[摘要] 一直以來二手房交易繁雜的稅費都讓買房人頭疼,省稅費也成為每一位買房人思考的“頭等大事”。那麽問題來了,二手房繼承、贈與和買賣哪種過戶省錢?小編來為大家算算賬。
一直以來二手房交易繁雜的稅費都讓買房人頭疼,省稅費也成為每一位買房人思考的“頭等大事”。那麽問題來了,二手房繼承、贈與和買賣哪種過戶省錢?小編來為大家算算賬。
一、當房產以繼承形式過戶時
房產繼承是按照《繼承法》的規定,把被繼承人所遺的房產轉歸繼承人的行為。房產繼承是不需要交稅的(包括契稅、營業稅和個稅等)。但是有兩個條件:一是繼承應當在被繼承人死亡後才能發生;二是繼承遺產的應當是被繼承人的法定繼承人。
《繼承法》規定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。繼承順序:配偶、子女、父母。繼承第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
需要註意的是,繼承房產需要辦理繼承公證,收費采取分段遞減累計收取。受益額按公證處委托的機構提供的“評估價”計算,通常低於市場價,各區不一樣。
具體標準如下:
受益額20萬元以下的部分,按不超過1.2%收取;
超過20萬元不滿50萬元的部分,按不超過1%收取;
超過50萬元不滿500萬元的部分,按不超過0.8%收取;
超過500萬元不滿1000萬元的部分,按不超過0.5%收取;
超過1000萬元的部分,按不超過0.1%收取。
證明單方贈與或受贈的,減半收取。(目前公證處只辦理雙方公證)
需要交的費用為:如果受益額100萬,20萬×1.2%+30萬×1%+50萬×0.8%=9400元(公證費)。
提醒:繼承過戶獲得的住房,再次出售時和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業稅、個稅和契稅),滿五年且為家庭唯
一住房可免征營業稅和個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。)
二、當房產以贈予形式過戶時
根據規定,對於個人無償贈予不動產行為,應對受贈人全額征收契稅,契稅繳納標準為總房價的3%。無償贈與房產給他人,南京市目前執行的是免征營業稅和個稅。
需要特別註意的是:非家庭成員之間的房產贈予合同,必須經公證處公證,所需繳納公證費與繼承公證費收取方式相同。
家庭成員指:產權人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孫子女、外祖父母、外孫子女、公婆、兒媳、嶽父母、女婿。
需要交的稅費為:公證費+3%契稅(家庭成員之間贈予過戶只需交3%契稅)
直系親屬:指相互之間有一脈相承的血緣關系的上下各代親屬,如父母與子女、外祖父與外孫子女等。
提醒:贈予過戶獲得的住房,如果是直系親屬之間贈予,再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業稅、個稅和契稅),滿五年且為家庭住房可免征營業稅和個稅;非直系親屬之間通過贈予過戶獲得的住房,再次出售時需要繳納20%的個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。)
三、當房產以買賣形式過戶時
1、契稅(買房人交)
家庭住房非家庭住房
面積<90㎡1%3%
90㎡≤面積<144㎡1.5%
面積≥144㎡3%
2、營業稅(按規定應由賣房人交,但在實際過程中會有轉嫁給買房人的情況)
購房時間≥5年購房時間<5年
普通住宅免征計稅價格*5.55%
非普通住宅(計稅價格-購房價格)*5.55%
普通住宅:住宅面積≤144㎡且容積率≥1.0
計稅價格:按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區同類房屋市場價格,按"孰高"原則予以確認。
購房價格:根據納稅人提供的《銷售不動產發票》確定。
滿5年如何界定:
(1)按市場價格購買的住房以《房屋產權證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發日期,按"孰先"原則確認。
(2)按房改政策購買的住房以《房屋產權證》上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據時間,按"孰先"原則確認。
(3)繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。
(4)非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。
3、個稅(按規定應由賣房人交,但在實際過程中會有轉嫁給買房人的情況)
購房時間≥5年購房時間<5年
住宅家庭住宅可免核定征收1% 或查驗征收20%
查驗征收:納稅人能夠提供房屋原值等費用發票,個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%
核定征收:納稅人不能提供房屋原值等費用發票,個人所得稅=計稅價格×1%(南京目前按此標準征收個稅)
家庭住房:指在南京沒有其他的住房,至於納稅人本人或者配偶在外地有沒有住房、有幾套住房,都是不管的。納稅人名下如果有其他的期房,只要購房記錄能查到,即使房產證沒有辦下來,也不予認定為"住房"。
需要交的稅費為:營業稅+個稅+契稅(按實際情況交納)
從以上的稅費明細可以得出:
1、法定繼承人之間過戶繼承劃算
法定繼承人之間的過戶,繼承劃算,除了公證費無需交納任何稅費,非法定繼承人之間的只能通過贈予或者買賣過戶。
提醒:在實際操作中,因為繼承是遺產人死後才可以進行產權過戶,所以這種過戶方式的人比較少。
2、房子須繳營業稅時贈予較劃算
如果房產交易未滿5年,需要繳納營業稅的情況下,贈予比買賣過戶劃算。但是非直系親屬之間房產贈予過戶後,再出售時要交20%的個稅。
直系親屬:指相互之間有一脈相承的血緣關系的上下各代親屬,如父母與子女、外祖父與外孫子女等。
提醒:贈予過戶獲得的住房,如果是直系親屬之間贈予,再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業稅、個稅和契稅),滿五年且為家庭住房可免征營業稅和個稅;非直系親屬之間通過贈予過戶獲得的住房,再次出售時需要繳納20%的個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房,購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。)
3、購買交易滿5年家庭住房稅費低
實際生活中,買賣是常見的房屋過戶的形式。當購買交易滿五年且為家庭住房時,免征個稅、營業稅,此時繳納的稅費成本是相對較低的。如果買房人家庭沒有其他住房,房子為90㎡以下的普通住宅,契稅也可以按1%低標準交,這種情況稅費成本低。
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