[摘要] 自11月21日央行宣布降息以來，A股市場房地産板塊迎來“牛市”行情。分析人士指出，未來5年內，房地産行業“馬太效應”將更加明顯，龍頭房企的競爭優勢會更大，業績仍具備進一步提升空間。同時，向細分領域轉型深耕的房企，或有望成爲行業“黑馬”，值得投資者關注。
自11月21日央行宣布降息以來，A股市場房地産板塊迎來“牛市”行情。分析人士指出，未來5年內，房地産行業“馬太效應”將更加明顯，龍頭房企的競爭優勢會更大，業績仍具備進一步提升空間。同時，向細分領域轉型深耕的房企，或有望成爲行業“黑馬”，值得投資者關注。
明年下半年樓市料企穩回升
今年以來，房地産市場持續下行，多家房企業績出現下滑趨勢。但9月份以來，隨著地方政府放開限購、央行發布房貸新政以及11月降息等利好不斷，房地産市場出現成交量放大局面，特別是一二線城市表現明顯。
截至12月11日，已公布11月銷售業績的上市企業有21家，其中，恒大、綠城兩房企已經提前完成年度任務，萬科、富力、融創、越秀四房企完成率超過九成，剩余15家公司的完成率低于90%。相對而言，全國性大型房企或者區域龍頭房企完成年度銷售目標情況較好。
關于明年樓市走勢，萬科管理層曾在三季度業績說明會上表示，明年市場有望回歸“健康”狀態。恒大、融創等公司高管也在公開場合表示，市場的信心正在恢複，明年政策層面會有進一步寬松，房地産的銷售會回升，當然市場分化仍在持續。
海通證券房地産分析師塗力磊分析稱，從供給角度看，一線龍頭開發商從2014年二季度開始緊縮土地投資，一直持續到年底。考慮到目前開發商資金回籠明顯大于土地投資，市場供需將重新回歸平衡。由于開發商去庫存周期到補庫存周期大致爲12-16個月，預計行業在2015年下半年將開始進入供需平衡階段，部分優質開發商屆時將進入補庫存周期。也就是說，2015年下半年房地産行業將出現明顯企穩回升。
“馬太效應”促龍頭業績增長
從房地産板塊近兩周的行情走勢來看，萬科、保利等龍頭房企漲幅明顯強于中小房企。海通證券研報指出，隨著房地産白銀時代到來，市場環境變得更爲複雜，中小房企被淘汰的概率不斷增加，行業“馬太效應”更加明顯。
從上述完成年度銷售目標的房企特點可以看出，超大型房企和區域性龍頭的市場話語權越來越大。“類似萬科、恒大等超大型房企，得益于巨大的規模、廣泛而合理的布局以及強大的銷售網絡和隨行就市的定價策略，抓住了廣大的剛需，使他們逆市實現持續增長。”北京一家上市房企中層人士認爲，只要市場環境不出現大幅逆轉，大型房企能通過提高市場占有率繼續擴大銷售規模，加上央行“不對稱降息”後，商業銀行會更重視資産質量，信貸資源更傾向于財務狀況良好的大型房企，房地産行業的市場集中度將保持加速提高的勢頭。
Wind數據顯示，我國前四大上市住宅開發商（招商地産、保利地産、萬科、金地集團）銷售面積占比從2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。塗力磊據此預測，按年均升幅0.33％計算，未來5年我國四家龍頭上市住宅開發商銷售市占率升幅將達到1.67％，到2020年我國四家上市龍頭住宅開發商銷售市占率將達到4.93％。這也意味著招保萬金四家公司的業績仍具備進一步提升空間。
相比國外成熟市場，我國上市地産公司的估值仍相對較低。成熟市場地産公司估值較穩定，如美國龍頭住宅開發商帕爾迪，大部分時間股價PE估值在12.5倍左右波動。而我國龍頭住宅開發商的估值波動幅度較大，如萬科2014年三季度末的PE估值跌至6.69倍，已經遠低于美國龍頭住宅開發商估值水平。
細分領域或藏“黑馬”
在大部分三四線城市房屋過剩、我國人口結構發生變化、城鎮化發展有新內涵的大背景下，房地産轉型是一個持續的過程。對于未來，哪些房企會抓住機會成功轉型，是包括投資者在內市場參與者關心的問題。
未來十年，隨著80後、90後甚至00後這些互聯網“原住民”成爲購房主力，房地産公司如何跟上他們的思維爲他們服務，成爲一個重要的行業課題。對此，萬科進行了諸多嘗試，比如和百度、鏈家、房天下合作推出新業務。萬科總裁郁亮提出，萬科轉型的方向是做城市配套服務商。目前，萬科進入了社區商業地産、養老地産，未來還可能進入物流、電商領域。
華夏幸福近年來大力推進其産業地産模式，在北京、上海等城市周邊開發了多個産業新城，其房産銷售加招商服務收入連續多年大幅增長，在銷售規模上已經進入全國前十行列。
而中小房企中弘地産完全放棄了開發業務，轉型爲旅遊地産商，在北京、海南、雲南等地開發旅遊地産。
海通證券認爲，未來房地産行業會分化出很多細分領域，比如商業地産、旅遊地産、養老地産、産業地産、房地産代理服務商等，每個領域都可能出現“黑馬”。目前，A股房地産公司中，房地産代理服務領域的世聯行、産業地産領域的華夏幸福、旅遊地産領域的華僑城、涉足養老的天辰股份等公司，都已成爲其細分市場的龍頭或者先行者，未來的發展機會值得關注。
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