[摘要] “2014年以來，房地産市場迅速變化。”住建部部長陳政高曾如此概況2014年樓市狀況。
“2014年以來，房地産市場迅速變化。”住建部部長陳政高曾如此概況2014年樓市狀況。經曆了2013年的“狂飙突進”，2014年房地産市場調整明顯——成交降溫、房價回落、投資增速放緩、庫存高位運行;調控政策也發生變化，限購松綁、信貸放寬、限價淡化，“去 化”趨勢日益顯現。
伴隨行業一系列轉變，年末翹尾的樓市在2015年走向如何受到業內關注。市場會否穩步回暖?房價是漲是跌?哪些購房惠民政策將出台?行業面臨哪些機遇和挑戰?2015年，仍有諸多猜想空間。
市場猜想：樓市持續分化，成交房價難大幅反彈
2014年，無論是成交還是房價走勢，都佐證了一年來房地産市場的調整。
數據顯示，2014年1—11月份，全國商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比回落。而新房價格環比下跌城市數量，也從5月份起連續7個月不斷增加。二手房價同樣明顯下調，9月份時，70個大中城市全部環比下跌。
中國房地産業協會名譽副會長朱中一在接受中新網房産頻道采訪時表示，2014年房地産市場已進入“新常態”，“真正步入了增速換檔期、結構調整期、政策完善期，以及品質提升期。”
在不少業內人士看來，這一樓市“新常態”將在2015年乃至更長時間延續。中原地産首席分析師張大偉認爲，今後房地産將難以維持過去十年的高增長，市場分化成爲長期趨勢，差異化更加突出。
隨著年末房地産市場回暖迹象的顯露，偉業我愛我家集團副總裁胡景晖分析，“量增價穩”將成爲2015樓市主基調。“市場大環境將相對寬松，房價的穩定將引導置業升級人群逐步入市，支撐交易量穩步回升。”
北京理工大學房地産研究所所長周畢文則向中新網房産頻道表示，“雖在諸多政策利好下，2014年年末商品房成交有所回暖，但樓市整體仍處于穩定或下跌趨勢之中。”明年部分城市、一些地段、某些項目成交將回暖，同時不少城市仍面臨去庫存難題。而這一“分化”特點，將在2015年更加明顯。
對于2015年房價走勢，周畢文認爲，整體房價將企穩，並不會出現暴漲式反彈，但不排除隨行就市地波動。
另外，嚴躍進預測，房價也面臨著“分化”趨勢。“從供需關系看來，2015年一二線房價止跌反彈的可能性大，三四線城市則上漲迹象不明顯。”
政策猜想：去 化明朗，樓市調控步入“常態化”
從年初“分類調控”得以明確，到“限購”、“限貸”、“限價”等重重枷鎖逐步放松、降息等政策推出，再到《不動産登記暫行條例》靴子落地，2014年樓市調控呈現出新轉變。
在朱中一看來，2014年樓市調控政策逐步“常態化”，未來房地産政策將更加尊重房地産規律和地區差異性。“政策常態化表現在兩個方面，一是限購、限貸等”化“手段的退出。另一個是貸款政策的調整，更加傾向于對居民自住型、合理改善型的需求。”
與此同時，2014年 經濟工作會議連續兩年未提“樓市”，全國住房城鄉建設工作會議未涉“房地産調控”、“房價”、“限購”等詞彙，均使2015年樓市調控“去 化”更加明朗。
“2015年既不會進一步加強宏觀調控，導致樓市持續低迷;也不會出現像08、09年的救市舉措，令樓市量價飛漲。”胡景晖分析表示。
2015年會否有更多住房利好政策推進?基于 經濟工作會議繼續實施“穩健的貨幣政策”，胡景晖認爲，適度降息、降准，以及定向寬松的貨幣政策，將有可能在2015年進一步出台。
牛鳳瑞指出，2015年將大量保障房的入市，也將對改善住房問題形成助力。陳政高在全國住房城鄉建設工作會議上透露，2015年將繼續推進保障性安居工程建設，明年計劃新開工700萬套，基本建成480萬套。
另外，隨著《不動産登記暫行條例》于2015年3月開始實施，房地産稅出台也被認爲爲時不遠。《證券日報》引述財政部財政科學研究所所長劉尚希觀點指出，下一階段房地産稅立法將穩步進行，房地産稅明年可能實現突破。
行業猜想：“黃金時代”不再，房企轉型自救去庫存
自930房貸新政、央行降息等政策出台以來，冷清的樓市有了些許轉暖迹象，多地商品房成交上揚，但這並未扭轉房地産行業業績、利潤下滑的趨勢。
數據顯示，已公布11月銷售業績的33家上市企業中，超過19家不足85%的企業，已基本不可能完成年度任務。與此同時，大小房企之間的業績分化也在進一步拉大。以北京爲例，北京市第三次全國經濟普查結果顯示，909家房企資産超10億，其中9成資産集中于3成房企。
“居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代已經過去。”朱中一如是說。華遠集團原董事長任志強也稱“希望 企業做好長期的思想准備。”SOHO中國董事長潘石屹更感歎房地産地位不如從前，“日子一天不如一天，肯定是走下坡路。”
受迫于2014年樓市的下滑，房企拿地節奏大幅放緩，三四線城市土地市場幾乎進入冰封期。張大偉表示，從年內20大房企在土地市場表現看，對于2015年樓市發展，房企自身也並不看好。
不過，多位業內人士分析，2014年以來經濟下行、樓市遇冷，正在倒逼房企跟隨經濟結構一同“轉型升級”。房企進軍商業、旅遊、養老、海外地産等領域已並不鮮見，更多營銷手段——全民營銷、電商賣房、房産衆籌等花樣百出。
周畢文指出，房企轉型避險趨勢在2015年將延續，但能否從中獲利，尚處于初期探索階段。而購房者對房企新型營銷模式態度也各異。以房産衆籌爲例，人們在對低成本買房或投資充滿期待的同時，也對于如何監管資金流向、有無相關法律法規保護投資者等問題表示質疑。
除此之外，業內認爲，目前全國住宅庫存總量龐大，庫存消化將是一個長期過程，2015年房企在轉型之余，仍免不了要繼續穩價跑量“去庫存”。
朱中一則表示，對于房企來說，未來 應該考慮的，是要客觀分析市場供求關系變化，不能跟風。並且要在自身轉型的同時，轉變發展方式，如著力推進綠色建築、住宅産業化等。
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