[摘要] 隨著10月信貸寬松和11月貨幣寬松政策提升了市場信心，二手樓市回暖迹象初顯，但整體成交依然不如去年同期。中原地産分析指出，從新增客戶量分析，在10月份客戶上門量在第4周環比上升高達30%後，進入11月又現回落的態勢，可見信貸政策的效應持續性有限。
寬松政策提升市場信心 業主謹慎報價利于成交
隨著10月信貸寬松和11月貨幣寬松政策提升了市場信心，二手樓市回暖迹象初顯，但整體成交依然不如去年同期。中原地産分析指出，從新增客戶量分析，在10月份客戶上門量在第4周環比上升高達30%後，進入11月又現回落的態勢，可見信貸政策的效應持續性有限。央行在11月21日又宣布實施寬松的貨幣政策，又有一成左右的客源上升。總體來看，二手樓市成交量環比9月大漲六成。
據中原地産監測“陽光家緣”中介二手住宅網簽宗數顯示，在廣州主要成交的六區中成交量都上漲，就連10月上漲幅度的番禺也在11月迎頭趕上，上漲幅度接近五成，其次是海珠區，上漲也超過四成。而荔灣和海珠成交價格環比結構性下降，其他區域均環比結構性上升。
央行降息促商貸比例提升
數據顯示，一次性付款的二手房客戶8月所占比例，在9~10月逐漸回落。這是由于9月之前，市場各方力量僵持，首次置業客戶入市猶豫，改善型客戶入市增多，很多改善型客戶在首付七成的情況下，索性全額付款。而10、11兩月按揭難度和利息也有所降低，因此更多客戶選擇了按揭方式。此外，廣州公積金額度一度偏緊，而商業貸款相對寬松下，純公積金和組合貸款由年初的六成下降到兩成，而商業貸款比例由三成增長到七成。
央行兩大寬松政策實施，二次置業客戶是受益群體：除首付比例減少外，貸款利息也相對減少。相對6月份，二次置業客戶大約增長了一成左右，目前占比約爲五成：其中改善型客戶占比約三成、學位房客戶占比約爲1.5成，投資客戶占比約爲0.5成。
降息後業主讓價立現“縮水”
11月22日，央行開啓近28個月以來的首度降息，市場利好放大，購房者對市場的預期明顯轉好，入市積極性繼續提高。據合富置業成交數據統計，11月廣州二手住宅市場交投活躍度比10月有一成左右的增幅。不過，11月二手住宅成交均價受一手市場分流影響而令成交結構出現變化，尤其是中高端住宅成交受一手分流明顯，單價3萬元/m2以上的中高端住宅成交占比由10月兩成多下降到11月的不足兩成，整體市場成交以中低價二手樓居多，因而拉低整體成交均價。數據顯示，11月廣州地區二手住宅成交均價爲24568元/m2，環比10月結構性下降9%，同比去年11月上升約一成。
合富置業成交數據顯示，11月按揭買二手住宅平均貸款額爲92萬元/套。對購房者來說，降息意味著減輕購房成本。以92萬元15年期房貸爲例，如果執行的是基准利率，按照等額本息還款方式還款，降息後每月月供減少約201.26元。
合富置業市場經理梁燕明表示，降息在一定程度上降低了按揭購房成本，對促進購房者入市積極性存在正面的影響，不過，從11月22日降息首日至11月底，廣州二手住宅市場按揭購房並未馬上出現明顯增長，反而是個別業主在降息利好消息下，放盤價較降息前強硬了，讓價空間有所縮窄。統計數據顯示，11月二手住宅市場平均讓價空間已收窄到7.2%，與9月一度高達9%的讓價空間相比下降明顯。
在“9·30”房貸新政和降息利好疊加的影響下，不但自住型買家預期發生轉變，就連投資型買家亦開始出手。數據顯示，11月投資型購房需求占一成，明顯高于10月5%的占比，其中不少買家是一次性付款抄底“筍盤”人士，偏好低總價的小戶型和市中心有學位、區位等優勢的“筍盤”。
荔灣一手價低影響二手業主報價
11月份，荔灣區中原地産二手住宅成交均價爲18064元/m2，環比結構性下降27.97%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比增長約29.52%。11月成交量上漲多源于二次置業客戶，一部分是想在市中心購房的番禺等近郊客戶；另一方面是由于孩子上學需買學位房的買家。如周門路附近的樓梯樓價格較低且帶有西關外國語實驗小學學位，受到家長族的青睐。
荔灣區近幾個月一手價較低，如花語水岸電梯樓均價爲23000~24000元/m2，而老西關樓梯樓價格在20000元/m2左右，嚴重分流二手客戶，導致二手業主不敢貿然漲價，因此，11月荔灣區呈現量升價跌的局面。
積壓嚴重 越秀學位房業主不敢貿然漲價
越秀區11月中原地産二手住宅成交均價爲31238元/m2，環比上漲10.34%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比增長約30.43%。據中原地産研究部調研，越秀區約九成是二次置業，這部分客戶經濟實力較爲雄厚，三口之家居多，孩子都在適齡學童階段；其中大約有50%直接買學位房，另有大約30%是購買學位房兼改善自住目的，客戶較青睐于擁有省一級東風東路小學學位房的錦城花園和東風廣場以及廣鐵省一級小學的富力東堤灣。由于前期積壓的盤源較多，目前業主不敢貿然漲價，仍有1%~5%的議價空間。
海珠區“賣一買一”型業主放盤量增多
11月份，海珠區二手住宅成交均價22982元/m2，環比下降3.5%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比增長約44.95%。本月海珠區各板塊成交都明顯好于上月，看房客戶、放盤量和成交量都增多。“9·30”政策出台後海珠區業主放盤量增多，大多都是“賣一買一”型的業主，這部分業主趁著政策利好加快了改善置業的步伐。本區域江南大道南板塊的保利花園和富力順意花園受改善型客戶的青睐，由于海珠區較高的房價，較多客戶分流到周邊價位相對較低的一手樓盤。
白雲大道板塊受“首置”和家長客青睐
白雲區11月二手住宅成交均價爲19556元/m2，環比上漲了66.63%，本月“陽光家緣”網簽成交量環比大漲25%。中原地産分析，由于11月靠近市區的廣州大道北板塊成交量激增，物業均價相對較高，拉升了白雲區的成交價格。
11月成交較爲活躍的區域是白雲大道板塊，該板塊屬于老城區生活便利，以樓齡較長的樓梯樓居多，由于該板塊有省一級廣園小學和景泰小學，因此較受首次置業的家長族青睐。目前放盤量較多，房價同比去年同期下降10%~15%。
中海康城八成客戶抄底入市
11月，天河區中原地産成交均價爲28897元/m2，環比上升1.52%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比大漲27.95%。11月成交活躍的板塊爲天河北板塊，成交環比上漲1倍，主要是“9·30”政策和央行降息使改善型客戶積極入市。目前臨近年底業主放盤量有所增多，而業主心態並不強勢，基本上可議價。如東圃板塊的中海康城，本月成交量環比上月漲60%~70%，其中八成是改善型客戶抄底入市。
番禺優質小區吸引城區改善型買家
11月番禺區中原地産二手成交均價爲16656元/m2，環比下降5.34%，“陽光家緣”中介網簽成交量環比上升46.77%。由于前三季度積壓的盤源仍然較多且臨近年底急需資金周轉的業主開始放盤，導致11月番禺區總體放盤量增多。由于番禺區交通較爲方便，且優質樓盤價格相對于市中心較低，不僅吸引本區域的買家，也吸引來自海珠、越秀、荔灣的改善型買家，而番禺優質的盤源如華南碧桂園、雅居樂和錦繡香江等，均價在17000~20000元/m2。
預測：年關將至料二手成交量升價難漲
在“9·30”政策和央行降息政策下，11月二手住宅成交量繼續升高，這是在前三季度跌到曆史“冰點”後的初步恢複。預計隨著年關將至，暫未購房但急需買房的客戶會在寬松政策環境下逐漸入市，但由于“9·30”政策的逐漸消化以及降息政策非結構性的調整，對客戶量的提升作用有限，市場仍因限購所限，因此成交量預計仍然會環比提升兩三成左右。
從價格走勢看，二手市場前期盤源依然積壓較多，一手開發商本年度目標完成率都不高，以平價走量爲主調，成交價格以穩定爲主調。因此目前價格還在低位，建議仍在猶豫的客戶不妨可趁年底前處在價格低位抄底入市。
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