[摘要] 北上廣深將試點保障房房地産投資信托基金，初步方案已報住建部。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點：保障房資産證券化旨在解決資金短板。
【導讀】北上廣深將試點保障房房地産投資信托基金，初步方案已報住建部。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點：保障房資産證券化旨在解決資金短板。
央廣網財經北京12月4日消息 據經濟之聲報道，近年來，我國一直大力建設保障房，“十二五”期間將建設3600萬套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建設總量的40%，大約1440萬套。保障房規模很大，但資金問題一直是個短板。業內人士估算，以每套13萬至14萬元成本計算，租賃性保障房的建設資金需求將超2萬億元。我國租賃性保障房建設資金來源主要是中央財政撥款、地方政府土地出讓金、住房公積金以及地方政府債、銀行貸款、信托、房地産開發企業墊資等等。 租賃性保障房建設仍然延續了過去政府項目建設的融資模式，也就是以外部借款、尤其是銀行貸款爲主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設面臨較大資金缺口。現在一股新的活水將被引入，住房和城鄉建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市試點房地産投資信托基金，試點範圍初步定于租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。目的是通過已建成的保障房資産證券化，盤活存量資産，提供後續建設資金，也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的“無限責任”變爲“有限責任”，有效解決租賃型保障房資金短板。
經濟之聲：保障房房地産投資信托基金早有雛形。2010年5月，央行把銀行間市場房地産信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院。國務院要求央行就房地産投資信托基金試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。當時由天津市發改委相關部門做主體的規劃，天津天房集團主導了房地産投資信托的試點方案，天津信托責任有限公司作爲方案的主要設計者之一參與其中，具體方案落實在濱海新區實行試點。目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進行最後的定奪與細化。這一次談到投資信托基金和其他信托基金區別在哪裏？東方彙金期貨金融産品事業部總經理柳瑾對此解讀。
柳瑾：最主要區別是在投資標的上，就是在房地産項目上。原來房地産信托基金主要投資在商品住房，現在的這個房地産信托基金，主要由政府發起，投資到保障房、公租房項目上。
經濟之聲：社會資本的進入需要，而保障房、公租房都是屬于公益性的，如何從這種公益性項目中獲得呢？
柳瑾：現在方式還很模糊，之前看到整個公租房之所以沒有延續下去，很大原因在于資金建設的問題。公租房和保障房性質確定了它是不能轉賣銷售的，在這個過程中，如果是民間資本參與進去，它就會受到很大盈利模式限制。成立了新的信托基金之後，從兩個方面是有好處的。如果直接投入，相當于投資一個項目，是股份形式，入資和撤資都相對要麻煩一些，但是如果編成信托基金，相當于資産證券化的模式，進入和退出相對更方便一些；第二，現在還沒有看到正式國務院審批的細則下來，對于企業來說不能直接獲利，很有可能通過地方和中央政府在同樣一家投資的企業，在其他商品房項目上可能會有稅收上或者用地審批上的優惠政策，這樣才能吸引企業更多進來投資。
經濟之聲：這是方式，資産證券化之後，退出容易了，但誰來接呢？
柳瑾：投入之後就相當于購買了一份信托的基金産品，也就是買和賣都是向基金的發起方去買和賣，就我好比我們現在去證券，跟買一份産品一樣，我就直接賣出去了，直接贖回了。
經濟之聲：它的是獲得一個約定性的到期，還是有其他的這種結算方式？還是需要識別？
柳瑾：需要識別，保障房畢竟回款是的問題，就是說獲利的來源成爲一個的問題，可能是現在細節草案裏邊最關鍵的。其實可以從更多其他方面獲益，比如稅收、審計政策以及其他商業房的審批項目上獲得更多的。
經濟之聲：爲什麽房地産投資信托基金只能投租賃性保障房？資深房地産專家韓世同先生對此解讀。
韓世同：可能還是跟我們傳統理解的不太一樣，香港的上市是拿保障房的商業、物業、車庫來上市的，越秀地産也是商業物業達到一定投資回報。但是這一次考量的是保障房享有地價和稅收方面的優惠，如果按公租房市場的資金達到70、80，60、70來計算，是有可能提升它的投資回報的。是不是基于這一點選擇一線城市的保障房作爲試點，是自主選擇。
經濟之聲：是不是由于一線城市的房價基准都比較高。
韓世同：它的租金相對也比較高，但是如果地價又算得便宜，它的投資回報是有可能提升的。
經濟之聲：其實從回報率角度來講，在一線城市成功的可能性更大，原因就是資金高？
韓世同：政府自己來做這個事的話它可能不太好操作，但是如果它把它體現到比較好的，能夠達到6到8的租金回報的，實際上市場是有可能會支持和認同的。
經濟之聲：以什麽樣的基准來定價？
韓世同：其實保障房不能上市，但是它可以根據土地和建造成本來核算，如果這個土地只是一個成本地價，實際上它的階段成本就是市場上的價格差別非常大，但是要是它的租金價格僅僅是市場的，還依然按照60、70這樣子的一個租金，那這個需要測算，需要看哪些地段，它比較符合這樣的條件，那麽我覺得要是能夠達到，因爲現在國際上公認還是要達到6到8的資金回報才能夠符合上市的條件。
經濟之聲：還有一個問題，這塊地以什麽做抵押，抵押物的資産價格怎麽核算？
韓世同：它不是評估它的物業的價值，反而是評估它租金回報，每年的回報能夠達到多少，買了它的股票，可以享有它的分紅，或者是它的股票的價格增跌的幅度。
經濟之聲：比如買一張債券，8%的回報，要看這家企業的經營情況，買房地産信托，它的抵押貨是什麽？安全性怎麽保障？
韓世同：整個物業不會滅失的，也不夠轉讓，資金回報是比較固定穩定的話，它的也是可以比較穩定的。當然它上了市之後，它的交易和波動，它就相當于股票了。
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