[摘要] 現在買一套房除非自住不計賺賠，否則五年後房價升幅未達30%幾乎註定虧損。而放眼全中國樓市的前景，即使一線城市也未必全部都能達標。
現在買一套房除非自住不計賺賠，否則五年後房價升幅未達30%幾乎註定虧損。而放眼全中國樓市的前景，即使一線城市也未必全部都能達標。
近一位經濟學者在演講中提及“房地產業和制造業嚴重過剩，去庫存至少需要3~5年乃至更長時間”。此番論述其實相當平常與耳熟能詳，並無可觀之處，但仍受輿論頗多關註。
“非理性繁榮”已一去不返
在我看來，中國房地產問題早已不是簡單的庫存問題，更非粗糙的去庫存問題，而是愈演愈烈的供需矛盾問題。
目前的狀況是一方面以救市措施吸引消費者購房，一方面鼓勵開發商積極賣房去庫存，看似合拍，想買與想賣房的湊在一起各取所需，從而有效解決過剩房源。問題是“房源是否過剩”本身是以動態形式存在的，一邊著急賣房，一邊拼命蓋房，其結果是房子賣得越多，去庫存越去越存。
這樣的惡性循環在投機與投資還有利可圖、經濟發展良好、房價平穩、多數人買得起、購房族數量龐大、通脹壓力大的“非理性繁榮”時期，倒也還無所謂，再大的供給量都能得到快速消化，甚至依然供不應求。關鍵是上述情景如明日黃花，早就不復存在。
房產投資價值面臨考驗
首先是五年內轉售需按賣價課征5%的營業稅，這就至少排擠了八成以上投機與投資的需求進入。而對長期持有者而言，當前租金回報在2%上下徘徊，房貸利率在7%或以上，如此“加減乘除”一番，每年至少“損失”5%（尚未充分計入“空關”待租時間），自備款部分的機會成本5%（買保本、保息信托產品低的投資回報）。以總價1000萬元的房屋為例，在自備300萬元、房貸 700萬元的狀態下，加上相關的稅與費（差額營業稅5%及1%上下的中介傭金支出），5年後售價不超過1300萬元，基本無利可圖。
換言之，現在買一套房除非自住不計賺賠，否則五年後房價升幅未達30%幾乎註定虧損。而放眼全中國樓市的前景，即使一線城市也未必全部都能達標，足可說明多數地方的房地產對投資人來說，已然“食之無味”。
供給在激增，需求正銳減
中國經濟歷經30年的高速發展，正在進入結構調整、產業升級的陣痛、停滯乃至“裂變”的新常態，以改善與置產為目的之中高端人群，鑒於產業與企業前途充滿不確定性，出手購房之動能勢必趨於保守。因此可以這麽說，以往房屋需求的種種誘因，除了通脹壓力仍大之外，其他利好條件多已不再成立。
在如此窘境下，如果供應方亦開始相應做出與需求狀態匹配及吻合之調整，力求達到“供需平衡”，亦能使整體房價維持動態穩定。而真實的情況卻是房屋供應在地方政府土地財政的壓力與驅動之下，不減反增。於是需求在銳減，供給則激增，兩相拉鋸之後，終使相對多數城市的房產陷入類似鋼材制造業供過於求之艱難處境中。
商業地產比住宅地產問題更大
更糟糕的是，制造業產品過剩還有機會透過外貿渠道解決庫存壓力，而房地產是搬不動的商品，只能在地消費，導致房地產一旦出現明顯過剩，消費者預期房價下跌的心理便自然形成，進而引發“愈庫存愈觀望”、“愈觀望愈不買”、“愈不買愈庫存”的惡性循環。
如同商業地產的困局，在互聯網與電商的夾擊下，市場對商業地產的需求已呈明顯降低之勢，但地方政府基於稅收考慮的“樓宇經濟”卻大行其道，從而再現住宅地產的危機：一邊是需求在萎縮，一邊卻是供應在“野蠻生長”。
目前來看，商業地產過剩的風險實際上比住宅地產嚴重得多。後續該如何有效解決？正考驗新一屆領導班子的超凡智慧。
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