[摘要] 自港府2013年初推出高達15%的買家印花稅和二套房征收雙倍印花稅的“辣招”後，香港樓價又升了超過20%。妳以為香港樓市泡沫不斷集聚，業內大佬卻認為泡沫已經調整幹凈了，這是怎麽回事呢？
自港府2013年初推出高達15%的買家印花稅和二套房征收雙倍印花稅的“辣招”後，香港樓價又升了超過20%。妳以為香港樓市泡沫不斷集聚，業內大佬卻認為泡沫已經調整幹凈了，這是怎麽回事呢？
內地樓市搖搖欲墜的情況多月沒有好轉，中央政府也終於祭出了“降息”的大旗來救經濟，那麽經濟增長更低，自由行減少消費不振，政治事件還震蕩不絕的香港又怎樣呢？沒錯，香港樓市又上漲了，自從港府下重稅調控至今，樓價又升了超過20%。
跟內地股市一樣，香港樓市的段子也是層出不窮，個個聳人聽聞，近日最嚇人要數本地大報的一項調查，將全球幾個大都會的物業總值拿來比較，發現2014年香港全港物業總市值高達20.6萬億港元(7.7515, -0.0002, -0.00%)，超過三個紐約市物業的總市值，也將近能買下三個新加坡。
盡管由於各地的物業類型非常不同，這樣簡單比較有失公允，然而這並不影響香港樓價高得離譜這一事實。隨著房價繼續飆升，為省錢而生的怪宅也越來越多，先是有精明人士利用許多地區閑置的集裝箱開發了“集裝箱住宅”，竟租到3000-4000港元每月；更有人受到近日某些人士帳篷占街的啟發，靈機一動在自家村屋天臺放置了一堆帳篷，每個月租達1300港元，一個天臺竟每月可近萬元。
然而在另一方面，無情的現實是香港政府在推出高達15%的買家印花稅和二套房征收雙倍印花稅等“辣招”兩年後，房價再創新高。市場灼熱到近期推盤的新樓，都可以用“被秒”來形容，幾乎都是推盤當天就告售罄，而且預定期往往還“超購”許多倍。這讓不少當年自以為在高峰期賣樓套現的“聰明人”(其中包括不少大家熟悉的知名投資人，此處不便點名)只有目瞪口呆的份。
不明白香港樓市為什麽這麽任性？以下就是外界對香港的房價居高不下普遍存在的三大誤解。
誤解一、樓價沒下跌，泡沫在積累
盡管香港政府開出重稅幹預樓市，令二手住宅成交量幾乎冰封了兩年，但是價格並沒有如大家預期低下跌，不少人誤以為這是樓市調控沒有生效。然而在地產業內人士看來，卻是樓價觸底回升，泡沫已經消化了。
近三十年沒有在香港投資住宅的老牌開發商鷹君集團，今年突然出手重新在香港投得住宅地皮，主席羅嘉瑞曾對筆者透露，香港樓市已經發生了質的改變。其實，前兩年房價看似沒有跌，但由於增加了額外稅項，不少開發商都要自掏腰包補貼，所以真實價格已經跌過一輪，目前漲上來樓市是在成本重新平衡後企穩回升的結果。最直接的指標是看“面粉”，他今年買的地比兩三年前便宜近一半，是樓市有所回調的證據，“說明香港的住宅已經到了值得投資的時候”。
另一個導致“樓價沒有跌”誤解的是，過去一直是成交主力軍的二手樓市，在重稅打擊下至今沒有真正復蘇，而新樓則成為目前成交的主力，成交價堅挺的另一面，是各區新樓的成交價事實上都非常貼近二手樓價格，也可以說是一種變相的樓市調整。
誤解二、美國明年加息會令香港樓價大跌
事實上對於市場而言，已經被“消化”的沖擊事實上就不再是沖擊。業界人士的共識是，美國加息的路線圖早已清晰，共識是步伐不可能太快，要回到長期平均利率水平恐怕數以十年計。即便在目前宏調的壓抑下，香港樓價一年依然能上升10%，與此相比增加的按揭利息其實已不在話下。此外，由於香港本地資金持續充裕，分析人士多估計銀行利率加幅甚至很可能不會完全追上美國。
更加實在的則是市民的需求被壓抑了兩年後，已經更加旺盛。長實“樓神”、執行董事趙國雄近日對筆者稱，僅是香港本地人換房子的需求，也已足以支持樓市的活躍，長實預期市場正在逐步正常化，未來兩年相信都將保持穩定增長。
誤解三、熱錢湧入推高樓市，未來會回調
在“滬港通”的高預期下，上半年一波熱錢的湧入令香港股市、樓市齊升，令不少人覺得香港樓市只是短時間的“過熱”，一輪炒作之後又會回調。
大家需要知道的是，在香港政府“排外”的15%買家印花稅挑戰下，外來的炒作空間公認已經被壓制到。當然，在余下的空間中的確依然能看到熱錢流竄的影子。然而香港不少內地，資金來去自由沒有管制，作為國際金融中心和投資內地的幾乎是口岸，熱錢多年來都沒有停止過湧入的步伐。目前歐美復蘇遠遠算不上理想，逐利的貨幣也並看不到大舉“回流”的誘因。
對於金融中心，高房價跟經濟增幅也並沒有多大關系，紐約曼哈頓、英國倫敦、日本東京，不管國家經濟增長多緩慢，房價也依然維持高昂。這個道理就如不管內地經濟增長下滑多少，也恐怕不會有人認為北京、上海房價會回調一般。
事實上，妳覺得香港房價高或許只是妳覺得，世邦魏理仕实时的調查顯示，香港的房價確確實實已經“回調”過了，從去年高房價排名的首位跌倒了第二位，位已經讓給了英國倫敦。
(本文作者介紹：北大畢業後赴港留學，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)
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