[摘要] 1月20日，國家統計局發布“2014年全國房地產開發和銷售情況”。多項重要指標顯示，在2014年，中國房地產增長動能減弱。
1月20日，國家統計局發布“2014年全國房地產開發和銷售情況”。多項重要指標顯示，在2014年，中國房地產增長動能減弱。
2014年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，在樓市成交“史上高”的2013年，該數字為增長17.3%。在與老百姓生活為密切的住宅市場上，商品住宅銷售面積下降高達9.1%。商品房銷售額76292億元，同比下降6.3%，而2013年為增長26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%。
待售面積的擴大也不容忽視，數據顯示，2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，環比增加2374萬平方米，同比增加12874萬平方米。
易居中國執行總裁丁祖昱預計，“2015年房價整體比2014年要穩一些，但市場分化仍將十分嚴重。總結來說，就是‘一線穩定、二線分化’。一線城市的土地爭奪得非常激烈，還會陸續出現溢價率較高的土地。從銷售價格來說，一線樓市房價指數已觸底。而發展較好的二線城市，如合肥、武漢、鄭州，樓市成交將繼續攀升；但如大連、寧波等城市，壓力還比較大。對於供求已經失衡的三、四線城市來說，房價仍處於下行通道。”
2014年以來，我國房地產市場進入調整階段。受早期拿地、新開工量較大的影響，市場供應量增加，同時信貸環境持續收緊，觀望情緒濃厚，主要城市庫存高企，短期供過於求加劇，“去庫存”成為2014年下半年乃至2015年市場主基調。
在成交量方面，各地樓市分化持續加劇。國家統計局高級經濟師劉建偉指出，從成交量看，去年12月份北上廣深4城新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高於全國平均水平。而據克而瑞研究中心數據，三四線城市的整體成交同比2013年下滑了12%。
事實上，不同城市面臨的去化壓力顯著分化。中國指數研究院專題報告顯示，2014年末，合肥、南昌、南京等地出清周期在15個月以下，住宅庫存去化速度較快，短期庫存去化壓力不大；福州、溫州等城市出清周期在15-20個月之間，雖在二線城市中處於較高水平，但有旺盛的需求作為支撐，短期庫存去化周期較為合理；呼和浩特、大連等城市住宅庫存持續高位運行，而需求乏力，去化周期較長，短期庫存壓力大。
一線城市增長較二線更健康
青島、鄭州、長春住宅用地消化時間超5年
中指院報告顯示，二線城市住宅用地消化時間平均在3.3年。
其中青島、鄭州、長春超過5年，呼和浩特、大連等超過4年。由於部分城市大量土地開發仍處於停滯，造成土地存量高企，住宅用地消化時間長，未來市場去庫存壓力大。武漢、合肥、南京等土地消化時間均在3.3年及以下水平，中長期庫存壓力不大，且短期來看，庫存去化較快。
而天津、北海等城市出清周期較長，短期庫存壓力大。天津土地消化時間為2.5年，中長期庫存壓力不大，但短期住宅庫存去化周期在二線城市中處於較高水平。截至2014年12月，天津商品住宅可售面積達到2346萬平米，較2013年底增長19.5%，出清周期超過30個月；北海可售面積持續攀升至520萬平米，較2013年底增長12%，出清周期達到26個月。
長江商報記者發現，盡管部分二線城市的庫存出清周期健康，但從其土地存量來看，實際消化時間並不樂觀。
截至2014年底，重慶主城區住宅庫存出清周期為10個月，寧波為13個月，短期庫存去化壓力不大。長期來看，重慶、寧波土地消化時間均超過4年，中長期庫存壓力相對較大。其中，重慶2013年土地成交規劃建築面積同比增幅超過八成，遠超同期住宅銷售面積；寧波2011-2013年土地成交規模均超過同期住宅銷量。
中指院分析認為，重慶經濟、人口規模較大，但人口流出現象嚴重。2013年重慶GDP達到1.26萬億元，增速為12.3%；常住人口/戶籍人口比值為0.88，呈現人口流出現象。寧波城鎮居民人均收入水平較高，常住人口增長較快。2013年寧波市區居民可支配收入達到4.2萬元/人，高於同省杭州市城鎮居民3.9萬元/人以及溫州城鎮居民3.8萬元/人的收入水平，居民購買力強；常住人口規模近八百萬人，2000-2010年間年均增長2.5%，2012年常住人口/戶籍人口比值為1.3，人口大量流入及較強的購買力支撐未來房地產市場發展。
此外，呼和浩特、大連等城新增供應持續放量，長期來看，呼和浩特、大連土地消化時間均超4年，土地庫存壓力較大。
任誌強預計下半年樓市回暖
展望2015年，業內人士普遍認為，由於目前商品房庫存量巨大，未來房地產行業將會進入底部徘徊周期。2015年下半年開始，樓市才有可能真正回暖。
任誌強曾公開表示，目前進入房地產行業的資金量在減少，2014年投資增速比2008年還低。他預計，“今年房地產投資增速仍將繼續放緩，可能比去年更低。今年9月份以後，樓市才會出現回升態勢。”
中指院認為，針對不同城市，房企應謹慎進入。對合肥、南昌、廈門等短期及中長期庫存壓力不大，土地存量消化較快的城市，未來預期樂觀，但部分熱點城市“面粉”貴過“面包”或將帶來較大經營風險。
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