[摘要] 2014年，注定成爲中國樓市發生轉折的標志性年份。截至2015年1月20日，共有40家上市房企公布去年銷售數據，其中24家房企未能完成年度銷售任務，占比達到60%。國家統計局同日發布的《2014年全國房地産開發和銷售情況》也顯示，去年房地産開發投資增速、商品房銷售面積和銷售額均出現明顯下滑。
2014年，注定成爲中國樓市發生轉折的標志性年份。截至2015年1月20日，共有40家上市房企公布去年銷售數據，其中24家房企未能完成年度銷售任務，占比達到60%。國家統計局同日發布的《2014年全國房地産開發和銷售情況》也顯示，去年房地産開發投資增速、商品房銷售面積和銷售額均出現明顯下滑。
業內人士認爲，樓市“黃金十年”結束，行業分化愈發嚴重，強者恒強，中小房企生存壓力陡增。今年樓市庫存壓力依然較大，房企的資金鏈風險仍需警惕，不過，再融資政策放寬後，上市房企再融資將提速。
銷售不達標房企占六成
中原地産研究部統計顯示，截至1月20日，公布2014年銷售業績的上市房企（包括A股和港股）共40家，這40家企業2014年合計銷售金額達到了1.82萬億元，相比2013年全年的1.58萬億元增長了15%。不過，這些企業完成年度任務情況相對較差，在40家企業中，僅16家企業達標，其他24家企業未完成年度任務，占比達到60%。
完成銷售目標的房企大部分爲年銷售額超過500億的大型品牌房企。恒大地産去年制定的銷售目標是1100億元，實際完成1315億元，完成率達119.5%，完成情況好；萬科去年制定的銷售目標是2000億元，實際完成2151億元，完成率達107.6%；碧桂園去年制定的銷售目標是1280億元，實際完成1287.9億元，完成率達100.6%。
中原地産分析師張大偉表示，在市場下行背景下，能完成銷售目標的房企主要依賴于其項目在各城市間布局相對合理，積極降價促銷；此外，這些企業在2013年因爲市場爆發，都預留了大量的銷售結轉到2014年。
完成率低的是當代置業，公司去年制定的銷售目標是100億元，實際完成73.5億元，完成率僅73.5%。此外，中駿置業、瑞安房地産、深圳控股、奧園地産、金地集團等房企完成率均未超過85%。中原地産的分析報告認爲，24家未達標房企多數爲區域性中小房企，項目多分布在二三線城市，市場的下行對這些城市沖擊爲明顯，降價促銷都難以拉動銷售增長，銷售不達標、業績下滑甚至虧損也就在所難免。
另外，樓市下行引發購房者對未來房屋的預期發生改變，特別是高淨值人群和投資客觀望心理濃厚，從而導致部分別墅、豪宅等銷售下滑，也直接影響了一些專注中高端物業開發房企的業績表現。比如金地集團去年實現490.4億的銷售額，同比僅增長4%，只完成其600億銷售目標的81.7%；龍湖地産去年實現銷售490.5億元，同比僅增長2%，只完成其570億銷售目標的86.1%。
業績分化或持續
盡管2014年樓市整體下行，但行業龍頭在銷售、管理及融資方面的優勢，使得市場集中度繼續提升，中小房企不斷被淘汰。展望2015年，多家機構研報指出，房地産行業的分化趨勢仍將持續，不僅表現在房企之間，也表現在不同城市之間。
中國指數研究院數據顯示，2014年共有80家房企跻身百億軍團，較2013年增加9家，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%。但陣營之間差距拉大，陣營（1000億元以上）的銷售均值已經是第三陣營（100億-300億元）的9倍。
銷售規模突破千億的房企達到7家，包括萬科、綠地集團、萬達商業、保利地産、恒大地産、碧桂園、中海地産。當了多年“老大”的萬科，被綠地趕超，二者的銷售額均突破2000億大關，同比增速均在20%以上。
相比之下，銷售規模在300億以下的不少房企，同比增速卻下降至個位數甚至是負增長。瑞安房地産去年銷售額97.5億元，同比大幅下降41%；深圳控股去年銷售額74億元，同比下降17.8%；保利置業去年銷售額241億元，同比下降9%。禹洲地産、萊蒙國際、花樣年去年的銷售增速分別僅爲9%、6%、1%。
張大偉認爲，2015年房地産的發展將逐步企穩，但行業的分化依然會持續，這主要體現在兩大方面：一是市場的分化，不同區域、不同城市會因爲當地經濟發展、供求關系、人口和産業導入情況等而出現不一樣的市場行情；二是房企的分化，強者恒強，行業門檻越來越高，有品牌、運營、資金和資源優勢的房企業績增速有望更快，而主動退出和尋求並購的中小開發商將增多。
再融資料提速
國家統計局數據顯示，2014年末商品房待售面積6.2億平方米，同比增長了26.1%。由于庫存壓力仍然較大，平安證券預計，在2015年上半年相當長的一段時間，去庫存仍將是市場的主旋律，房企的資金鏈風險仍需警惕。而對上市房企來說，放寬和擴大再融資的渴求仍然十分強烈。
1月16日，證監會宣布上市公司再融資、並購重組涉及房地産業務的，國土資源部不再進行事前審查。這預示著房企再融資的審批周期將大大縮短，方案獲批的難度也將降低，有助于加速恢複A股上市房企再融資的“造血”功能。
據記者梳理發現，2014年房企定增再融資已完成400億元，目前已公布方案、尚未實施的再融資規模則達到557億元，均投向房地産主業。如今，隨著政策松綁，勢必有更多上市房企啓動再融資方案。其中，那些負債率較高的房企無疑對再融資的渴求爲急迫。以泰禾集團爲例，2014年三季報顯示，公司淨負債率已達到546%，位居上市房企之首。
就在16日證監會發布消息的當晚，泰禾集團就公告推出定增方案。泰禾集團擬以不低于13.83元/股價格，非公開發行不超過2.89億股，募資不超過40億投向主業，以加大核心區域房地産項目開發力度。“政策放寬了，若快的話，爭取定增方案上半年就能通過；慢一點的話，三季度有望通過。”泰禾集團董秘洪再春表示。華發股份也在16日晚公告宣布籌劃定增事宜選擇停牌，業內預計公司再融資將投向房地産開發。
華泰證券研報認爲，那些前期沒有再融資且大股東絕對控股的地産公司，啓動再融資計劃的動力和速度將大大提升，對行業無疑是實質性利好。
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