[摘要] 2014年樓市全面收官，房地產這一重要的經濟引擎失速，首次出現了非政策因素的市場下行，房地產市場由此進入了全面盤整的“新常態”，也基本宣告了房地產行業黃金十年的結束。
2014年樓市全面收官，房地產這一重要的經濟引擎失速，首次出現了非政策因素的市場下行，房地產市場由此進入了全面盤整的“新常態”，也基本宣告了房地產行業黃金十年的結束。
面對2014年樓市的低迷，今年的市場將何去何從？有專家分析稱，2015仍處於樓市拐點期，政策方面，將延續“分類調控”的思路，地方政府繼續采取“微刺激”的手段，各項樓市政策有望相繼出臺。市場方面，樓市將持續去年震蕩下行的態勢，各城市分化加劇，房價難以大幅反彈。另外，面對庫存高企的窘境，樓市的主要任務仍是庫存去化，在嚴峻的環境下，各大房企也紛紛走上轉型求生的道路。
政策展望：地方政府延續“微刺激”樓市政策將相繼出臺
針對市場的發展演變，2014年中央政府的調控思路適時做出調整。中央經濟工作會議也連續兩年不提房地產調控，“去行政化”調控思路日益明確。調控目標也從過往的以“控房價、抑需求”，轉變成當前“促改善、穩消費”。
在“分類調控”的指導下，地方政府各種采取“微刺激”手段，取消限購、減稅、購房補貼、公積金新政、普宅標準調整等政策相繼出臺。除此之外，央行還出臺了放松限貸的“930”新政。
談到2015年的樓市走向，北京（樓盤）市房地產業協會秘書長陳誌在接受中新網房產頻道采訪時表示，中央仍將堅持“分類調控”的思路。從去年年底的中央經濟工作會議來看，今年將會出現更多的改革措施，土地制度、稅制結構等的改革都將深深的影響房地產行業，行業周圍的“土”都在松動。樓市的改革也在不斷的推進，今年3月份施行的不動產登記制度就是在為以後的房產稅、房地產稅打基礎。
對於今年有可能出臺的樓市新政，知名地產商任誌強在第六屆地產中國論壇上預測，房地產基金、住房個貸證券化、城市群規劃、降準、降息等方面政策都有可能提出。
亞豪機構市場總監郭毅還提到，其實去年多個地方政府，特別是一些產能嚴重過剩的二三線城市，已經使出了不少“大招”，比如減稅、購房補貼這種強刺激手段。但總體來說收效甚微，她指出，這些城市的產業基礎薄弱、人口吸附能力不強、需求被提前透支，再強的刺激手段，效果也不明顯，只能靠市場慢慢消化。
市場展望：樓市仍處拐點期 震蕩下行房價難反彈
2014年全國房地產行業各項指標均高位回落，同時各地市場分化差異顯著，趨勢性變化逐步顯現。國家統計局發布的數據顯示，2014年12月70個大中城市的房價同比總體下降，且降幅仍在持續擴大。去年商品房銷售面積比2013年下降7.6%，銷售額同比下降6.3%。另外，隨著銷量的低迷和新開工面積的增長，各地樓市庫存日漸高企，2014年末，商品房待售面積已高達6.2億平方米，比2013年末增加了約1.3億平方米。
在不少業內人士看來，這一樓市“新常態”將會持續更長時間。陳誌談到，樓市的改革將改變房地產過度的、有泡沫的、不健康的發展模式，而調整的過程也就是下降的過程。2014年是樓市拐點確立時期，今年則處於拐點期內震蕩向下的過程。但改革也可能會遇到各種利益的博弈，樓市則會出現波動和反復。
另外，雖然去年12月的房價數據顯示，部分城市尤其是一線城市的成交量和房價呈現回暖態勢，但仍難改總體下行的大勢。
今年樓市的分化程度也將不斷加劇。郭毅預測，2015年房價將保持平穩，一線城市小幅上漲，一線城市以及經濟發達的二線城市成交有望實現同比上漲，經濟欠發達的三、四線城市由於庫存壓力，則需要較長的周期才能消化。
“去年9月份是銷售低潮，此後基本上是處於一個持續上升的狀態。”任誌強預計，2015年銷售會迅速回升，但是價格不一定隨之上漲，因為我們有龐大的庫存，差不多消化完才可能改善庫存和市場的關系。
房企展望：內部分化加劇 開發商忙於去庫存、轉型求生
雖然過去幾個月樓市在房貸新政等的利好作用下，房地產市場成交狀況有所好轉，但房企仍面臨嚴峻的庫存去化的問題。郭毅指出，由於房地業過剩產能的消化周期過長，2015年房企的工作重心仍然在於減少庫存並優化庫存結構，以及改善現金流。
另外，隨著行業風險提高，房地產銷售規模逐步觸頂，主動退出和尋求並購的中小開發商增多，行業洗牌加速，越來越多的房企走上轉型道路。萬科、萬達、恒大、綠地等多家房地產標桿企業近期均有多元化轉型舉措，或拓展養老地產、轉型“服務商”、或涉足互聯網、或發力海外地產。
對於多元化擴張之路，郭毅認為，房企還要依托自身優勢，圍繞產業鏈橫向共生或縱向延伸轉型，才更容易取得成功。
另外，從業績來看，多數房企表現不佳。中原地產研究部的統計數據顯示，目前公布2014年銷售業績的40家企業，合計銷售額達到了18205億，相比2013年的15835億，上漲幅度為15%。但這其中僅16家企業達標，其他24家企業完成任務情況不理想。
這也預示著房企的分化程度加劇，中原地產首席分析師張大偉表示，分化主要體現在兩大方面，個是市場的分化，不同區域、不同城市、甚至同一個城市，都會因為區域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現不一樣的市場行情；第二個是開發商的分化，有品牌、運營、資金和資源優勢的開發商將會變得更加強大。總體來看，除部分規模房企外，整體市場很難維持過去的高增長局面。
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