[摘要] 11月21日，央行宣布非對稱降息，周末前突如其來的消息引來各方解讀，降息這幾天，買家信心提振會否直接體現到購買行為？二手業主反價真的可行嗎？早在10月份，在三季度宏觀經濟指標越來越不樂觀的情況下，市場呼籲央行降息的聲音頗高。
11月21日，央行宣布非對稱降息，周末前突如其來的消息引來各方解讀，降息這幾天，買家信心提振會否直接體現到購買行為？二手業主反價真的可行嗎？早在10月份，在三季度宏觀經濟指標越來越不樂觀的情況下，市場呼籲央行降息的聲音頗高。到10月下旬，在“9·30”政策實行不足壹月，國務院壹反常態，突然公開支持居民合理住房需求時，某地產研究部就已在其月度市場報告中做出預測，四季度貨幣政策還將再寬松。11月上中旬，各項經濟金融數據壹片黯然，市場再度猜想降息在即。而11月19日，國務院再次聚焦實體經濟融資難問題，發布“融十條”，結果其中壹招“增加存貨比彈性，將非存款類金融機構同業存款納入壹般性存款”隨即引發第三輪錢荒，成為逼迫央行全面降息的最後壹根稻草。11月21日，央行“緊急”降息。
降息幅度大力求壹步到位穩預期
政策壹出，有很多人預料央行降息通道已打開，下壹步必將“降準”，未來會持續降息，貨幣政策會從中性轉向寬松。對此，中原地產研究部相關人士就指出，只此壹次降息，並不能說明降息通道已打開，未來可能再降壹次存款準備金，以備銀行業資金充足，但短期內第二次降息的可能性並不高，貨幣政策從“中性定向寬松”轉向“中性偏松”，但“完全寬松”的可能性不大。盤點央行歷年利率調整幅度可見，除了2008年金融危機期間（2008年11月27日）壹次下調貸款利率1.08個百分點之外，其他時候多以小幅度（0.25或0.27個百分點）操作為主，因此今年貸款基準利率下調0.4個百分點堪稱幅度非常之大，超出預期。
十八大以來，央行就壹直堅持奉行穩健的貨幣政策（部分時間節點甚至偏緊）。自2014年以來，央行為維持其改革派形象，頂住經濟下行壓力，也只是實行微刺激和定向調控。因此，本次央行壹改以前“小幅度、高頻率”的降息手段，壹反常態地推出“大幅度”降息措施，據分析，央行此舉或許正是在刻意避免誤導市場產生“未來還會進壹步降息，貨幣政策會全面寬松”的誤解，因此選擇這種“大幅度”的“壹步到位”的手法以穩定市場預期。未來貨幣政策“中性偏松”，但不會全面寬松，降息通道並未顯現打開，短時間內再度降息的可能性並不高。
二手住宅積壓嚴重業主漲價慎之又慎
從近期的市場情況看，雖然二手客戶上門量增加，但不如預期。自“9·30”新政以來，受其直接利好，二手樓市改善型客戶的客源量持續增長，高峰期增長高達29.89%，但過了壹個月的政策效應期後， 11月份客源量又有明顯回落，反映市場並沒有真正活躍起來。
而本次央行的降息，客戶上門量也僅有10%的增長，其中11月第3周周末兩天環比第2周同期，客戶環比增長也僅有2.5%。中原地產有關人士認為由於限購及市場高庫存的原因，降息政策難以立桿見效促樓市量價回升。據中原地產研究部監測，“9·30”新政剛出臺時，業主報價指數也是短期性出現積極，連續兩周超過了40%，而隨後的4周報價指數滑落到30%~35%，上周報價指數又壹舉沖高到40%。業主報價多基於媒體、客源量而判斷，缺乏綜合長遠的考慮。
熟悉壹二手市場的中原地產經理人對降息的看法是：降息和“9·30”新政疊加對改善型客戶利好更多，而首次置業的“剛需”客戶由於受限購政策制約，市場活躍度仍有限；二手市場前期盤源依然積壓較多，大部分業主報價仍謹慎，因此部分業主如果貿然漲價，客戶有轉盤風險；目前主流開發商對降息政策持理性態度，今年仍是以穩價跑量為主勢，在壹手逐漸回暖的背景下，二手潛在客戶或被壹手持續分流。綜合上述三方面來看，央行降息是繼“9·30”新政後的穩增長而非保增長措施，並非政府新壹輪大規模刺激的開始，二手業主漲價需謹慎。
哪些業主給傭最疏爽？“海歸”！
肯各付各稅的業主比例低過給傭業主
之前本報有關業主開始給傭及各付各稅的報道引起不少買家關註，他們都好奇，到哪裏找“順得人”業主，既肯分擔中介傭金又可負擔自己的稅費？為此，記者采訪了幾位中介人士，某地產水蔭路高級營業鐘經理透露，目前大約20%業主願意支付傭金，少部分業主連業主方的稅費也願意承擔，願意給傭及各付各稅的業主多為香港業主或者海外歸來的業主，壹般會認為中介方為買賣提供服務，他們應該承擔壹定的中介傭金。
鐘經理表示，香港業主或“海歸”業主都分外“疏爽”給傭。今年8月，他協助壹名香港業主出售壹個物業，成交價200多萬元，香港業主支付1萬多元的傭金，大約相當於成交價的0.5%。在他的記憶中，2012年替壹位海外歸來業主出售東風廣場的房屋給他留下最深印象。他記得這位業主是出國前購買了東風廣場壹個90多平方米的單位，當時以8000多港元/m2購入，當時購入價折合人民幣10000多元/m2。持有多年後，2012年業主從國外回來賣房，房屋當時以255萬元售出。業主不僅爽快支付1.5%的中介傭金，還主動承擔業主應繳交的稅費。
鐘經理回憶：“當時買家以為肯定是業主實收，業主方的稅費也需自己承擔，故此向業主提出到房管局過戶報低價，哪料業主認為不應該偷稅漏稅，業主方的稅費應該由自己承擔。”他認為，雖然業主可能是因這筆交易獲得的利潤而主動分擔稅費，由於香港和外國的業主在當地也習慣雙邊給傭，認為中介為自己提供了服務，承擔傭金是理所當然。
據地產人士表示，目前市場願意承擔傭金的兩成業主，多數會就傭金“討價還價”，給傭的幅度在0.5%~1%之間。願意給傭的業主不壹定是“不差錢”的豪宅業主，記者詢問多名地產中介人士後發現，給傭的業主包括樓梯樓和電梯樓業主，無論是樓梯樓散盤或是電梯名盤都可能有願意給傭的業主。壹位中介人士表示，中介本身也要主動開口向雙方詢問中介費的分擔方式，當著買賣雙方的面來爭取中介傭金是天經地義，不應該背後向業主要求支付傭金，否則業主與買家溝通，會認為中介不誠實。
至於各付各稅的業主，地產人士明言，這部分業主的比例遠低於願意給傭的業主比例，即使是壹些“海歸”業主，他們願意支付壹定的傭金，但面對高昂的稅費，也會本著“能省就省”的心態“入鄉隨俗”。對於買家來說，準確計數才能分辨到底各付各稅還是業主實收對自己更有利，在精明的業主面前其實兩種方式都差不多。
鐘經理還提供了壹個案例，東山壹品房產證普遍不到5年，買賣需要繳交5.61%的營業稅，業主名下有多於壹套房產的話還需要繳交1%的個稅。之前有壹套房的業主開價580萬元，壹位買家看中盤源但要求各付各稅。為此，中介人士向業主建議，如果按業主實收，業主可以賣到560萬元左右，現在可以拿多20萬元，業主方承擔的稅費也差不多相當於這個數，後來業主終於答應以各付各稅的方式完成交易。地產人士認為，目前願意各付各稅的業主多半是由於房子難賣，故此願意在稅費上有所讓步。
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