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開發商對新政反應靈敏 借勢營銷海外房産

中國新聞網  2015-01-04 09:27

[摘要] 樓市是政策市,任何一項政策的出台,都會迅即讓樓市出現“風吹草動”的景象。而這一回,在《不動産登記暫行條例》出台後,也有開發商的反應格外靈敏,只不過這一次,他們借勢營銷的是其海外房産。

樓市是政策市,任何一項政策的出台,都會迅即讓樓市出現“風吹草動”的景象。而這一回,在《不動産登記暫行條例》出台後,也有開發商的反應格外靈敏,只不過這一次,他們借勢營銷的是其海外房産。

“澳大利亞房價穩定上漲,年增速達7%。澳洲住宅空置率僅1%-2%,中國卻有13%-30%,租金回報率高。具有全球最開放的移民政策,比如房産稅爲零、遺産稅也爲零。還有獨有的金融政策,購房首付僅5%-10%,貸款可達七八成。澳洲每年增長20萬新移民,年新增住房需求800萬平方米,處于絕對賣方市場……”

25日,綠地澳洲公司中國區銷售副經理何錦亮特意從上海趕到南京,他此番的目的就是希望在南京攬客,並組織客戶到上海的售樓處具體了解項目情況。給出的私人飛機澳洲奢華遊等“大禮”格外誘人。他說,今年綠地海外投資超過200億美元,其中在澳大利亞的投資體量、發展最快,去年和今年分別收購了兩幅地塊,新近又在昆士蘭收購了皇後碼頭項目。

其實,除了綠地,近期萬科、碧桂園等大牌房企以及南京本土的亞東、朗詩等企業,均紛紛進軍海外房産從事房地産開發。何錦亮坦言,國內房地産行業的黃金時代已一去不返。“美國、加拿大、澳大利亞的房産投資盈利水平已超過國內,前兩天上海拍出的地王,樓面地價高達6萬元/平方米,而海外拿地成本相對較低,幾億、十幾億就可以拿一幅不錯的地了。而且海外房地産發展相對規範,加之這些年中國人海外置業越來越多,從我們在澳洲的多個項目看,中國人購房已超過30%,這個錢與其讓老外賺了,不如中國人自己賺。”

南京大學商學院經濟學系教授耿強表示,伴隨經濟增速的降擋,資産爆發增長也將告一段落。《不動産登記暫行條例》出台,將著力于資産存量結構再分配。盡管不動産登記是一項著眼長遠的大工程,但是,其最直接的影響,就是爲反腐和開征房産稅做鋪墊。而這或將助推海外置業升溫。

“我們即將發布一份‘中國商界領袖生活方式調研報告’,其中顯示,很多億萬富翁其實已經不再投資國內房地産,這一階層的人嗅覺最靈敏,從來都是用貨幣投票。他們認爲過去十年炒房致富的黃金年代早已過去了,很多人抛售國內房源,轉而到國外買房。”金陵房産研究院院長李子墨說。

中國銀行江蘇省分行石晶晶告訴記者,他們在海外有600余所分支機構,經過調研和數據分析,當前中國居民進行海外資産配置的主要目的集中在資産保值增值、移民和子女教育、資産安全性和私密性等方面。

“中國已經成爲了世界大留學生輸出國;中國移民人數則上升至全球第四,2013年中國移民人數達到934.3萬,相較1990年增長1倍多。我們的跨境業務顯示,個人客戶對境外子女教育、金融投資、實業投資、海外置業、投資移民、遺産信托等多方面具有強烈需求。”石晶晶說。

面對不動産登記暫行條例出台背景下,可能進一步升溫的海外置業、移民風潮,業內人士也有诤言。

沈湘玲是“中國頂級私人理財機構”諾亞財富的資深理財師。她所接觸到的客戶中,一大半是爲了下一代獲得更好的教育及生活環境,從而海外置業或移民。

但她坦言,海外理財,與其直接置業,倒不如間接投資與房地産相關的理財産品更佳,“像美國的房産稅收就很高,還有房屋保養費等費用。不如購買一些私募的房地産信托投資基金,有較爲穩定的現金流回報。”她還說,由于美國對企業家實行全球征稅,稅率也很高,因此當前企業家移民美國並不是一條理想之路。

“海外置業,須規避風險。在選擇投資國時,應考察其經濟是否處于良性狀態,國內環境是否安全。相對而言,發達國家經濟發展相對穩定,政治、人身也較爲安全,但歐美國家房産稅征收比例高,遺産稅征收更是高達房價的20%-60%,這也是必須考量到的因素。而如果是海外房産投資,則要關注當地房地産體系是否健全,市場起伏不能大。”何錦亮表示,現在美國的EB5投資移民頗受青睐,投資50億美元到項目並解決十個就業崗位,就有望移民。而去年就出現了投資者血本無歸的案例,“對于EB5項目,一旦看到有‘政府支持、政府擔保’的宣傳,就不靠譜,因爲EB5從來得不到政府擔保和支持。”

耿強認爲,海外置業其實是一件很專業的事,必須關注全球金融市場的波動。“各個國家經濟複蘇的情況不一樣,有的加息、有的降息,比如當前在澳洲置業,選擇澳幣貶值的時候購買適宜,而在美國置業,選擇在美元時購買才。”

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