[摘要] 2014年末一線城市樓市量價齊升，其他多數大中城市成交明顯築底回暖，房價環比降幅進一步收窄，這是政策面松綁、流動性寬松環境下，房企以價換量與需求擇時入市相結合的結果。
2014年末一線城市樓市量價齊升，其他多數大中城市成交明顯築底回暖，房價環比降幅進一步收窄，這是政策面松綁、流動性寬松環境下，房企以價換量與需求擇時入市相結合的結果。而房地產投資情況依然不容樂觀，非熱銷地區難以提振，預計2015年成交將繼續小幅回暖，轉正為個位數增長，房價環比上半年或可轉正，全年同比可能穩中微升，投資增速上半年下探仍將持續，下半年有可能企穩。
房地產銷售數據作為各項指標的先行軍，2014年隨市場調整出現大幅回落，四季度以來受政策放寬和資金偏松影響，呈現出明顯的築底回暖態勢。商品房銷售面積和銷售額在2014年分別同比下降7.6%和6.3%，較2014年1-11月收窄0.6個和1.5個百分點。
結合房價來看，除一線城市出現量價齊升，其他多數大中城市以量升價穩的態勢為主，房價同比依舊下行，環比降幅則進一步收窄。2014年12月全國70個大中城市新建商品住宅環比均價跌幅為0.42%，較上月繼續縮小；同比降幅繼續擴大，但幅度開始出現變化，時隔4個月後再次出現同比上漲城市。這是政策面松綁、流動性寬松環境下，房企以價換量與需求擇時入市相結合的結果，也是決策層較希望看到的局面。
縱觀2014年，樓市調整幅度之深超乎市場想象。全年銷售面積和銷售額同比相較上年末大幅下滑25和32.6個百分點；2014年12月房價已經回落到2013年5月水平。展望2015年，樓市成交量將繼續小幅回暖，轉正為個位數增長，春節過後，有望迎來剛需入市的一個小高峰。房價環比回升已成定局，上半年有可能轉正；同比則依舊探底，全年可能穩中微升。
從資金面來看，2015年資金環境趨松，利好供求雙方。在需求端，按揭貸款和公積金貸款政策的持續調整使申請門檻降低、使用比例增大，促進需求入市。2014年12月，按揭貸款優惠利率進一步降低，9折以下利率重現市場，盡管需附加一定的要求，但對提高需求購房能力有實質利好。
在供給端，除了銷售回款加快，再融資放開也對房企資金面構成利好。近日證監會全面放松上市房企再融資政策，今後不再需要經國土部進行事前審查。核準制的放開將簡化房地產再融資流程，加快資金運作速度，有利於改善房企資金狀況。
資金環境的改善使行業整體風險下行，但“黑天鵝事件”也引發市場擔憂。佳兆業事件從房源被鎖到面臨重組，負面影響持續擴大，市場會不會出現連鎖反應？筆者認為，這僅是個案，不排除還有其他類似情況發生的可能，但出現系統性風險的概率極低，房源被鎖不應被過度解讀。
房地產投資情況依然不容樂觀。2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%，增速比2014年1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。盡管房企拿地熱情相對提升，但筆者僅結構性看多一線和少數二線城市，非熱銷地區的投資提振不易。房地產投資與固定資產投資增速間的剪刀差有繼續擴大的趨勢，房地產對經濟的拖累作用也將越來越明顯。預計房地產投資增速下探在2015年上半年仍將持續，隨著銷售情況持續改善和流動性逐漸寬松，利好因素積累到下半年可能帶動投資企穩。
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