[摘要] 買房賣房市場是市民們關心，同時也感覺紛繁複雜的一個領域。無論是看新房關注的重點、交房驗房注意事項，還是房價的查詢和評估，以及如何分析認識房價走勢等，都是普通市民亟需了解又不知道從何下手的知識和信息。
買房賣房市場是市民們關心，同時也感覺紛繁複雜的一個領域。無論是看新房關注的重點、交房驗房注意事項，還是房價的查詢和評估，以及如何分析認識房價走勢等，都是普通市民亟需了解又不知道從何下手的知識和信息。
于是，《南方日報深圳觀察》特開設“購房指南”欄目。本欄目將邀請本報資深記者、行業專家以及專業房産律師等就某一專業問題爲讀者進行解答和釋疑，並傳遞買房賣房中一些關鍵問題的注意事項和經驗，幫助那些希望了解買賣房中權威信息和經驗的市民和讀者。
對于購房者而言，重要的和想知道的就是想要購買的房子的真實市場價格。而在實際購房過程中，購房者們會發現，對于房價，有賣方的放盤價，有網上搜索出的樓盤均價，有中介口中所稱的市場價，還有政府房管部門的評估價和成交價，讓人困惑的就是這些價格往往並不一致，甚至差距懸殊，終無法讓市民知曉真實准確的房價。
而筆者在從事房地産專業報道的過程中，則漸漸了解到這些不同價格之間的差異，並發現一些更適合買賣雙方了解真實房屋價格的方法。在筆者看來，衡量一套房子的市場價就是看同小區房源近的成交價，而這種成交價網上搜不到，政府查不到，怎麽查？聽筆者慢慢道來。
一套房，幾個“價”
購房者現在查房價一般愛去房産類網站搜索和去中介地鋪問。而這樣獲取的房價卻常常“五花八門”：“網上搜，有的看起來很便宜的物業，打電話過去中介就說沒了，然後就拿出價格差距很大的一些物業，問中介呢，都常說這價低于市場價多少多少，可實際市場價是多少還是不知道。”
實際上，在各大房産網站上挂出來的房源價格都是以“放盤價”爲主。所謂“放盤價”就是二手房業主放盤銷售所期望出售的價格，在市場供小于求、房價預期上漲等背景下，二手房業主的放盤價一般都持平或略高于市場價，少數非誠意銷售的賣家甚至還會以遠高于市場價的價格放盤以試探市場。此外，在各大房産網站挂出房源的人群中，絕大部分都爲房産中介，爲了吸引購房者點擊和咨詢，不少中介也爲房源挂上“低價”吸引關注，這些都導致從房産網站上搜索看到的房價往往與市場實際並不符合。
從官方權威渠道能了解到真實的房價麽？目前，深圳房地産市場的主管部門—深圳市規劃國土委每天都會在其網站上公布各區成交的二手房套數和均價。但這組數據一是只有各區每天成交二手房的均價，無法查到各個樓盤的成交價格。再者，在房屋産權登記部門，買賣雙方爲了避稅常常只以官方的評估價過戶，這也導致深圳國土部門統計的二手房價數據與市場成交價存在偏差。
“放盤價”不代表房價“成交價”才是市場價
而在中介門店問置業顧問呢？這就要看市民的運氣。爲了促進交易，不是每一個中介都會告訴買方和賣方真實的成交價和市場價。
因此，“放盤價”不等于市場價。而要了解市場真實的房價，就必須要看各個具體小區的房源真實的市場“成交價”。這種“成交價”不能是業主單方面的要價，而必須是買賣雙方真實市場達成成交的價格。同時，這種“成交價”不能以全市、一個區等爲單位平均，而至少要是一個樓盤的成交均價，甚至是某一具體單位的成交價。
只有去除“放盤價”中業主心理預期因素帶來的偏差，排除成交結構影響的、沒有“被平均”某一具體小區的成交價，才能更真實反映各個樓盤的市場價格水平，也只有這樣的“成交價”才對買賣雙方有參考性。
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