[摘要] 人氣明顯“降溫”的中國樓市來說，在2014年即將收尾之際，《不動産統一登記條例》（下稱《條例》）的正式發布，引來不同解讀——有人認爲將加重官員“抛盤”的現象，也將爲房産稅全面征收打好“前哨”，反腐疊加房産稅，這是不是壓垮樓市的後一根稻草？
人氣明顯“降溫”的中國樓市來說，在2014年即將收尾之際，《不動産統一登記條例》（下稱《條例》）的正式發布，引來不同解讀——有人認爲將加重官員“抛盤”的現象，也將爲房産稅全面征收打好“前哨”，反腐疊加房産稅，這是不是壓垮樓市的後一根稻草？也有人指出，《條例》的實施，將是中國內地樓市迄今爲止重磅的長效措施，低收入者、無房戶的樓市春天來了，而整個行業也將告別野蠻時代。
問題來了，即將于2015年3月1日實施的《條例》，對中國樓市究竟意味著什麽？
爲什麽要“不動産統一登記”？
不動産統一登記的法理基礎是2007年《物權法》中關于不動産“物權法——公示公信”的規定。說白了，不動産物權不像其他可以移動的私人財産一樣，可以通過占有顯示“這個財産是張三的”，必須根據登記機構登記簿的記載來確定“到底是不是張三的”。例如，不能因爲張三住在某一棟房屋裏面或有該房屋的鑰匙，就認爲他是這個房屋的主人，因爲他很可能是房屋的租客，或僅僅是替主人臨時看守房屋的人；同樣，不能因爲張三欠了銀行的債不還，銀行就可以將抵押房産拿去拍賣，而是需要雙方到登記機構辦理産權重新登記的手續。
不動産的産權內容遠比我們想象的要複雜。一般來說，夫妻可能共同對房屋享有産權，但其中任何一人都可以將自己的産權部分轉讓出去，而房子卻無法分割。同時，不動産的産權包含坐落、面積、朝向、層數、結構等多個自然屬性，不動産實際權利狀況分爲 權、用益物權和擔保物權等，不同的權利內容，其經濟價值不同。只有通過登記，將不動産上述內容記載于登記簿上，並頒發權利證書，才可以確認不動産權利人、權利內容、權利狀態，相應的經濟價值才能明確，侵權和糾紛也就少了。
開展不動産統一登記，目的就在于保障不動産交易安全，保護不動産權利人的合法財産權。進一步講，有了不動産統一登記，尊重産權、保護産權的理念也就形成了。
官員是否會“抛盤”？
2007年《物權法》明確“國家對不動産實行統一登記制度”後，不動産統一登記工作一直沒有進展。新一屆 執政以來，這一工作明顯提速：2014年設立了機構、發布了《條例》，2014年建立統一的登記信息平台，2017年之前完成登記並運轉信息平台。
不動産統一登記完成以後，大的效力就是不動産的信息在一個統一的平台上集合，此前一直被大家討論的“住房信息聯網”也就自然實現了。于是，很多人認爲，諱莫如深的官員房産敏感問題將告別“黑洞”，而大白于天下。
2014年3月26日，不動産登記工作 次部際聯席會議提出不動産登記“四步走”的時間表後，有部分城市出現了豪宅和別墅的抛盤。于是，大家將不動産統一登記作爲“反腐利器”來看待。
過去10年，全國房價上漲了2-3倍，大城市房價上漲了3-5倍，而大城 區房價上漲幅度達到驚人的8倍以上，房地産成了好的財富儲藏手段。據 巡視組反饋情況和各地整改通報，在2013年以來被巡視的21個省份中，20個省份發現了房地産腐敗，占比高達95%，落馬官員基本與房地産有關。
但筆者認爲《條例》不會引發官員大面積“抛盤”。
涉房貪腐官員在公務員、國有企事業管理隊伍中的比例不大，而不動産統一登記，其目的也並非是爲了反腐，因此《條例》並沒有出現“以人查房”內容；爲了降低阻力，反腐充其量就是不動産統一登記的“副産品”。後，從《條例》發布到信息系統建設，再到運轉信息平台，這不是一蹴而就的。
此前媒體報道的所謂官員“抛盤”內容，很大程度上是少數中介宣傳某些物業的賣點罷了。當然，的確存在公務員通過親戚或信賴的朋友來賣房的現象。同時，在戶籍管理體系需要理順的情況下，也不排除一些官員通過多個身份證來買房賣房。
房産稅的“狼”來了嗎？
《條例》的另外一個影響，就是存量房産稅告別“探索的幕後”走向“實施的前台”。如果沒有把老百姓的房子摸清楚，房産稅的征收就沒有數據和技術條件。
中國老百姓的房屋情況太複雜，有房改房、商品房、保障房、小産權房。而且，各地産權登記標准口徑不一，信息缺失、遺漏問題很普遍，有的地方還在用手工賬。如果不進行統一登記，就無法針對存量住房征收房産稅，而且會造成不平等。《條例》所言“統一登記”就是“不動産登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台”等四個方面的統一。
照此，《條例》發布和實施，意味著房産稅征收的技術障礙掃清了。另外，目前土地財政搞不下去了，國家正在爲地方 尋找新的財源。在房地産進入存量時代的情況下，針對 房屋全面征收房産稅無疑是成本低的選擇。有券商研究報告測算過，針對城鎮存量房屋評估價的3%來征稅，就能替代土地財政。
筆者認爲，《條例》的發布對中國經濟轉型、 轉型和社會建設的影響是裏程碑式的，其中不乏爲 稅制轉型考慮，特別是房産稅征收。隨著中國城市化從快速推進向平穩轉變後（即城市化率從50%到70%），需要一次性供給並長久使用的城市公共服務設施（軌道交通、城市道路、地下管網等）基本建成，而城市房地産也將進入存量時代，即存量土地和房屋的交易，賣地財政實在是搞不下去了，迫切需要爲地方 尋找新的財源。
提供公共服務的資金來源于公共服務享用者繳納。一般來講，因爲享用了公共服務産品而對居民收費，很難做到“享用多少、收費多少”的數量化公平。在現代城市，地價或房價上漲與附著于其上的公共服務水平及其變化程度則密切相關。于是，征收房産稅，就成爲地方 公共服務融資和維護的基本手段，這在國際範圍內是普遍做法。
要對存量房屋征收房産稅，要通過不動産統一登記來摸清“底數”，包括不動産數量、産權屬性、 者歸屬、不動産面積和價格評估等；通過不動産統一登記來實現信息統一。但是，在土地國有和批租的情況下，征收房産稅本身存在法理上的爭論。
而且，從《條例》發布到開展不動産統一登記，再到征收房産稅，需要很長的時間，涉及立法、評估、範圍、稅收豁免等多個事項和環節，目前還未進入立法程序，房産稅的開征不是很快就能實現的。即便征收房産稅，也會有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數。這其中，也涉及到戶籍制度的問題，比如爲了增加免稅面積而增加家庭人口數，從而使得大部分人群在稅收豁免範圍內，房産稅征收效果很難確保。
此外，對于存量的小産權房，如果要征稅，就要評估其價格、確定其合法性，這與國家一直宣稱的小産權房“不合法”矛盾；如果不征稅，那麽對于其他征稅的商品住房是不公平的，而且會造成“懲罰守法者，獎勵違法者”的實際結果。因此，除了不動産統一登記之外，房産稅的征收也涉及到戶籍制度、土地制度改革等問題，這也不是短期內可以解決的問題。
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