[摘要] 經曆了當家人辭職、房源遭封、合夥人退出等一系列負面新聞後，日前佳兆業爆發債務違約危機。業內人士表示，房價在下跌時房地産企業融資成本過高，隨時有可能成爲壓垮房地産企業的後一根稻草。佳兆業債務事件很可能不會是個例，未來很可能有企業步佳兆業的後塵，從而影響市場對內房債券的信心。屆時，內地房企的融資環境可
經曆了當家人辭職、房源遭封、合夥人退出等一系列負面新聞後，日前佳兆業爆發債務違約危機。業內人士表示，房價在下跌時房地産企業融資成本過高，隨時有可能成爲壓垮房地産企業的後一根稻草。佳兆業債務事件很可能不會是個例，未來很可能有企業步佳兆業的後塵，從而影響市場對內房債券的信心。屆時，內地房企的融資環境可能變得更嚴峻。
佳兆業成“黑天鵝”
1月12日晚間，墜落中的佳兆業向外界釋放出一則求生訊息：彙豐銀行對其豁免債務違約。
然而，畢竟違約已成事實。
1月8日，一筆總金額5億美元10.25%的2020年票據當日本應該付出半年利息，約2300萬美元。佳兆業稱，當日並未償還。美元債息未按期兌付讓佳兆業成爲美元債違約的內地房企。專家分析，高息票據金額高、無擔保、期限長，而且用途無管制，而一旦違約極易引發即時清償。
債資信評估有限責任公司評級業務部馬小明認爲，佳兆業債券違約事件在一定程度上引發了債券市場的部分憂慮及關聯反應，其已導致其他內地房企相關美元債券率大幅飙升。同時，若佳兆業後續觸發交叉違約條款，或將進一步擡升房企海外融資成本。
事實上，佳兆業違約作爲行業“黑天鵝”事件的影響已經顯現。據過往經驗，每年1月爲內房企業發債高峰期，而近日不少內地開發商都表示在考慮發債“暫緩”，預計春節前不會有太多房企發債。
而德意志銀行則明確表示，佳兆業的債務違約問題引起市場對非國有開發商的股票和債券市場的憂慮，或影響行業未來3-6個月的融資情況。
但利得金融服務集團品牌市場合作部總監談佳隆則表示，房地産企業融資杠杆較高的行業特性突出，因此局部性出現房地産企業債務違約是市場“出清”的正常表現，但這並不意味著房地産企業融資成本會普遍上升。
房企生存環境逆轉
“環境變化是房企面臨債務危機的重要原因。”中國社科院金融研究所研究員易憲容分析，國內房企目前面臨著幾個方面的夾擊。一是美元強勢緊縮，海外融資成本上升。二是房地産市場的周期性調整，國內金融機構對房企貸款收縮。同時，影子銀行讓企業的融資成本過高，也有可能成爲壓垮房地産企業的後一根稻草。
易憲容表示，該事件可能是國內房地産市場的普遍現象。隨著房地産市場周期性調整向深度及廣度發展，國內房地産企業的各種債務風險都可能暴露出來。事實上，這也是去年10月政府突然出台房貸新政及降息的目的所在。
對此，談佳隆分析，導致房地産企業出現違約的主要原因是融資杠杆較高，使得企業的負債率較高導致的，高杠杆融資在經濟上升周期會擴大效益，而經濟進入平穩期甚至下降期則會導致現金流的緊張，這是部分房地産企業出現債務違約的根本原因。未來銷售回款的能力差、回款慢、負債高的企業壓力會比較大。
閩系房企高負債遭聯想
業內人士預計，佳兆業此次違約風波或將只是冰山一角。其中，高負債率也是企業面臨違約風險的一個重要原因。
據克而瑞研究中心的一份研究報告指出，去年三季度，房地産行業淨負債率在100%高位上環比企穩，而不同規模的房企顯著分化。總體上，大房企負債率和負債結構全面優化，但中型房企負債率繼續惡化，小房企淨負債率在高位徘徊。
萬科、保利地産、招商地産、金地集團4家大型房企截至去年三季度末的淨負債率水平處于62%的低位，萬科的淨負債率僅爲26.2%。相比之下，中糧地産、華僑城、金融街、金科等15家中型房企淨負債率爲137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房企淨負債率109%，環比微增1個百分點。
近年來擴張迅猛的兩家閩系房企的淨負債率更是高達546%和454%，環比均激增約70個百分點，同比均飙升約300個百分點。
以其中一家爲例，由于斥巨資拿地且擴張迅猛，該企業的資金及負債率一直是行業內關注的焦點。該公司去年在營收和淨利潤增長放緩之際，公司借款卻又有所增加。去年三季度期末的短期借款爲64.66億元，長期借款額度也高達253.8億元，其中短期借款比半年時的71.87億元有所減少，但長期借款比半年時的249億元增加了4.8億元。
業內人士分析，該公司去年逆勢拿地，而高價地數量爲數不少，是讓其負債率不斷的重要原因。同時，該公司開發了相當多的高端樓盤，受市場低迷所限也影響了其回款速度，隨著該公司債務兌付期的來臨，未來必將面對越來越大的違約風險。
恒盛或成下一個佳兆業
誰將成爲下一個面臨債務違約的房企正在成爲新一輪樓市的猜想。
而近日負面新聞纏身的恒盛地産被預測將成爲下一個佳兆業。目前恒盛地産多個項目陷入多起訴訟，多個民間借貸者及數家信托公司受到牽連，違約風險正在累積。
資料顯示，恒盛地産的海外債券正在變爲垃圾債。其2018年到期的一只債券已經連續4個月下跌，目前已經跌至每1美元面值爲68美分的水平。違約風險正在累積。國際投資者已經對恒盛地産的基本面産生了深深的擔憂。
這家曾風光無限的上海民營房企，在2009年和恒大、龍湖等企業在同一時間段上市，從上市初期年銷售額67億元一度沖至年銷售133億元規模，年度高溢利達到36億元。但其勢頭從2012年開始急轉直下，到2014年中期僅銷售19億元並開始虧損，且半年虧損高達2.21億元。有迹象顯示，複雜的資本運作與關聯交易正在摧毀該公司。
業內人士表示，房地産業屬于資金密集型行業，開發周期長、資金投入量大，而企業一般自有資金投入較少，現金流狀況受項目建設和銷售進展狀況影響大，主要依靠外部資金及銷售回款滾動經營。一旦房企遭遇不可控的突發事件，項目銷售回款將一定程度受阻，經營資金鏈也會面臨較大考驗。同時，清晰的股權結構、明確的責權利益，是一個企業平穩運作的基石，過于複雜的運作模式，無論是人員還是項目出現問題，將導致整個企業生態系統惡化，甚至企業信用狀況出現危機。
談佳隆分析，政府已明確支持房企采用多種金融工具改善房地産信貸供給，穩定房地産需求端。爲避免債務風險集聚，需要進一步通過債券、基金等金融工具和産品多渠道籌集社會資金推動房地産行業發展，將房地産蘊含的金融風險有效、合理地向社會進行分散，使得風險和定價更爲合理，防範産生系統性金融風險。
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