[摘要] 2014年後一天，謎底揭曉：綠地全球銷售超越萬科，晉升行業規模 。萬科綠地兩巨頭位次之變，或標志著以住宅開發爲主的行業規模已見頂， 的地産商都面臨“要麽轉型，要麽破産”的困境。
2014年後一天，謎底揭曉：綠地全球銷售超越萬科，晉升行業規模 。
萬科綠地兩巨頭位次之變，或標志著以住宅開發爲主的行業規模已見頂， 的地産商都面臨“要麽轉型，要麽破産”的困境。
“2015年的春天就要來了，中國房地産行業卻從未像今天這樣，對這個春天充滿了疑問。”世聯行董事長陳勁松說，不確定性，在此之前是對政策的判斷，現在已是對行業現狀和未來的擔憂。
爲了應對行業發展的瓶頸，萬科率先提出要做城市配套服務商，以及行業探路者；而綠地早已建了多個商用物業，並大規模進軍海外。
綠地超萬科：住宅規模見頂
綜合克而瑞、中指院等機構數據，綠地集團2014年房地産銷售達2400億左右，而萬科爲2200億左右，綠地首次超過了萬科。
仔細對比銷售細分數據可以發現，綠地之所以超過萬科，是因爲其商用物業和海外房地産銷售規模大幅超過了萬科，而在住宅銷售領域，綠地仍然少于萬科；與此同時，萬科2014年的市場占有率並沒有大幅提升，意味著住宅銷售市場增量規模在收窄。—飛笛資訊梳理近年來數據發現，傳統房地産行業在2013年基本達到峰值，多個指標均創下曆史紀錄。包括任志強在內的房地産業界人士普遍認爲，2013年13億平方米的新建商品房銷售面積，標志著住宅開發的規模已達到或接近頂峰。
國家統計局公布的2014年1-11月份房地産數據顯示，全國商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。商品房銷售額64481億元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.7%。
銀河證券分析師趙強進一步指出， 2013 年以來，土地市場和商品房市場開始出現分化，其結果是，土地和樓市流動性好的區域越來越集中于一線城市和若幹個二線城市，而在其他區域開發商補充存貨動力明顯不足。趙強進而展望，2015 年，有效市場區域將逐漸收窄，重點城市銷量還有改善空間，但也較爲有限，大幅回升的期望並不現實。
東興證券預測，2015 年商品房銷售面積爲121,125 萬平方米，同比下降3%；全年銷售金額爲82,216億元，同比下降3%。東興證券分析師鄭闵鋼指出，行業下行的主要原因是達25 周歲的置業新增人口在2013 年到達峰值（超過2500萬人）；25-44 歲區間的人口的高峰期出現在2006 年，目前這部分群體的占比和絕對數都在加速下降。
民生宏觀研究院執行院長管清友也認爲，人口結構拐點導致房地産需求高峰已過，僅靠貨幣寬松政策無法逆轉。首先，人口年齡結構迎來拐點，作爲剛需主力的婚齡人口和作爲改善性需求主力的勞動力人口趨于下降，而可能需要以房養老的老齡人口趨于上升。其次，除剛需以外，很多人寄望于改善型需求的釋放，但管清友認爲，目前來看，中國的戶均住宅套數已達到1.03套，人均居住面積已經達到33平米，和其他國家比較已經不低。未來改善型需求的增量也應該是放緩的。
陳勁松表示，2015年房地産的故事，不在于總量增長，不在于一線城市如何創新高，房價將不再是大衆熱門的話題。“新故事在于行業中組織和人的轉變，只有這樣，才能開創未來三十年。”
房地産存貨：風險正在生長
住宅開發規模見頂的同時，已有存貨也面臨更多風險。對于多年的房地産銷售老大萬科來說，始終對規模抱有警惕之心。
萬科總裁郁亮稱，2014年萬科確定了2000億回款的目標而非銷售額目標。顯然，相對于“銷售額”，萬科更看重“回款”。只有獲得回款才是真正的銷售，當傳統業務進入白銀時代，尤其當市場處于調整期的時候，需要加倍重視經營性現金流的健康；未來，萬科將不再設定回款數字的目標，但對回款率的要求將進一步提高。
郁亮指出，規模是一把雙刃劍。它意味著行業地位，意味著規模效應帶來的好處，但也往往意味著更大的資源占用，意味著形成更多存貨的可能。
過去十多年的黃金時代，幾乎完全沒有存貨風險，因爲不動産始終在快速 ，且總體 速度超過企業融資成本。即使企業在短期價格高點進行了大規模擴張，也無需擔憂投資風險，因爲總能找到一個更高的點位將資産售出，並實現盈利。因此過去十年中，極少看到虧損的項目，更少看到崩潰的企業。
但在白銀時代，情況會發生很大的變化。不動産價格將結束單邊快速上漲，很可能將轉爲在波動中緩慢上行，其長期漲幅將低于人均收入的增速，房價收入比將逐漸下降。當房價、地價長期漲幅低于企業融資成本的時候，單純靠持有資産 的盈利模式將不複成立。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。
觀察過去幾年來的房企的財務報表，可以發現，在市場行情向上時，房企的利潤來源于房價和地價的上漲，存貨規模驅動利潤增長；在市場行情向下時，降價和存貨減值風險會帶來房企利潤的雙殺效應。
2014年，開發商的存貨壓力普遍很大。CRIC研究 數據顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，萬保招金4家龍頭房企存貨環比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%。
查閱三季報可知，萬科9月末存貨爲3500億，保利地産爲2750億；存貨結構來看，萬科、保利現房/可售存貨占比較低，存貨結構相對健康；而部分庫存消化周期超18個月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36個月，蘇甯環球增154%至22.57個月，深振業同比增135%至18.53個月。
中國房産信息集團研究員陳開朝分析，2014年以來由于總體行情調整，銷售端受阻（大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動），房企可售、待售部分淤積導致庫存急劇上升——說明行業庫存風險在不斷集聚。
合夥人制度：白銀時代的合約安排
房企的庫存壓力還將持續並貫穿2015年。郁亮指出，在白銀時代，領跑者的責任在于率先找到新的出路。因此萬科會毫不猶豫、堅定不移地推動公司轉型，即使在短期內需要付出一定的代價。
伴隨著房地産公司的業務轉型，新的制度設置也提上日程，多家房企已經意識到，與新時代、新業務匹配的制度，應是合夥人制度。
郁亮認爲，互聯網時代大的變化，是知識經濟的全面掘起。在知識經濟時代，知識資本將取代實物資本，成爲活躍的經濟資源。如何用全新的合約安排，激發知識資本的創造力，是這個時代重要的課題。
這可能是比互聯網信息技術更大的風口。對于知識密集型行業，合夥人機制很可能取代職業經理人機制，成爲知識擁有者建構自身舞台的未來主流範式。而在超大規模行業中，萬科是具有優良合夥人制度基因的企業之一。
從2014年3月起，萬科迅猛推出合夥人計劃，包括項目層面的跟投計劃和股權層面的持股計劃。截至目前，萬科盈安合夥通過在二級市場購買股票，持股已達3.2%以上，躍升萬科第二大股東。
萬科認爲，合夥人與傳統的職業經理人不同的是，在“共創，共享”之間，加上了“共擔”，這樣將員工和股東融爲一體，增強了員工對于公司和項目的責任感。
萬科並非 踐行合夥人制度的房企。千億級企業中，碧桂園也在試行合夥人制。據稱，從2014年10月起，碧桂園 新獲取的項目均采取跟投機制，即項目經過內部審批定案後，集團投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權比例，共同組成項目合資公司。這也叫“同心共享”計劃。
其他推行合夥人制度的公司還包括綠地集團、陽光城等。“房地産行業掀起的合夥人風暴，更大的意義是希望通過分享利潤爭奪人才資源，但由于決策權並沒有發生根本性改變，對企業經營能帶來多大的改變仍有待觀察”，睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文表示。
存量時代：限購退出 回歸市場化
諸多房企在2014年進行了 多的轉型嘗試來應對行業的下滑。但趙強指出，中長期來看地産行業拐點已然明確，基本面下行趨勢難改——潛在首次購房家庭數量已見頂、經濟增速進入換擋期、貨幣超發難以持續、房價收入比超出合理範圍、土地流轉改革和房産稅等長效機制漸行漸近——過去十多年樓市發展的驅動因素正在發生顯著變化。
2014年4月起，中國各個地方紛紛放開房地産限購，尤以7到9月爲密集，現僅剩北京、上海、廣州、深圳以及三亞未調整限購政策。但與2014年一樣，2015年房地産企業仍面臨高庫存的壓力。截至2014年10月，全國商品房待售面積爲5.8億平米，按照近12個月的月均銷售量，需5.5個月去化，而2012年7月降息帶動投資反轉時這個數字僅爲3.5個月。2014年10月十大城市商品存銷比爲13.3，2012年7月僅爲7.6。除了高企的待售庫存，在建面積存量也很龐大。截至2014年10月，在建房屋施工面積49.2億平米，按人均33平米計算可以滿足1.5億人的增量居住需求，這說明過去幾年的投資實際上已經透支了相當一部分未來的居住需求。
管清友指出，爲了減輕房地産庫存壓力， 擬采用回購或回租成熟的存量商品房項目實施棚改。因此，在房産市場規模見頂，供需拐點已至的境地下，房地産調控思路將逐步脫離 手段，終回歸市場化。中原地産首席分析師張大偉也認爲，以前的市場調整主要是因爲政策的變動而引起，並不是市場自發性的調整，如今房地産市場已經進入了一個供需相對平衡，甚至開始進入了供過于求的局面，市場的波動加大，行業分化也不斷加劇。以往那種以限制投資需求爲主的調控手段不需要了。
張大偉指出，中國房地産市場已經進入存量房時代。在住宅市場，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易爲主的階段。
存量房時代的樓市將如何調控？張大偉認爲，《不動産統一登記條例》今年3月將實施， 標志著中國經濟包括中國房地産進入存量調整階段。對于普通市民來說，不動産登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”；未來借助不動産登記條例， 的稅收體制將逐漸從交易環節過渡到持有環節，房地産稅的二次分配作用將更加明顯。
多位業內人士指出，房地産稅是建立房地産長效機制的組成部分之一。未來，房地産市場還將通過信貸政策、土地制度等手段去調節，這將脫離原來“以限爲主”的怪圈，讓房地産市場實現真正市場化。
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