[摘要] 保障性住房市場擴容的思路有望從國家政策層面進一步打開。有消息說：住建部正准備推廣地方政府回購商品房用于保障房的新模式。
保障性住房市場擴容的思路有望從國家政策層面進一步打開。有消息說：住建部正准備推廣地方政府回購商品房用于保障房的新模式。
如果這一模式得到推廣，意味著更多的低收入家庭不用等待太長時間就能入住新房，也意味著三四線城市房屋庫存壓力有望減小。但是，推廣是否會像希望的那麽順利?又會遭遇怎樣的瓶頸?
回購商品房救保障房，對沖房産庫存
中國指數研究院的數據顯示，房地産政策，一定程度上刺激了交易，新房成交面積較11月前三個周末的平均水平上升5%，但是，全國九成房企難以完成銷售任務，庫存壓力仍在。如果說能把積壓的商品房作爲保障房出售，自然能抓到最剛性的需求者，對沖過剩存量。
回購商品房救保障房，縮短補償時間
另一方面，目前，很多城市的中心用地已經很緊張，許多保障房被迫建在郊區，交通不方便，北京市住建委副主任程建華：
程建華：像廉租房、經濟適用房、限價商品住房、政策性租賃房，新的建設主要依賴于近郊區。
如果能夠在相對較好的地段買到商品房，用于保障房銷售，對民衆來說是利好，而且還能大大縮短安置房的兌現時間。
京漢置業有限公司董事局主席田漢：蓋這個房子的話會有一個很長的周期。如果說從開發商手裏買回這個房子，用經濟適用房的價格賣給中低收入者，這個速度會很快。
因此，政府回購商品房用于保障房，可謂一舉多得。不過，對于這個看上去很美的事，更多業內人士更關心的是：具體怎麽操作?多次參與政府安置工作的北京城建集團拿地負責人陸永河說出了一個他理解的模式：如果政府需要可以直接找到開發商購買，購買價格剔除營銷、管理、人力等成本，等到拆遷完畢後，再以土地或棚戶區的賣地款支付給開發商。
這當然符合最理想的完美模式，但是，問題在于：購買價格是多少。商品房和保障房的差別就在于定價差別很大，政府以什麽價格買，差價誰來出，成爲這一模式推行的瓶頸。
爭議一：錢從哪裏來?
差價誰來補?成爲爭論最集中的問題。中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰說，價格達不到開發商預期，開發商肯定不願意賣。
陳雲峰：這個當中確實也存在著不少的問題，就是賣得好的話，開發商是不會同意收購爲保障性住房的，雙方有一個談價格的問題。
房産專家韓世同說，政府定價多少，是的矛盾：
韓世同：如果定得太高了，民衆就覺得可能是定價上有問題，有貓膩;定得太低，開發商也不願意接受，它甯願降價抛售。
爭議二：政府財力能承擔嗎?
問題又來了，政府有足夠的財力嗎?政府自建保障房，就是看中成本低，在這樣的情況下，以山東省爲例，到八月份，今年的保障房資金缺口就多達500億元，哪裏有財力來承擔商品房和保障房之間的成本差呢?再比如廣州，曾經嘗試由房管局出面找中介行專門購買市區的小面積單位，作爲公租房的儲備，但是，許多業主馬上提價，政府一算，耗費的成本太高負擔不起，結果不了了之。
韓世同分析：住建部如果推行購買商品房用于保障房的話，肯定會是分類指導、區別對待。一二線城市商品房和保障房價格差別太大，庫存相對來說小，房産商不存在太大壓力，所以不適合推行這一政策。但是，三四線城市庫存量大，商品房價格虛高，可以推行：
韓世同：一刀切的、全面的向一二三四線城市均衡推動的話，可能這個政策會遭到很多的诟病。因爲一二線城市的房價較高，商品房和保障房之間的價差大，那妳怎麽去定價?住建部可能會針對一些已經大量空置的城市，比如像鬼城等，在商品房的價格已經下降到接近成本價的條件下，把這些房子轉化爲保障房，這是一個好的舉措和思路。
回購商品房，部分地方正在試點
據了解，這樣的試點做法正在鄂爾多斯市、貴州市、沈陽市等城市進行。实时統計顯示：沈陽市今年棚戶區改造了1萬2423戶，通過改造主體與開發企業銷售對接、政府組織團購的方式，初步確定購買商品房屋意向8610套，占比近70%。
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