在貸款利率下降的基礎上,首套房利率折扣的力度很難再加大。
這一點也引起了CRIC研究中心的註意。該研究中心指出,此次降息為非對稱降息,存款利率上浮區間進一步放大至1.2倍,因此銀行資金成本將進一步提升,個人房貸業務也必將大大壓縮金融機構的利潤空間,這將直接影響銀行投放個人房貸的積極性,購房者要獲取優惠利率將頗為困難。
雖然購房成本降低,但房貸的難度可能會加大,業內人士分析。
“由於這樣的非對稱降息,銀行的五年期存款利率和貸款利率利差繼續縮窄,銀行是趨利的,這樣的情況必然減少個人房貸的投放。”中心分析師楊科偉向本報記者分析稱,“短期看對於購房者有利,但是長期來看,若是沒有信貸額度,購房者可能更加痛苦,畢竟許多購房者都會提前還清貸款,這些實惠對他們還是有限。”
中小房企融資成本或不降反升
此外,CRIC研究中心還認為,非對稱降息和提升存款利率上浮空間,對房地產開發企業也存不利影響,即銀行對房地產開發企業的貸款利率可能將不降反升,而對於其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言,利率也同樣水漲船高,財務費用的增加無疑將進一步削弱企業的盈利能力。
“央行這個政策本身是針對實體經濟的,對於地產行業而言可能並不那麽樂觀。”楊科偉坦言,“首先銀行業資金成本並未降低,而貸款利率下降,這樣對於銀行利差縮小、對於銀行個人房貸投放力度和積極性都是一種打擊。就房企而言,央行非對稱降息將增加融資難度,這樣的融資困難將限制房企特別是中小房企的發展。”
楊科偉表示,對於大型房企而言,可能融資還會稍微便捷,本身具備更好的融資能力;但是中小房企將會受到很大影響,融資難將直接制約其發展速度和規模,項目速度可能會減慢。“說到底,還是錢更貴了。成本提高對於房企可能是更大的考驗,自有融資能力的提高或許才是出路。”
利好一線城市樓市
“央行越降息、地方政府越‘救市’,說明當前市場形勢依然相當嚴峻,盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈,但是,一波行情之後壓力會更大,尤其是對於大多數二線、三四線城市來講,庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。”同策咨詢研究部總監張宏偉告訴記者。
楊科偉表示,短期去庫存很有效果,但是長期而言,這個政策還是加劇了樓市去庫存難度。
剛剛過去的周末,上海很多樓盤人氣增加不少,陽光城麗景灣周末開盤當天認籌約100套。“很多樓盤也感覺價格更加堅挺,明顯感覺到這周的熱情更加高漲。”購房者劉女士告訴記者。
張宏偉表示,對於樓市來講,在央行降息等政策刺激之下會出現一波入市的行情,短期內來看,樓市接下來幾個月成交量會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現小幅漲價的現象。
在2008年周期中,降息始於2008年9月,當時日均成交量大約在30萬平方米,從9月份到12月份,成交量持續上升,2009年12月,日均成交量約為85萬平方米,即使是在行業傳統淡季的6~9月份,日均也有50萬~70萬平米。
在2012年周期中,盡管降息是從2012年6月開始的,但從2011年12月開始,連續3次降準(2011年12月、2012年2月、2012年5月),因此,該輪周期的起點應該是2011年12月,在此之前,日均成交面積連續6個月徘徊在40萬平方米左右,而降準開始後,成交量同樣是持續上揚,2012年12月,日均成交量約為80萬平方米。
以上是成交絕對量的情況,從相對量來看,降息對成交的影響效果更為顯著,統計局的月度數據顯示,降息降準後,商品住宅銷售面積累計同比增速在短期內即由負轉正,並且轉正後增幅擴大至很高的水平。
張大偉指出:“一二線城市,(受政策利好影響)樓市資金面將明顯好轉,但三四線因為庫存絕對值過高,出現全面回暖的可能性也不大。”
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