[摘要] 對于房地産貸款潛在風險，中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈認爲，對于銀行來說，《條例》的發布，除可以更好地落實差別化信貸政策外，還可讓銀行更好地摸底存量房貸中投機性購房所占比重，並有針對性地出台相應措施，預防可能出現的風險。
對于房地産貸款潛在風險，中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈認爲，對于銀行來說，《條例》的發布，除可以更好地落實差別化信貸政策外，還可讓銀行更好地摸底存量房貸中投機性購房所占比重，並有針對性地出台相應措施，預防可能出現的風險。
12月22日，備受關注的《不動産登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）終于落地。《條例》究竟對樓市的影響有多大、是否意味著房産稅將加速推出、銀行房貸業務會不會作出相應調整等諸多問題，隨即引發市場的新一輪關注。
一些專家表示，不動産登記本身並不是一項房地産調控措施，但卻是落實調控措施的前提條件之一，特別是對銀行摸清存量房、確保房貸政策執行到位、有效防控樓市風險意義重大。
房貸審核存在漏洞
某大行房貸部門相關負責人說，對于銀行而言，一個人到底有幾套房，銀行其實很難核實，這也導致銀行在具體執行房貸政策時存在漏洞。
早在2010年，住建部、央行和銀監會便聯合發文規範二套房認定標准，當時遵循的是“以家庭爲單位，認房又認貸”原則。上述銀行負責人介紹說，從那時開始，銀行便主要通過人民銀行征信系統和房管部門兩條途徑來確認申貸者持有的房屋數量，考慮到城市之間房屋登記信息系統並未實現全國聯網，所以後者多爲輔助手段。
值得關注的是，在房貸審核過程中，部分銀行僅以征信記錄確定申貸者房屋套數。內蒙古某地銀行負責人向記者證實，該行確實沒有向房管部門核實房屋數量，而在當地，並非一家銀行如此操作。
據記者了解，如已有的房屋無房貸記錄，在征信記錄中則不會顯示相關信息，這就意味著已有房屋的申貸者仍有可能申請到優惠利率的房貸。鏈家地産北京某網點工作人員也證實，部分地區特別是三四線城市，上述情況出現的幾率較高。
隨著《條例》的發布，國家將建立統一的不動産登記信息管理平台，同時實現國家、省、市、縣四級登記信息實時共享，囊括國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融等多個部門提供的各方面信息數據。
中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈認爲，二套房認定標准無論是“認房又認貸”還是“認房不認貸”，信息共享都有助于銀行更加准確地掌握購房者房屋持有狀況，有助于銀行差別化信貸政策的落實。
“探底”房貸風險
對此，業內普遍持有的觀點是，通過統一登記，能夠掌握個人房屋持有量，以此判斷投機、投資性購房所占比重。李佩珈表示，目前房價已遠遠超出中等及以下收入階層的承受能力，其中，投機、投資性購房成爲房價快速上漲的主要原因之一。
內蒙古某地金融監管部門負責人向記者強調，已明確要求銀行堅決嚴控投機、投資性購房貸款，並將其納入房地産貸款壓力測試。不過由于缺乏必要的信息共享機制，銀行嚴控效果並不理想，當地房地産貸款風險依然較高。
繼續下行的房價也在加大這一風險。根據國家統計局公布的实时數據，11月70個大中城市新房價格環比下降0.6%，連續7個月環比下跌。興業證券(601377,股吧)分析師認爲，當前房價仍處于下行區間。
對于房地産貸款潛在風險，李佩珈認爲，對于銀行來說，《條例》的發布，除可以更好地落實差別化信貸政策外，還可讓銀行更好地摸底存量房貸中投機性購房所占比重，並有針對性地出台相應措施，預防可能出現的風險。
記者從一些大型銀行了解到，目前房地産貸款特別是個人住房按揭貸款並未進行調整，仍以支持首套房剛需購房者爲主。一些專家分析認爲，銀行在同樣的支持力度下，由于有效去除了投機、投資成分，支持效果可能會更爲明顯。
在按揭利率持續下滑的背景下，剛需購房者將成爲不動産登記的受益者之一。根據鏈家地産市場研究部統計，11月北京（樓盤）市平均貸款利率由10月的6.28%降至11月的5.97%，截至12月12日，12月北京市平均貸款利率已進一步降至5.64%，而這相當于降息前利率的八六折優惠。
高端住宅貸款需求或將增加
一些專家認爲，不動産統一登記對房地産市場影響有限，但對于多套房會形成擠出效應，特別是對于部分高端住宅來說形成利空。有業內人士甚至直接表示，在當前反腐力度加大的背景下，信息透明度增加，或將導致部分高端住宅遭遇抛售。
不過，雖然今年以來樓市整體成交量低迷，但單就高端住宅需求而言，卻呈現出逆勢走高的態勢。來自研究機構的數據顯示，今年三季度上海（樓盤）6萬元/平方米以上高端住宅成交面積上升明顯，環比上升17.9%，爲10.4萬平方米。同樣，同屬一線城市的廣州（樓盤）高端住宅市場表現亦不俗。鳳凰房産數據顯示，9月廣州高端住宅共成交345套，環比暴漲82.7%。
高端住宅供給與需求的同步增加，自然會帶動貸款需求的增長。這恰恰也與部分銀行所執行的房貸策略吻合。如此前農行上海分行規定，對上海地區200萬元（含）以上個人住房商業貸款（剔除公積金）執行基准利率九五折優惠；200萬元以下的貸款則按基准利率執行。相關業內人士表示，從貸款金額來看，信貸松動主要針對的是高端住宅或擁有較高收入的優質客戶。
某大行負責人稱，良好的銀行信用記錄、雄厚的經濟實力以及較高的社會地位均是優質客戶的評判標准，而這部分優質客戶往往會選擇高端住宅。因此，高端住宅貸款需求或將有增無減。
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